沙井中心“桑达·棕榈堡”考查流水帐
半求
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    〖时间〗：2005年01月06日12：48~15：23
                2005年10月19日17：00~17：45
                2006年02月26日14：20~14：43
                2006年08月19日09：30~10：50
                2006年08月28日10：00~12：20             
    〖天气〗：晴、阴
    〖事件〗：实地步行考察沙井中心区“桑达·棕榈堡”项目
    〖地点〗：沙井中心区中心路与创新路交汇处、沙井广场及天虹商场南
    〖实录〗：

导读：
    ■基本情况
    【沙井第二个商品房项目】
    【地块方正，西部工业组团最大的社区花园】
    【以大户型为主】
    ■区域概况
    【桑达·棕榈堡位于沙井最中心、商业最发达的地段】
    【除西侧中心路外，其它方向的交通噪音程度理想】
    【海陆空无缝对接的交通网络】
    【配套：商业、广场、公园、医院均在5分钟步程以内】
    【华师大一附中实验学校、沙井中心批发市场保证物价水平稳定】
    【沙井3年内将仅有3个商品房项目供应，供小于求】
    ■考察情况
    【桑达·棕榈堡是沙井第一个围合式社区】
    【主出入口就是公交站】
    【区内首个风情商业街：深圳最高的连廊、西部工业组团最高的商铺】
    【深圳归家仪式感最强的5个小区之一】
    【防水工作值得全市工地普遍借鉴】
    【界面式会所】
    【1+2：整体园林与组团园林结合】
    【车库顶降板】
    【桑达·棕榈堡是沙井第一个完全人车分流的小区】
    【工地管理：“茶水间”和“垃圾回收处”】
    【一层两户或三户、八角形公共采光窗】
    【预设可封闭梁结构的挑高露台】
    【户户入户花园】
    【凸窗有特点：步入式的六角凸窗】
    ■项目景观
    ■数据及用料
正文：

    ■基本情况

    【沙井第二个商品房项目】
 
    “桑达·棕榈堡”由成立于1989年的深圳市桑达房地产开发有限公司开发，桑达地产是上市公司桑达实业股份公司的全资企业。桑达地产所开发楼盘有 南山“鹏都大厦”、口岸区“情缘城市御庭园”、沙头角“棕榈湾”等。

    “桑达·棕榈堡”位于宝安沙井中心区，沙井文化中心广场及天虹商场南侧、丽沙花都北侧，是沙井第二个商品房项目。

    【地块方正，西部工业组团最大的社区花园】
 
    项目占地47918.75㎡，计容积率面积105420㎡（其中住宅97840㎡、商业5400㎡）。容积率2.2，绿化率54%，由9东11-18层的小高层围合而建，总计864户，项目南北长度为191m，东西长度为251m，基本为正方形，地块较为方正。

    项目内的中央花园面积约为3万㎡，是深圳西部工业组团内最大的小区整体中央公园。项目预十月份左右销售，目前项目正在建设中。

    【以大户型为主】

    项目商业沿街布置层高为6米的商铺，规划为风情商业街。而户型面积约50㎡—80㎡。主要户型：两房两厅一卫（74.08㎡—87.22㎡）约184户，三房两厅两卫（107.64㎡—114.15㎡）约446户，四房两厅两卫（132.65㎡—157.8㎡）约218户，五房和复式（152.38㎡—190.6㎡）约16户。

    其中三房及以上户型占78.7%，可见大户型为本小区的主力户型，在“9070”政策背景下，大户型未来的供应将越来越紧张将成为事实。

    ■区域概况

    【桑达·棕榈堡位于沙井最中心、商业最发达的地段】

    项目北侧就是天虹商场，以及全省最大、面积达6万平方米的街道级休闲广场--沙井市民广场，真功夫快餐、肯德基、一番拉面等也近在咫尺，生活非常方便，可以说是沙井最方便、最核心、商业最发达的地方。
   
