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项目及片区考评
“正中·风临洲”考查流水帐

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2006-06-07 11:29:00点击11279


“正中·风临洲”考查流水帐
半求
banq@vip.163.com


    〖时间〗:2006年06月04日15:30~17:50
               2006年06月05日09:00~11:20             
    〖天气〗:阴、小雨
    〖事件〗:实地步行考察宝安中心区“正中·风临洲”项目
    〖地点〗:宝安大道西南,创业路西北,裕安一路东南,天悦龙庭东北
    〖实录〗:

导读:
    ■发展商概况
    【深圳资产积存速度之冠:8个月15亿】
    【风临洲创造宝安中心区成交均价新高】
    【经营均衡为5年历史内民营房企之冠】
    ■项目概况
    【位于三大项目侧】
    【即将封顶】
    【车位户数比:15万建面以下小区第一】
    【中户型:片区空档】
    【1#地铁、宝安大道:与特区立体衔接】
    ■周边情况
    ■考察情况
    【工地考察】
    【楼内情况】
    【宝安中心区唯一卫生间全侧排楼盘】
    【宝安中心区唯一下沉式挑高内庭】
    ■四周景观
    ■项目数据
    【测量数据】
    【步行测距】
    ■交通及配套
    ■部份用料
正文:

    ■发展商概况
 
    【深圳资产积存速度之冠:8个月15亿】

    风临洲是正中置业在宝安中心区的第一个项目,此前,这家公司在宝安曾经开发了豪业华庭、富通工业园、在龙岗开发了风临四季、在南山开发了清华信息港。

    风临洲之后,正中置业在宝安中心区还有12万平方米的正中商业广场项目,该项目处于新湖路与新安西路交汇处地铁1号线新安西路站旁,是商业和公寓结合的综合体。另外这家房企还拥有正中科技大厦、富通混凝土公司(深圳最大的现代化优质混凝土搅拌站)等资源。

    成立于2005年10月正中置业成立至今差4个月才满周岁,但是其总资产已逾15亿,等于每天要积累618万人民币的资产,如果按照每天618万人民币的资产积累速度,万科20年就应该分别拥有451亿资产,可是其目前资产在70亿以下。

    半求实在找不出深圳还有哪家房企能够有这样的速度,在全国应该也不多见吧?

    【风临洲创造宝安中心区成交均价新高】

    但不到一周岁的正中置业参与开发了近10个房地产项目,总面积超过100万平米。如今风临洲、风临四季、正中置业商业广场、清华同方信息港、科技大厦等含苞欲放。

    正中置业宝安中心区的第一个项目风临洲,目前销售价格到了7600~8000元/平米,创造了宝安中心区项目均价的新高,极大地提升了区域价值。

    【经营均衡为5年历史内民营房企之冠】

    除开风临洲、风临四季、豪业华庭销售以外,正中置业还类似招商地产的前期,开始积累经营资产,做到销售与经营并重,以增强企业抗风险能力、提升现金流水平。

    在房地产经营方面,正中集团长线经营物业包括:位于宝安区福永镇的富通工业园;位于深圳高新区北区的清华同方信息港、南区的科技大厦等科技写字楼;位于宝安中心区的正中商业广场等。

    这个经营类租赁资产的量,在成立5年以内的深圳房地产民营企业内,绝对是绝无仅有。

    ■项目概况
 
    【位于三大项目侧】
 
    “正中·风临洲”位于宝安中心区N4区,宝安大道西南侧、创业路西北侧,周边有富通·好旺角、鸿荣源·尚都、龙光·天悦龙庭三个规模较大、面积相当的小区,东北侧与宝安大道为临,西北侧为在建的小型“菁英趣庭”项目。
 
    A1、A2 户型受到富通·好旺角、鸿荣源·尚都、龙光·天悦龙庭的间距、视野影响稍大,但同时更安静、并享受这些小区的部分园景,其它户型则影响较小。而三大项目的商业和配套则可为本项目所用。
 
    【即将封顶】
 
    “正中·风临洲”项目共计三栋塔楼组成,相目底层为商业设施,目前三栋楼体的建设程度都在20层以上,其中最慢的建设到21层,最快的达到24层,在一周内就可以封顶。三栋采用的里外共同施工,目前在项目的底楼部份,内隔墙,水管、电线管的安装都已经在施工中。
 
