“正中·风临洲”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2006年06月04日15：30~17：50
2006年06月05日09：00~11：20
〖天气〗：阴、小雨
〖事件〗：实地步行考察宝安中心区“正中·风临洲”项目
〖地点〗：宝安大道西南，创业路西北，裕安一路东南，天悦龙庭东北
〖实录〗：
导读：
■发展商概况
【深圳资产积存速度之冠：8个月15亿】
【风临洲创造宝安中心区成交均价新高】
【经营均衡为5年历史内民营房企之冠】
■项目概况
【位于三大项目侧】
【即将封顶】
【车位户数比：15万建面以下小区第一】
【中户型：片区空档】
【1#地铁、宝安大道：与特区立体衔接】
■周边情况
■考察情况
【工地考察】
【楼内情况】
【宝安中心区唯一卫生间全侧排楼盘】
【宝安中心区唯一下沉式挑高内庭】
■四周景观
■项目数据
【测量数据】
【步行测距】
■交通及配套
■部份用料
正文：
■发展商概况
【深圳资产积存速度之冠：8个月15亿】
风临洲是正中置业在宝安中心区的第一个项目，此前，这家公司在宝安曾经开发了豪业华庭、富通工业园、在龙岗开发了风临四季、在南山开发了清华信息港。
风临洲之后，正中置业在宝安中心区还有12万平方米的正中商业广场项目，该项目处于新湖路与新安西路交汇处地铁1号线新安西路站旁，是商业和公寓结合的综合体。另外这家房企还拥有正中科技大厦、富通混凝土公司（深圳最大的现代化优质混凝土搅拌站）等资源。
成立于2005年10月正中置业成立至今差4个月才满周岁，但是其总资产已逾15亿，等于每天要积累618万人民币的资产，如果按照每天618万人民币的资产积累速度，万科20年就应该分别拥有451亿资产，可是其目前资产在70亿以下。
半求实在找不出深圳还有哪家房企能够有这样的速度，在全国应该也不多见吧？
【风临洲创造宝安中心区成交均价新高】
但不到一周岁的正中置业参与开发了近10个房地产项目，总面积超过100万平米。如今风临洲、风临四季、正中置业商业广场、清华同方信息港、科技大厦等含苞欲放。
正中置业宝安中心区的第一个项目风临洲，目前销售价格到了7600~8000元/平米，创造了宝安中心区项目均价的新高，极大地提升了区域价值。
【经营均衡为5年历史内民营房企之冠】
除开风临洲、风临四季、豪业华庭销售以外，正中置业还类似招商地产的前期，开始积累经营资产，做到销售与经营并重，以增强企业抗风险能力、提升现金流水平。
在房地产经营方面，正中集团长线经营物业包括：位于宝安区福永镇的富通工业园；位于深圳高新区北区的清华同方信息港、南区的科技大厦等科技写字楼；位于宝安中心区的正中商业广场等。
这个经营类租赁资产的量，在成立5年以内的深圳房地产民营企业内，绝对是绝无仅有。
■项目概况
【位于三大项目侧】
“正中·风临洲”位于宝安中心区N4区，宝安大道西南侧、创业路西北侧，周边有富通·好旺角、鸿荣源·尚都、龙光·天悦龙庭三个规模较大、面积相当的小区，东北侧与宝安大道为临，西北侧为在建的小型“菁英趣庭”项目。
A1、A2 户型受到富通·好旺角、鸿荣源·尚都、龙光·天悦龙庭的间距、视野影响稍大，但同时更安静、并享受这些小区的部分园景，其它户型则影响较小。而三大项目的商业和配套则可为本项目所用。
【即将封顶】
“正中·风临洲”项目共计三栋塔楼组成，相目底层为商业设施，目前三栋楼体的建设程度都在20层以上，其中最慢的建设到21层，最快的达到24层，在一周内就可以封顶。三栋采用的里外共同施工，目前在项目的底楼部份，内隔墙，水管、电线管的安装都已经在施工中。
“正中·风临洲”已于5月28日开始正式发售，售楼处是暂借“好旺角”的商业，样板房已正式对外开放，三套样板间为两套三房和一套两房。
【车位户数比：15万建面以下小区第一】
占地面积12873.95平方米．总建筑面积57706.76平方米，容积率为3.66，小区绿化率为45%，共计420户。风临洲车位355个，车位户数比0.84：1 车位百平米比为：0.61：1。
而宝安中心区车位户数比排列的顺序为：
01、鸿荣源·尚都1.29：1
02、深业·新岸线1.19：1
03、金泓·凯旋城1.13：1
