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项目及片区考评
“桑达·棕榈堡”唯论

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2006-08-08 23:50:00点击7648


“桑达·棕榈堡”唯论
半求
banq@vip.163.com

导读:
    ■前言
    ■项目劣势
    【靠近中心大道,临街房子受噪音影响】
    【天虹商场虽好,但存在少许人流干扰】
    ■项目优势
    【桑达·棕榈堡是沙井第一个围合式社区】
    【桑达·棕榈堡位于沙井最中心、商业最发达的地段】
    【桑达·棕榈堡小区整体园林面积为深圳西部工业组团最大】
    【桑达·棕榈堡是沙井第一个完全人车分流的小区】
    【桑达·棕榈堡管理费较实惠】
    【桑达·棕榈堡以大户型为主,9070政策下具有稀缺性】
    【桑达·棕榈堡位于无缝对接的临港产业区】
    【沙井具机会窗效应】
    【沙井3年内将仅有3个商品房项目供应,供小于求】
正文:

    ■前言
 
    位于宝安沙井中心区天虹商场南侧、丽沙花都北侧的“桑达·棕榈堡”,是沙井第二个商品房项目,同时,也是沙井地段最核心的商品房。“桑达·棕榈堡”由成立于1989年、起劲已有17年历史的深圳市桑达房地产开发有限公司开发。

    占地47918.75平方米、建面105420平方米的A314-0566地块、容积率2.2的“桑达·棕榈堡”,预计将在2006年10月份销售。

    项目规划住宅九栋围合而建,11—18层,约864户,其中两房两厅一卫(74.08㎡—87.22㎡)约184户,三房两厅两卫(107.64㎡—114.15㎡)约446户,四房两厅两卫(132.65㎡—157.8㎡)约218户,五房和复式(152.38㎡—190.6㎡)约16户。商业沿街布置层高为6米的商铺,面积约50㎡—80㎡。

    项目估计10月份项目开始销售。
 
    半求www.banq.cn认为,要了解 “桑达·棕榈堡”,应该从横向、纵向上来分析,单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色,并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断,半求称之为个性研究或者说“唯一性研究”(半求简称其为“唯论”)。
 
    为了能让消费者更全面的了解“桑达·棕榈堡”,现将《“桑达·棕榈堡”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。

    ■项目劣势

    【靠近中心大道,临街房子受噪音影响】

    项目东侧就是沙井中心区四车道与六车道相夹的中心大道,车流量将对临街房子造成一定的噪音影响,与丽沙花都的情况是一模一样的,这也是小区较少的缺点之一。

    不过好在临街出设计的房子数量并不多,适当地降低了影响的程度,同时半求www.banq.cn认为围合的设计,也有助于未来形成安静的内部环境。

    【天虹商场虽好,但存在少许人流干扰】

    项目北侧就是天虹商场、真功夫快餐、肯德基、一番拉面等,生活非常方便,可以说是沙井最方便的地方。

    虽然桑达·棕榈堡的出入口远离了商场方向,不过半求www.banq.cn认为,商业也带来了少许的人流干扰,这或许就是居住核心区域的必然代价。

    ■项目优势

    【桑达·棕榈堡是沙井第一个围合式社区】

    沙井第一个商品房项目丽沙花都的规划,属于典型的排排坐,兵营式。这样的设计导致集中的花园绿地小,室外活动空间较为零散。

    桑达·棕榈堡在对比了招商海月、蔚海岸的优劣之后,设计了围合式小区与局部组团的综合式设计,是沙井第一个围合式社区。

    【桑达·棕榈堡位于沙井最中心、商业最发达的地段】

     项目北侧就是天虹商场,以及全省最大、面积达6万平方米的街道级休闲广场--沙井市民广场,真功夫快餐、肯德基、一番拉面等也近在咫尺,生活非常方便,可以说是沙井最方便、最核心、商业最发达的地方。

    半求www.banq.cn认为在城市化过程初期,由于认识需要时间和过程,最核心地段价值往往被低估,具有比非核心地段更大的空间和价值。

    【桑达·棕榈堡小区整体园林面积为深圳西部工业组团最大】

    桑达·棕榈堡室外活动空间达到3万多平米的集中式园林,采用了整体中央公园与局部组团园林(两处)的设计手法,整体园林与较小的两个组团园林紧密结合。

    园林面积面积超过3万平米,遥遥领先深圳西部工业组团(沙井、松岗、福永)的其它小区,是深圳西部工业组团内最大的小区整体中央公园。项目预计8~9月份销售,目前基础工程进行中。