    “正中·风临洲”已于5月28日开始正式发售,售楼处是暂借“好旺角”的商业,样板房已正式对外开放,三套样板间为两套三房和一套两房。
 
    【车位户数比:15万建面以下小区第一】
 
    占地面积12873.95平方米.总建筑面积57706.76平方米,容积率为3.66,小区绿化率为45%,共计420户。风临洲车位355个,车位户数比0.84:1 车位百平米比为:0.61:1。

    而宝安中心区车位户数比排列的顺序为:
 
    01、鸿荣源·尚都1.29:1
    02、深业·新岸线1.19:1
    03、金泓·凯旋城1.13:1
    04、金成时代1.05:1
    05、天悦龙庭1.02:1
    06、风临洲0.84:1
    07、新锦安雅园0.82:1
    08、幸福海岸0.74:1
    09、御景湾0.71:1
    10、丽晶国际0.63:1
    11、西岸观邸0.6:1
    12、高发·第五大道0.56:1
    13、菁英趣庭0.5:1
 
    对比就可以发现,风临洲0.84:1的车位户数比,总体上恰恰小于建筑面积15万以上的大户型,而在建筑面积15万以下的小区中,风临洲车位户数比则处于第一位,甚至高于占地83329平米、建筑面积257660平米的高发·第五大道。
 
    这就说明风临洲车位配比在同级别楼盘中位于第一位置,在私家车越来越多的社会背景下,车位户数比将是一个越来越重要的指标。
 
    【中户型:片区空档】
 
    风临洲主力户型为75~100平米,属于中户型社区。这个户型,在片区大户供应较多、小户供应不缺的背景下,确实是一个空档。
 
    A1户型:A、B、C栋奇数层,建面约76.47平米(两房)。主卧有八平方露台,客厅有四平方露台。

    A2户型:A、B、C栋偶数层,建面约76.47平米(两房)。客厅有12平方大露台。

    B1户型:A、B、C栋奇数层,建面约100.53平米。客厅有大露台。

    B2户型:A、B、C栋偶数层,建面约100.53平米(三房)。露台在主卧与客厅之间。

    C1户型:A、B、C栋奇数层,建面约100.05平米。

    C2户型:A、B、C栋偶数层,建面约100.05平米(三房)。露台在主卧不同方位。
 
     【1#地铁、宝安大道:与特区立体衔接】
 
     1#地铁在项目大约400米处、天悦龙庭南侧有行政中心站,按照500米即是地铁直接辐射的设计标准衡量,风临洲属于1#地铁的直接辐射项目。
 
     而宝安大道是宝安区向东依次跨平南铁路、港湾大道、前海路,最后与深南大道衔接的一条主干道,也是连接深圳和宝安的一条重要路线。
 
     这样一来,风临洲就通过1#地铁、宝安大道实现与特区的立体衔接。
 
     ■周边情况
 
     “正中·风临洲”东南侧为双向六车道的创业一路,创业一路中间有绿化带,在此路段有一公交车站“丽景国际”站,此路上行驶车辆均为小车,大型车辆不多,而本项目的东侧直接与“富通·好旺角”相临,中间隔好旺角楼盘,所以创业一路对本项目的影响可以忽略不计。
 
     “正中·风临洲”紧临的西北面为正在建设的“菁英趣庭”项目,两个楼盘间距约为25米,再西北侧为裕安西路、宝安区体育中心。
 
     “正中·风临洲”南面为“龙光·天悦龙庭,两个楼盘的总层高相差不多,而且楼盘间距较近,本项目只能通过南侧较底楼层远眺南面的景观,多的只能看到“好旺角、天悦龙庭、尚都”的园林景观。
 
     “正中·风临洲”东北为双向六车道的宝安大道,宝安大道绿化风格与深南大道保持一致,道路两边及道路中间都有较宽的绿化带,中间绿化隔离带与深南大道不同的是,这里的中间绿化隔离带不但种植了草坪,而且还种植了很多乔木。
 
     宝安大道目前车流量不是很大,但与深南大道对接以后未来车流量将比较大,将是小区主要的噪音源。
 
     宝安大道与风临洲项目楼体约有40米的距离,目前道路与风临洲之间为绿化带,较高大的绿化连成一排,较为茂密的高大乔木,减少了些宝安大道所带来的噪音影响,另外还要依赖风临洲LOW-E中空玻璃的隔音效果了。
 
     “正中·风临洲”的西面与“富通·好旺角”相邻,东南侧为好旺角的停车场,目前较为开阔,是项目施工的主出入口,紧临项目的中间有一块空地,目前主要是堆放工地的木料和工地的宿舍及办公区。
 