    半求www.banq.cn认为在城市化过程初期，由于认识需要时间和过程，最核心地段价值往往被低估，具有比非核心地段更大的空间和价值。

    【除西侧中心路外，其它方向的交通噪音程度理想】

    “桑达·棕榈堡”位于沙井中心区天虹商场南侧，居于天虹商场与丽沙花都的中间位置，南、北两侧都是与天虹商场和丽沙花都的两车道小路，因此南北方向的噪音影响很小，而东侧道路上星路为4车道，目前车流量很小，噪音影响也不大，仅有西侧的中心路对小区构成噪音影响。

    中心路为双高六车道，来往车辆较多，在噪音、灰尘等方面，对本项目造成一定的劣势，因为在项目与中心路中间，开发商设计了宽达大约25米宽的隔离带，设置为临街商铺、停车场、绿化带等，以求减少中心路对本项目所带来的不利因素。

    【海陆空无缝对接的交通网络】
     本项目周边的主要交通线路有：中心路、创新路、南环路、新沙路、万丰路、广深高速和广深公路等等，外出路线可供多条线路选择。在深圳，去本项目，在出关与到达本项目的费时约为35分钟。

    大铲港形成的“海路”，宝安大道、滨海大道、107国道、沿江高速等形成的“陆路”；深圳国际机场形成的“空路”，海陆空交通方式这里都非常齐备，沙井也因此成为海陆空无缝对接的区域之一。

    同时，海陆空交通网络的齐备，将吸引那些外向型产业的聚集，带动区域经济。 
    “桑达·棕榈堡”项目交通还算完善，周边主要交通干线错纵交横，其中主要了特区内相联系广深高带和107广深公路，距离本项目的车程在5-10分钟之间。

    目前“桑达·棕榈堡”周边的主要公交线路有：601、602、613、632、320、331、337、338、315等多路。

    【配套：商业、广场、公园、医院均在5分钟步程以内】

    “桑达·棕榈堡”周边是沙井最核心的地段、设施完善，市政、商业、路网等都非常齐备。

    在项目的北侧是天虹商场和目前全省街道级最大、面积达6万平方米的沙井市民广场，距离本项目仅为3分钟步路，项目的西侧为万丰公园，项目的西北侧（步行在5分钟以内）是“万景园”，“万景园”占地20亩，园内由万景楼、龙狮武术馆、文化中心楼、福镇门、文宗门、文化长廊、亭台酒轩等组成，是我国历史上第一个乡民自发集资兴集的旅游文化基地。

    【华师大一附中实验学校、沙井中心批发市场保证物价水平稳定】

    而华师大一附中实验学校位于沙井市民广场东侧，占地面积约5万平方米,建筑面积4.2万平米。同时，万丰医院也在5分钟步程内。

    项目的东侧，就是沙井中心批发市场，这是深圳街道办事处一级最大的批发市场，保证了这里的物价和生活指数比较低，与梅林批发市场对于保证梅林的物价水平较低的意义是一样的。

    其它配套还有“桑达·棕榈堡”自身的商业步行街、沙井中学、上寮小学、万丰小学、万丰邮电所、万佳百货、万丰市场、万丰公园、中心批发市场和尖沙咀购物广场等等。

    【沙井3年内将仅有3个商品房项目供应，供小于求】

    根据香地咨询www.banq.cn监测，2009年之前沙井将仅有土地面积47918.75平方米、建筑面积105420平方米的桑达·棕榈堡；地块面积70038.47平方米，建筑面积168090平方米的“鸿荣源·禧园”；地块面积20000平方米，建筑面积50000平方米的鹏深实业的处女作品推向市场。
   
    以上三个项目的总建筑面积不过32.3万平米，年均10.8万平米，除开商业，大概在24.8万平米，年均8.3万平米，按100平米/套计算，每年仅有830套房产面世，对于一个百万人口的片区来说，无疑太少了。