    【桑达·棕榈堡是沙井第一个完全人车分流的小区】

    沙井第一个商品房项目丽沙花都,多层采用架空平台,平台下为车库的设计手法,小高层则采用地下车库与地面结合的方式处理车位,因此人车绝大多数都是不分流的。

    而桑达·棕榈堡实现了全面的人车分流,成为沙井第一个完全人车分流的小区。半求www.banq.cn认为人车彻底分流,对于保障小区内部的安全性、区分功能区间意义重大,特别对于老人小孩子就尤其如此。

    【桑达·棕榈堡管理费较实惠】

    桑达·棕榈堡虽然还处于建设之中,但是物业管理公司已经确定:花样年。花样年以低价为号召,短时间内打下了大片江山。可见在保证管理质量基础上较低的管理费还是很有吸引力的。

    虽然现在还没有看到公布管理费,但相信以地价为号召的花样年,在本项目上将依然继续此策略。
 
    【桑达·棕榈堡以大户型为主,9070政策下具有稀缺性】

     桑达·棕榈堡占规划住宅九栋围合而建,11—18层,约864户,其中两房两厅一卫(74.08㎡—87.22㎡)约184户,三房两厅两卫(107.64㎡—114.15㎡)约446户,四房两厅两卫(132.65㎡—157.8㎡)约218户,五房和复式(152.38㎡—190.6㎡)约16户。商业沿街布置层高为6米的商铺,面积约50㎡—80㎡。

    本项目以大户型为主,三房及以上达680户,占79%。最小的两房也在74平米以上。可见,本项目是一个以大户为绝对主力的小区。在“9070”政策下,相信沙井其它项目必然要做调整,因此桑达·棕榈堡产品户型具有稀缺性。
   
    【桑达·棕榈堡位于无缝对接的临港产业区】

    沙井靠近国内第四大航空港——深圳宝安国际机场、直通港澳的福永外海码头,区内广深珠、梅观、机荷三条高速公路与107国道纵横交错、大铲港距离不远,是典型的无缝对接地区,是实现海陆空联运的最佳场所。去年深圳保税区扩区就选中了沙井,看中的就是这种无缝对接的优势。

    同时,沙井靠近深圳航空港及海运港,是临港产业的聚集重镇。因此半求www.banq.cn认为,片区具备了发展carmall、特色商业、批发商业的基础。

    唯一遗憾的是,片区及周边目前第三产业不发达,在很大程度上影响了这个目标的实现。

    【沙井具机会窗效应】

    沙井有工业企业约1500家,其中三来一补企业620家全街道配套宿舍1200万平方米,但在丽沙花都之前,却没有一个商品房项目。

    沙井是总人口接近100万人的工业重镇,被规划为深圳西部工业组团的主中心。拥有1500多家工业企业,2005年上半年规模以上的工业企业产值就达117.38亿元。2004年人均GDP接近4000美元。

    沙井户籍人口2.7万,有海外华侨、港澳同胞超过9万,分别世界上20多个国家和地区。这些华侨,都有很多亲戚留在沙井,华侨购房自住和赠送亲戚的现象很多。因此半求www.banq.cn认为沙井可能具机会窗效应,对于这一点,还要结合数据进一步研究。

    【沙井3年内将仅有3个商品房项目供应,供小于求】

    根据香地咨询www.banq.cn监测,2009年之前沙井将仅有土地面积47918.75平方米、建筑面积105420平方米的桑达·棕榈堡;地块面积70038.47平方米,建筑面积168090平方米的“鸿荣源·禧园”;地块面积20000平方米,建筑面积50000平方米的鹏深实业的处女作品推向市场。

    以上三个项目的总建筑面积不过32.3万平米,年均10.8万平米,除开商业,大概在24.8万平米,年均8.3万平米,按100平米/套计算,每年仅有830套房产面世,对于一个百万人口的片区来说,无疑太少了。


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