     ■考察情况
 
     【工地考察】
 
     “正中·风临洲”项目的工地主出入口处位于项目的东南侧,从好旺角西北侧进入,目前在宝安大道上没有任何的施工道路,此出口也是项目的唯一出入口。
 
     整个工地比较小,显的有些紧凑,导致工地材料堆放和管理有些凌乱,在项目出入口处有一块空地堆放物料,在工地内也只有入口处堆放有钢筋,工地内空地却有不少的建筑垃圾堆放。
 
     在项目的出入口处是一块空地,看上去比较开阔,只有一小部份堆放了林料和做为了建筑工地的宿舍,不知道这里将来是做什么的,如果这块地好好的利用,对于好旺角和风临洲来说都是一件好事。
 
     进入风临洲项目后,南侧为项目的钢筋工地,堆放还算整齐。北侧的仓库墙体上贴有同等模块大小,不同颜色及质量的外墙瓷砖,这是开发商正在验正外墙的瓷砖质量及一些效果搭配,因为项目的外墙要长年经受风吹日晒的侵蚀,正中集团还是注重外墙用料的选择的。
 
     在小区的西侧,富通混泥土运送车正在为项目输送混泥土,在车体的一侧是筛黄沙的地方,因为项目的内墙需要用比较细的黄沙,所以工人要进行沙子过滤。
 
    在项目楼体的西侧底层为商铺,商铺的层高为3.88米,此层高做二层就比较不理想了,还好商铺的进深较大,可以隔开来用,装修时里面可以留些生活空间。在部份的商铺中带有洗手间。
 
    【楼内情况】
 
    “正中·风临洲”三栋塔楼的层高分别有26、27层,目前都已经建设到了21层以上,外墙的绿色防护网有些地方未能到位,目前只有低层的一些单位正在进行内墙的抹灰工程。

    “正中·风临洲”的北侧一栋建设较慢。项目的每层两部电梯。带有双层的挑高露台,分偶、奇数楼层不同分布,有些是在主人房内,有些设计是在客厅的一侧。
   
    在项目的客卫处,公卫实现了沐浴如厕等隐私性空间与一般性洗漱独立的设计手法,可以实现两人同时使用卫生间和进行刷牙得活动,提高使用效率。这一点原是比较早的一种做法,最近这种做法又推崇起来了。可见很多传统的东西,其实是符合国人的生活习惯的。

    风临洲项目的洗手间采用降板处理,下沉度为30公分,在部份的户型中有露台没有阳台,阳台采用的是凸窗代替的设计方式,阳台的凸窗为70公分。

    【宝安中心区唯一卫生间全侧排楼盘】
 
    半求在现场看到,风临洲的卫生间采用了全侧排污水系统设计。除非降板厨房则采用下排方式。
 
    全侧排是什么意思呢?也就是说,卫生间的排水一般都是穿越楼板实现上下的连通。但是本项目则设计成全侧排,也就是所有的污水全部先通过侧面墙到室外以后再进入集中排水管。
 
    侧排有什么好处呢?大概有这么几点:(1)、不穿越楼板使楼板更整体,质量更好,毕竟楼板是长期承重的。(2)、检修方便,无须进入户内干扰业主生活。(3)、防臭功能得到提高。(4)、上下邻居噪音影响减少到最低限度。(5)、万一要更新则很容易。
 
    【宝安中心区唯一下沉式挑高内庭】
 
     双层挑高内庭采用了下沉20公分的设计,在装修和使用时可以利用浅培土式的,对于实现空中种植花草是非常便利的。综合片区内所有楼盘信息,“正中·风临洲”是迄今为止宝安中心区唯一下沉式挑高内庭。
   
    ■四周景观
 
    风临洲项目的四面景观不算太好,当然我们不能以豪宅的标准来要求这个中户型楼盘。但是也有它有利的一面,在附近的楼盘中,风临洲只有一面靠近宝安大道,在噪音和灰尘上是受的影响不算最大,而它距离出行的各个道路又不远,同时还享受了所有楼盘共有的优势。

    “正中·风临洲”最好的景观应该算是东北侧,东北侧透过宝安大道,远处可以看金成名苑、波尔诺名店、富通大厦、宝晖商务酒店和富源商贸中心。在远处不可以看到部份的山体,高处可以远眺宝安的全貌。

    东、南、西三面方向就不是太好了,周边紧靠着四个楼盘,而四个楼盘的层高都不低,与本项目差不多,在项目的东南侧,可以看到宝安的一些景观,还算不错,而在西北侧目前可以看到宝安体育中心和金成时代。