04、金成时代1.05：1
05、天悦龙庭1.02：1
06、风临洲0.84：1
07、新锦安雅园0.82：1
08、幸福海岸0.74：1
09、御景湾0.71：1
10、丽晶国际0.63：1
11、西岸观邸0.6：1
12、高发·第五大道0.56：1
13、菁英趣庭0.5：1
对比就可以发现，风临洲0.84：1的车位户数比，总体上恰恰小于建筑面积15万以上的大户型，而在建筑面积15万以下的小区中，风临洲车位户数比则处于第一位，甚至高于占地83329平米、建筑面积257660平米的高发·第五大道。
这就说明风临洲车位配比在同级别楼盘中位于第一位置，在私家车越来越多的社会背景下，车位户数比将是一个越来越重要的指标。
【中户型：片区空档】
风临洲主力户型为75~100平米，属于中户型社区。这个户型，在片区大户供应较多、小户供应不缺的背景下，确实是一个空档。
A1户型：A、B、C栋奇数层，建面约76.47平米（两房）。主卧有八平方露台，客厅有四平方露台。
A2户型：A、B、C栋偶数层，建面约76.47平米（两房）。客厅有12平方大露台。
B1户型：A、B、C栋奇数层，建面约100.53平米。客厅有大露台。
B2户型：A、B、C栋偶数层，建面约100.53平米（三房）。露台在主卧与客厅之间。
C1户型：A、B、C栋奇数层，建面约100.05平米。
C2户型：A、B、C栋偶数层，建面约100.05平米（三房）。露台在主卧不同方位。
【1#地铁、宝安大道：与特区立体衔接】
1#地铁在项目大约400米处、天悦龙庭南侧有行政中心站，按照500米即是地铁直接辐射的设计标准衡量，风临洲属于1#地铁的直接辐射项目。
而宝安大道是宝安区向东依次跨平南铁路、港湾大道、前海路，最后与深南大道衔接的一条主干道，也是连接深圳和宝安的一条重要路线。
这样一来，风临洲就通过1#地铁、宝安大道实现与特区的立体衔接。
■周边情况
“正中·风临洲”东南侧为双向六车道的创业一路，创业一路中间有绿化带，在此路段有一公交车站“丽景国际”站，此路上行驶车辆均为小车，大型车辆不多，而本项目的东侧直接与“富通·好旺角”相临，中间隔好旺角楼盘，所以创业一路对本项目的影响可以忽略不计。
“正中·风临洲”紧临的西北面为正在建设的“菁英趣庭”项目，两个楼盘间距约为25米，再西北侧为裕安西路、宝安区体育中心。
“正中·风临洲”南面为“龙光·天悦龙庭，两个楼盘的总层高相差不多，而且楼盘间距较近，本项目只能通过南侧较底楼层远眺南面的景观，多的只能看到“好旺角、天悦龙庭、尚都”的园林景观。
“正中·风临洲”东北为双向六车道的宝安大道，宝安大道绿化风格与深南大道保持一致，道路两边及道路中间都有较宽的绿化带，中间绿化隔离带与深南大道不同的是，这里的中间绿化隔离带不但种植了草坪，而且还种植了很多乔木。
宝安大道目前车流量不是很大，但与深南大道对接以后未来车流量将比较大，将是小区主要的噪音源。
宝安大道与风临洲项目楼体约有40米的距离，目前道路与风临洲之间为绿化带，较高大的绿化连成一排，较为茂密的高大乔木，减少了些宝安大道所带来的噪音影响，另外还要依赖风临洲LOW-E中空玻璃的隔音效果了。
“正中·风临洲”的西面与“富通·好旺角”相邻，东南侧为好旺角的停车场，目前较为开阔，是项目施工的主出入口，紧临项目的中间有一块空地，目前主要是堆放工地的木料和工地的宿舍及办公区。
■考察情况
【工地考察】
“正中·风临洲”项目的工地主出入口处位于项目的东南侧，从好旺角西北侧进入，目前在宝安大道上没有任何的施工道路，此出口也是项目的唯一出入口。
整个工地比较小，显的有些紧凑，导致工地材料堆放和管理有些凌乱，在项目出入口处有一块空地堆放物料，在工地内也只有入口处堆放有钢筋，工地内空地却有不少的建筑垃圾堆放。
在项目的出入口处是一块空地，看上去比较开阔，只有一小部份堆放了林料和做为了建筑工地的宿舍，不知道这里将来是做什么的，如果这块地好好的利用，对于好旺角和风临洲来说都是一件好事。
进入风临洲项目后，南侧为项目的钢筋工地，堆放还算整齐。北侧的仓库墙体上贴有同等模块大小，不同颜色及质量的外墙瓷砖，这是开发商正在验正外墙的瓷砖质量及一些效果搭配，因为项目的外墙要长年经受风吹日晒的侵蚀，正中集团还是注重外墙用料的选择的。