    ■考察情况

    “桑达·棕榈堡”正在建设中，进度不一，最快的到了七层左右，慢的才施工到二层，还有一栋刚刚开始一层的建设。

    【桑达·棕榈堡是沙井第一个围合式社区】

    沙井第一个商品房项目丽沙花都的规划，属于典型的排排坐，兵营式。这样的设计导致集中的花园绿地小，室外活动空间较为零散。
   
    桑达·棕榈堡在对比了招商海月、蔚海岸的优劣之后，设计了围合式小区与局部组团的综合式设计，是沙井第一个围合式社区。

    【主出入口就是公交站】

    “桑达·棕榈堡”小区的主出入口朝向西侧的中心路，主出入口外就是一个公共汽车候车站，相距不过十米，为小区提供了不错的交通便利。不过道路全部以铁丝网隔离，则降低了不少的层次。

    【区内首个风情商业街：深圳最高的连廊、西部工业组团最高的商铺】

    “桑达·棕榈堡”外侧四周都是街铺，设计为风情商业，商铺外侧和丽沙花都一样，都设计有大约30米宽的绿化带、停车位和步行街道。

    而与丽沙花都不同的是，丽沙花都西侧的商铺是独立的，而本项目的商铺是裙楼，同时设计了风雨连廊，在使用上比丽沙花都有了很大的优势，另外，商铺层高均达到6.64米，如此高的裙楼商铺是深圳西部工业组团以前所没有过的，它的优势是可以隔在双层，一层居住，一层做为商业用途，扩大了商铺单一的使用率。

    而且在项目的裙楼商铺的外侧都有风雨连廊，而风雨连廊的层高和商铺是一样的，是目前为止深圳最高的风雨连廊。

    【深圳归家仪式感最强的5个小区之一】

    “桑达·棕榈堡”主入口处朝向中心路，与中心路的公共汽车站台相临，从主出入口进入之后，是一个商业街，两边各有一栋11层的楼体，两边是商铺，进到最里面是会所，然后才进入小区花园，层层传递，商业街中间设计了绿化带和休闲座位，回家的仪式感非常强烈。

    这种仪式感，与香蜜湖1号、阳光棕榈园、四季花城、第五园一起，成为深圳仪式感营造最出色的5家楼盘。

    【防水工作值得全市工地普遍借鉴】

    小区主出入口处的地面现在正在修整中，由于之下是车库，因此，在回填土之前，要做防水，目前已经做完，现在正在铺保护层的结构钢筋，为了避免铺钢筋和走路时对下面的防水层的损坏，所以施工单位在防水层上面铺了一层纤维网。

    这是半求看到的，做得最好和防护措施最到位的防水，值得权势所有工地借鉴，包括一些非住宅类的重点工程。关于这一点大家可以看看后面附的图，就比较清楚了。

    【界面式会所】

    会所位于项目的中间位置，处于入口处两排商铺的尽头，目前已经封顶，未来会用做售楼处。同时，会所成为小区私密花园与商业街之间的转换界面，是典型的灰色空间，即可局部对外开放，又可以保证小区业主使用的最大便利。

    会所背靠本项目3万平米的中央园林，面朝两栋小高层的商铺处，遥望项目的主出入口，以两翼张开的布局，似乎在欢迎和等待业主回家，相信以后的业主对此应该会深刻体会。

    【1+2：整体园林与组团园林结合】

    小区园林共分三处，分别是一个中央的最大园林面积大约3万平米，还有两个是位于主出入口处商业街南北两侧的两个组团式园林，每个面积都是一样的，大约2500平米。这样一来，园林就形成1+2的布局，整体园林与组团园林结合，形成零整有序的空间结构。

    这样一来，项目的园林合计也达到大约三万五千平米，是深圳西部工业组团（包括松岗、沙井、福永）迄今为止最大的小区园林。目前中央园林是钢筋的施工地，还没有轮括，但是在周边可以看出来，中央园林其实是很大的一块回填土填起来的地块，里面的土壤很丰厚，对于以后种植植物有很大的帮助。