    而项目的南侧,在楼体的高处,透过一些楼体只能勉强看到远处的部份海景,其余的大部份还是楼盘楼体的外观,也可以看到尚都、天悦龙庭、好旺角的园林景观。  

    ■项目数据
 
    【测量数据】
 
    主墙体厚度:20公分
    楼梯宽度为:1.20米
    商铺层高为:3.88米
 
    客厅凸窗为:70公分
    洗手间下沉为:30公分
    楼梯间高度为:2.84米
 
    电梯间高度为:2.84米
    房间内净层高为2.80米
    洗手间楼板厚度:10公分
 
    内分隔墙厚度为:10公分
    双层露台层高为:5.67米   
    双层露台下沉为:20公分

    洗手间楼板厚度为:10公分
    公共走廊楼板厚度:12公分
    一楼大厅层高:5.4米(70%)4.50米(30%)

    【步行测距】
 
    本项目步行到天虹商场为5分钟,步行至体育中心3分钟时间,步行至宝安区政府6分钟,步行至宝安区政府前面的中心广场13分钟。(注:以上步行测距均计入等红绿灯时间

    ■交通及配套
 
    风临洲周围目前的交通路线有:631、632、625、787、319等等。风临洲项目将来的交通网络有:地铁一号线、深南大道和宝安大道的对接和沿江高速。
 
    风临洲的周边的配套有:天虹商场、波尔诺名店、苏宁电器、华润万家(将进驻)宝安体育馆、海滨广场等等。内部有商业面积为3999.5平米。
 
    ■部份用料
 
    广州广熙塑料管道工程有限公司的PVC-V电线管套,金龙牌镀锌电焊网、普通硅酸盐水泥、深圳南塑的PVC-V电线管、富通混泥土------

图:宝安中心区相关规划图(风临洲位置应该很好找,自己找试试吧)


“正中·风临洲”考查流水帐图片之:项目的售楼处

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:与宝安大道上的绿化带

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:尚都、天悦龙庭、好旺角、西城上筑和风临洲的关系

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:风临洲项目的墙体上贴有同等模块大小,不同颜色及质量的外墙瓷砖,这是开发商正在验正外墙的瓷砖质量及一些效果搭配,因为项目的外墙要长年经受风吹日晒的侵蚀,正中集团还是注重外墙用料的选择的。

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:项目的商业设施

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:架空平台花园

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:项目的模板,在有缝隙的地方都有胶带粘好,经便于施工后的表面整洁

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:风临洲与宝安大道的距离,宝安大道绿化风格与深南大道保持一致,道路两边及道路中间都有较宽的绿化带,中间绿化隔离带与深南大道不同的是,这里的中间绿化隔离带不但种植了草坪,而且还种植了很多乔木。

宝安大道目前车流量不是很大,但与深南大道对接以后未来车流量将比较大,将是小区主要的噪音源


“正中·风临洲”考查流水帐图片之:本项目与旁边楼盘的距离

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:项目一楼大厅的层高

 

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:风临洲项目内双层挑高内庭采用了下沉20公分的设计,在装修和使用时可以利用浅培土式的,对于实现空中种植花草是非常便利的。综合片区内所有楼盘信息,“正中·风临洲”是迄今为止宝安中心区唯一下沉式挑高内庭

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:风临洲的卫生间采用的全侧排污水系统设计

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:本项目的客卫处,公卫实现了沐浴如厕等隐私性空间与一般性洗漱独立的设计手法,可以实现两人同时使用卫生间和进行刷牙得活动,提高使用效率。

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:项目的电梯间

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:“正中·风临洲”最好的景观应该算是东北侧,东北侧透过宝安大道,远处可以看金成名苑、波尔诺名店、富通大厦、宝晖商务酒店和富源商贸中心。在远处不可以看到部份的山体,高处可以远眺宝安的全貌。

    东、南、西三面方向就不是太好了,周边紧靠着四个楼盘,而四个楼盘的层高都不低,与本项目差不多,在项目的东南侧,可以看到宝安的一些景观,还算不错,而在西北侧目前可以看到宝安体育中心和金成时代。

    而项目的南侧,在楼体的高处,透过一些楼体只能勉强看到远处的部份海景,其余的大部份还是楼盘楼体的外观,也可以看到尚都、天悦龙庭、好旺角的园林景观。

“正中·风临洲”考查流水帐图片之:在项目的出入口处是一块空地,看上去比较开阔,只有一小部份堆放了林料和做了建筑工地的宿舍,不知道这里将来是做什么的,如果这块地好好的利用,对于好旺角和风临洲来说都是一件好事。



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