在小区的西侧，富通混泥土运送车正在为项目输送混泥土，在车体的一侧是筛黄沙的地方，因为项目的内墙需要用比较细的黄沙，所以工人要进行沙子过滤。
在项目楼体的西侧底层为商铺，商铺的层高为3.88米，此层高做二层就比较不理想了，还好商铺的进深较大，可以隔开来用，装修时里面可以留些生活空间。在部份的商铺中带有洗手间。
【楼内情况】
“正中·风临洲”三栋塔楼的层高分别有26、27层，目前都已经建设到了21层以上，外墙的绿色防护网有些地方未能到位，目前只有低层的一些单位正在进行内墙的抹灰工程。
“正中·风临洲”的北侧一栋建设较慢。项目的每层两部电梯。带有双层的挑高露台，分偶、奇数楼层不同分布，有些是在主人房内，有些设计是在客厅的一侧。
在项目的客卫处，公卫实现了沐浴如厕等隐私性空间与一般性洗漱独立的设计手法，可以实现两人同时使用卫生间和进行刷牙得活动，提高使用效率。这一点原是比较早的一种做法，最近这种做法又推崇起来了。可见很多传统的东西，其实是符合国人的生活习惯的。
风临洲项目的洗手间采用降板处理，下沉度为30公分，在部份的户型中有露台没有阳台，阳台采用的是凸窗代替的设计方式，阳台的凸窗为70公分。
【宝安中心区唯一卫生间全侧排楼盘】
半求在现场看到，风临洲的卫生间采用了全侧排污水系统设计。除非降板厨房则采用下排方式。
全侧排是什么意思呢？也就是说，卫生间的排水一般都是穿越楼板实现上下的连通。但是本项目则设计成全侧排，也就是所有的污水全部先通过侧面墙到室外以后再进入集中排水管。
侧排有什么好处呢？大概有这么几点：（1）、不穿越楼板使楼板更整体，质量更好，毕竟楼板是长期承重的。（2）、检修方便，无须进入户内干扰业主生活。（3）、防臭功能得到提高。（4）、上下邻居噪音影响减少到最低限度。（5）、万一要更新则很容易。
【宝安中心区唯一下沉式挑高内庭】
双层挑高内庭采用了下沉20公分的设计，在装修和使用时可以利用浅培土式的，对于实现空中种植花草是非常便利的。综合片区内所有楼盘信息，“正中·风临洲”是迄今为止宝安中心区唯一下沉式挑高内庭。
■四周景观
风临洲项目的四面景观不算太好，当然我们不能以豪宅的标准来要求这个中户型楼盘。但是也有它有利的一面，在附近的楼盘中，风临洲只有一面靠近宝安大道，在噪音和灰尘上是受的影响不算最大，而它距离出行的各个道路又不远，同时还享受了所有楼盘共有的优势。
“正中·风临洲”最好的景观应该算是东北侧，东北侧透过宝安大道，远处可以看金成名苑、波尔诺名店、富通大厦、宝晖商务酒店和富源商贸中心。在远处不可以看到部份的山体，高处可以远眺宝安的全貌。
东、南、西三面方向就不是太好了，周边紧靠着四个楼盘，而四个楼盘的层高都不低，与本项目差不多，在项目的东南侧，可以看到宝安的一些景观，还算不错，而在西北侧目前可以看到宝安体育中心和金成时代。
而项目的南侧，在楼体的高处，透过一些楼体只能勉强看到远处的部份海景，其余的大部份还是楼盘楼体的外观，也可以看到尚都、天悦龙庭、好旺角的园林景观。
■项目数据
【测量数据】
主墙体厚度：20公分
楼梯宽度为：1.20米
商铺层高为：3.88米
客厅凸窗为：70公分
洗手间下沉为：30公分
楼梯间高度为：2.84米
电梯间高度为：2.84米
房间内净层高为2.80米
洗手间楼板厚度：10公分
内分隔墙厚度为：10公分
双层露台层高为：5.67米
双层露台下沉为：20公分
洗手间楼板厚度为：10公分
公共走廊楼板厚度：12公分
一楼大厅层高：5.4米（70%）4.50米（30%）
【步行测距】
本项目步行到天虹商场为5分钟，步行至体育中心3分钟时间，步行至宝安区政府6分钟，步行至宝安区政府前面的中心广场13分钟。（注：以上步行测距均计入等红绿灯时间
■交通及配套
风临洲周围目前的交通路线有：631、632、625、787、319等等。风临洲项目将来的交通网络有：地铁一号线、深南大道和宝安大道的对接和沿江高速。
风临洲的周边的配套有：天虹商场、波尔诺名店、苏宁电器、华润万家（将进驻）宝安体育馆、海滨广场等等。内部有商业面积为3999.5平米。
■部份用料
广州广熙塑料管道工程有限公司的PVC-V电线管套，金龙牌镀锌电焊网、普通硅酸盐水泥、深圳南塑的PVC-V电线管、富通混泥土------