    【车库顶降板】

    在两个组团园林的车库顶板上，半求看到，平台上各有深51公分的“T”形降板，这种降板应该是为了以后园林景观中较大些的乔木而做的。

    51公分的降板，加上未来70公分的回填土，足可以保证种很大棵的树了。车库顶局部降板，到目前，还确实是个新鲜事物。

    【桑达·棕榈堡是沙井第一个完全人车分流的小区】
   
    沙井第一个商品房项目丽沙花都，多层采用架空平台，平台下为车库的设计手法，小高层则采用地下车库与地面结合的方式处理车位，因此人车绝大多数都是不分流的。
   
    而桑达·棕榈堡实现了全面的人车分流，成为沙井第一个完全人车分流的小区。半求www.banq.cn认为人车彻底分流，对于保障小区内部的安全性、区分功能区间意义重大，特别对于老人小孩子就尤其如此。

    【工地管理：“茶水间”和“垃圾回收处”】

    工地比较整洁、干净，不论是材料的堆放还是施工现场的管理，表现都不错。主要的项目材料加工处设在未来园林处，只是周边的回填土处还没有没有完成，看上去有些高低不平。

    东侧入口处，施工单位连排放了“茶水间”和“垃圾回收处”。在所有的施工现场中，因为深圳的天气较热，“茶水间”应用还是比较广泛的，而在特区内外，将垃圾间用在工地上的可不多见，更何况是分为“可回垃圾”和“不可回收垃圾”两种呢，在我们提倡建筑节能的时代里，有效利用可回收垃圾也应该受到重视。

    “桑达·棕榈堡”项目的这种做法值的我们特区内外的开发商学习。

    【一层两户或三户、八角形公共采光窗】

    “桑达·棕榈堡”是每层两户和三户设计，一梯两户的电梯间与楼梯间是相对分布的，出了楼梯间是电梯间，出了电梯间是楼梯间，结构比较实用，住户在实用时会感到这种楼梯设计的好处，它既节省了公共空间又节省了交换时的使用时间。

    而在两梯三户的设计中，两部电梯是相对布局的，而消防楼梯设计在一座电梯的一侧，在电梯间的另一侧有八角形公共采光窗，电梯间和楼梯间全部采用自然采光。

    【预设可封闭梁结构的挑高露台】

    在“桑达·棕榈堡”的户型中，设计有双层的挑高露台，根据楼层的不同，双层挑高露台分布的位置有所变化。

    本项目的双层挑高层露台采用了全新的设计，在双层的挑高层露台中间位置，也就是上面一层的楼板处设计有扣板，这种设计方式保证在使用时，楼上、楼下两家协商，可以将其分隔多出一层一个房间来，需要时只要将预制铺在扣板上就好了。这样，不仅仅是质量上有所保证，而且使用上相当的方便。

    【户户入户花园】

    户型都设计有入户花园，入户花园有五公分的降板。

    在本项目的户型中，有些厨房内没有生活阳台，显的比较简单，而在厨房内并没有有采用降板处理，而所有的洗手间却是采用的降板处理。

    在项目的阳台上，在阳台的一角，有一个很小的狭长形的隔层，而在这种设计在108公分宽的凸窗中也采用了，现场看来基本是走管道，这样虽然保证了外观的整齐，但是也浪费了一些面积。

    【凸窗有特点：步入式的六角凸窗】

    凸窗绝大多数宽78公，而在一些房内，凸窗却达到了108公分，这在项目中使用是比较少见的。

    而最具有特点的凸窗设计是，在部份的主人房内，是步入式的六角凸窗，这种角棱式的窗子，只有在波托菲诺和中海香蜜湖一号华府中的餐厅中使用过，而在主人房内设计成步入式凸窗还是首次遇到的。