图：宝安中心区相关规划图（风临洲位置应该很好找，自己找试试吧）
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：项目的售楼处
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：与宝安大道上的绿化带
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：尚都、天悦龙庭、好旺角、西城上筑和风临洲的关系
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：风临洲项目的墙体上贴有同等模块大小，不同颜色及质量的外墙瓷砖，这是开发商正在验正外墙的瓷砖质量及一些效果搭配，因为项目的外墙要长年经受风吹日晒的侵蚀，正中集团还是注重外墙用料的选择的。
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：项目的商业设施
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：架空平台花园
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：项目的模板，在有缝隙的地方都有胶带粘好，经便于施工后的表面整洁
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：风临洲与宝安大道的距离，宝安大道绿化风格与深南大道保持一致，道路两边及道路中间都有较宽的绿化带，中间绿化隔离带与深南大道不同的是，这里的中间绿化隔离带不但种植了草坪，而且还种植了很多乔木。
宝安大道目前车流量不是很大，但与深南大道对接以后未来车流量将比较大，将是小区主要的噪音源
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：本项目与旁边楼盘的距离
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：项目一楼大厅的层高
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：风临洲项目内双层挑高内庭采用了下沉20公分的设计，在装修和使用时可以利用浅培土式的，对于实现空中种植花草是非常便利的。综合片区内所有楼盘信息，“正中·风临洲”是迄今为止宝安中心区唯一下沉式挑高内庭
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：风临洲的卫生间采用的全侧排污水系统设计
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：本项目的客卫处，公卫实现了沐浴如厕等隐私性空间与一般性洗漱独立的设计手法，可以实现两人同时使用卫生间和进行刷牙得活动，提高使用效率。
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：项目的电梯间
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：“正中·风临洲”最好的景观应该算是东北侧，东北侧透过宝安大道，远处可以看金成名苑、波尔诺名店、富通大厦、宝晖商务酒店和富源商贸中心。在远处不可以看到部份的山体，高处可以远眺宝安的全貌。
东、南、西三面方向就不是太好了，周边紧靠着四个楼盘，而四个楼盘的层高都不低，与本项目差不多，在项目的东南侧，可以看到宝安的一些景观，还算不错，而在西北侧目前可以看到宝安体育中心和金成时代。
而项目的南侧，在楼体的高处，透过一些楼体只能勉强看到远处的部份海景，其余的大部份还是楼盘楼体的外观，也可以看到尚都、天悦龙庭、好旺角的园林景观。
“正中·风临洲”考查流水帐图片之：在项目的出入口处是一块空地，看上去比较开阔，只有一小部份堆放了林料和做了建筑工地的宿舍，不知道这里将来是做什么的，如果这块地好好的利用，对于好旺角和风临洲来说都是一件好事。