    ■项目景观

    北侧为层商约五层的天虹商场，再北就是沙井广场，这个角度的景观到了6楼以上就已经非常不错。

    南侧为丽沙花都花园，景观被丽沙花都挡住了。

    东侧是为层数不高的建筑，远处可眺望沙进的景观，视线不错，只是近景都是一些建筑物，可观赏性景观不多。

    项目的西侧为中心路，远处可以看到万丰公园和部份山景，虽然只能看到部份的公园内景观，但是整个公园呈现的都是绿色外观，再加上一部份的山景，总体上来讲还是不错的。

    ■数据及用料

    【测量数据】

    主墙体厚度：20公分
    洗手间楼板厚度：10公分
    客厅楼板厚度为：15公分
    公共楼板厚度为：16公分
    厨房楼板厚度为：10公分

    楼梯宽度为：1.21米

    客厅层高为：2.89米
    电梯间高度为：2.89米
    楼梯间高度为：2.89米
    裙楼商铺的层高为：6.64米
    房间内净层高为2.89米
    楼梯内的扶手高度为：1米

    洗手间下沉为：31公分

    【部份用料】

    伟星的供水管，金龙牌镀锌电焊网、普通硅酸盐水泥、振惠通的水泥、恒泰实业的U-PVC胶合剂，蓝盾911防水涂料和鹤山德塑的PVC-U管道系列产品------

   “桑达·棕榈堡”的原始地貌：

   “桑达·棕榈堡”开始施工时的工地：

   “桑达·棕榈堡”北侧就是天虹商场，以及全省最大、面积达6万平方米的街道级休闲广场--沙井市民广场，真功夫快餐、肯德基、一番拉面等也近在咫尺，生活非常方便，可以说是沙井最方便、最核心、商业最发达的地方：

    天虹商场、万丰医院、沙井市民文化中心与“桑达·棕榈堡”的关系：

“桑达·棕榈堡”与天虹商场的关系：

  “桑达·棕榈堡”正在建设中，进度不一，最快的到了七层左右，慢的才施工到二层，还有一栋刚刚开始一层的建设：

    “桑达·棕榈堡”小区的主出入口朝向西侧的中心路，主出入口外就是一个公共汽车候车站，相距不过十米，为小区提供了不错的交通便利。不过道路全部以铁丝网隔离，则降低了不少的层次：

     桑达·棕榈堡”外侧四周都是街铺，设计为风情商业，商铺外侧和丽沙花都一样，都设计有大约30米宽的绿化带、停车位和步行街道。

    而与丽沙花都不同的是，丽沙花都西侧的商铺是独立的，而本项目的商铺是裙楼，同时设计了风雨连廊，在使用上比丽沙花都有了很大的优势，另外，商铺层高均达到6.64米，如此高的裙楼商铺是深圳西部工业组团以前所没有过的，它的优势是可以隔在双层，一层居住，一层做为商业用途，扩大了商铺单一的使用率：

“丽沙花都”商铺外侧的实景图：

    “桑达·棕榈堡”主入口处朝向中心路，与中心路的公共汽车站台相临，从主出入口进入之后，是一个商业街，两边各有一栋11层的楼体，两边是商铺，进到最里面是会所，然后才进入小区花园，层层传递，商业街中间设计了绿化带和休闲座位，回家的仪式感非常强烈。

    这种仪式感，与香蜜湖1号、阳光棕榈园、四季花城、第五园一起，成为深圳仪式感营造最出色的5家楼盘：

   “桑达·棕榈堡”小区主出入口处的地面现在正在修整中，由于之下是车库，因此，在回填土之前，要做防水，目前已经做完，现在正在铺保护层的结构钢筋，为了避免铺钢筋和走路时对下面的防水层的损坏，所以施工单位在防水层上面铺了一层纤维网。

    这是半求看到的，做得最好和防护措施最到位的防水，值得权势所有工地借鉴，包括一些非住宅类的重点工程。关于这一点大家可以看看下面附的图，就比较清楚了：

    “桑达·棕榈堡”会所位于项目的中间位置，处于入口处两排商铺的尽头，目前已经封顶，未来会用做售楼处。同时，会所成为小区私密花园与商业街之间的转换界面，是典型的灰色空间，即可局部对外开放，又可以保证小区业主使用的最大便利。

    会所背靠本项目3万平米的中央园林，面朝两栋小高层的商铺处，遥望项目的主出入口，以两翼张开的布局，似乎在欢迎和等待业主回家，相信以后的业主对此应该会深刻体会：

    工地比较整洁、干净，不论是材料的堆放还是施工现场的管理，表现都不错。主要的项目材料加工处设在未来园林处，只是周边的回填土处还没有没有完成，看上去有些高低不平。

    东侧入口处，施工单位连排放了“茶水间”和“垃圾回收处”。在所有的施工现场中，因为深圳的天气较热，“茶水间”应用还是比较广泛的，而在特区内外，将垃圾间用在工地上的可不多见，更何况是分为“可回垃圾”和“不可回收垃圾”两种呢，在我们提倡建筑节能的时代里，有效利用可回收垃圾也应该受到重视。

    “桑达·棕榈堡”项目的这种做法值的我们特区内外的开发商学习：

   “桑达·棕榈堡”是每层两户和三户设计，一梯两户的电梯间与楼梯间是相对分布的，出了楼梯间是电梯间，出了电梯间是楼梯间，结构比较实用，住户在实用时会感到这种楼梯设计的好处，它既节省了公共空间又节省了交换时的使用时间。

    而在两梯三户的设计中，两部电梯是相对布局的，而消防楼梯设计在一座电梯的一侧，在电梯间的另一侧有八角形公共采光窗，电梯间和楼梯间全部采用自然采光：

     在“桑达·棕榈堡”的户型中，设计有双层的挑高露台，根据楼层的不同，双层挑高露台分布的位置有所变化。

    本项目的双层挑高层露台采用了全新的设计，在双层的挑高层露台中间位置，也就是上面一层的楼板处设计有扣板，这种设计方式保证在使用时，楼上、楼下两家协商，可以将其分隔多出一层一个房间来，需要时只要将预制铺在扣板上就好了。这样，不仅仅是质量上有所保证，而且使用上相当的方便：

   “桑达·棕榈堡”户型都设计有入户花园，入户花园有五公分的降板。

    在本项目的户型中，有些厨房内没有生活阳台，显的比较简单，而在厨房内并没有有采用降板处理，而所有的洗手间却是采用的降板处理：

    在“桑达·棕榈堡”的阳台上，在阳台的一角，有一个很小的狭长形的隔层，而在这种设计在108公分宽的凸窗中也采用了，现场看来基本是走管道，这样虽然保证了外观的整齐，但是也浪费了一些面积：

   “桑达·棕榈堡”的凸窗处也有一个这样的狭长形的隔层：

   “桑达·棕榈堡”凸窗绝大多数宽78公，而在一些房内，凸窗却达到了108公分，这在项目中使用是比较少见的：

   “桑达·棕榈堡”而最具有特点的凸窗设计是，在部份的主人房内，是步入式的六角凸窗，这种角棱式的窗子，只有在波托菲诺和中海香蜜湖一号华府中的餐厅中使用过，而在主人房内设计成步入式凸窗还是首次遇到的：

   “桑达·棕榈堡”的钢筋坐垫用料还是不错的，这种材料可以完全避免在进行混泥土浇灌时钢筋的错位和移动，楼板质量有最大的保障：

   “桑达·棕榈堡”的施工质量还是不错的，特别的钢筋的施工，非常仔细：

   “桑达·棕榈堡”东侧是为层数不高的建筑，远处可眺望沙进的景观，视线不错，只是近景都是一些建筑物，可观赏性景观不多：

    “桑达·棕榈堡”的西侧为中心路，远处可以看到万丰公园和部份山景，虽然只能看到部份的公园内景观，但是整个公园呈现的都是绿色外观，再加上一部份的山景，总体上来讲还是不错的：

   “桑达·棕榈堡”南侧为丽沙花都花园，景观被丽沙花都挡住了：