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项目及片区考评
沙井中心“桑达·棕榈堡”考查流水帐

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2006-09-16 22:21:00点击10640


沙井中心“桑达·棕榈堡”考查流水帐
半求
BANQ@VIP.163.com 

    〖时间〗:2005年01月06日12:48~15:23
                2005年10月19日17:00~17:45
                2006年02月26日14:20~14:43
                2006年08月19日09:30~10:50
                2006年08月28日10:00~12:20             
    〖天气〗:晴、阴
    〖事件〗:实地步行考察沙井中心区“桑达·棕榈堡”项目
    〖地点〗:沙井中心区中心路与创新路交汇处、沙井广场及天虹商场南
    〖实录〗:

导读:
    ■基本情况
    【沙井第二个商品房项目】
    【地块方正,西部工业组团最大的社区花园】
    【以大户型为主】
    ■区域概况
    【桑达·棕榈堡位于沙井最中心、商业最发达的地段】
    【除西侧中心路外,其它方向的交通噪音程度理想】
    【海陆空无缝对接的交通网络】
    【配套:商业、广场、公园、医院均在5分钟步程以内】
    【华师大一附中实验学校、沙井中心批发市场保证物价水平稳定】
    【沙井3年内将仅有3个商品房项目供应,供小于求】
    ■考察情况
    【桑达·棕榈堡是沙井第一个围合式社区】
    【主出入口就是公交站】
    【区内首个风情商业街:深圳最高的连廊、西部工业组团最高的商铺】
    【深圳归家仪式感最强的5个小区之一】
    【防水工作值得全市工地普遍借鉴】
    【界面式会所】
    【1+2:整体园林与组团园林结合】
    【车库顶降板】
    【桑达·棕榈堡是沙井第一个完全人车分流的小区】
    【工地管理:“茶水间”和“垃圾回收处”】
    【一层两户或三户、八角形公共采光窗】
    【预设可封闭梁结构的挑高露台】
    【户户入户花园】
    【凸窗有特点:步入式的六角凸窗】
    ■项目景观
    ■数据及用料
正文:

    ■基本情况

    【沙井第二个商品房项目】
 
    “桑达·棕榈堡”由成立于1989年的深圳市桑达房地产开发有限公司开发,桑达地产是上市公司桑达实业股份公司的全资企业。桑达地产所开发楼盘有 南山“鹏都大厦”、口岸区“情缘城市御庭园”、沙头角“棕榈湾”等。

    “桑达·棕榈堡”位于宝安沙井中心区,沙井文化中心广场及天虹商场南侧、丽沙花都北侧,是沙井第二个商品房项目。

    【地块方正,西部工业组团最大的社区花园】
 
    项目占地47918.75㎡,计容积率面积105420㎡(其中住宅97840㎡、商业5400㎡)。容积率2.2,绿化率54%,由9东11-18层的小高层围合而建,总计864户,项目南北长度为191m,东西长度为251m,基本为正方形,地块较为方正。

    项目内的中央花园面积约为3万㎡,是深圳西部工业组团内最大的小区整体中央公园。项目预十月份左右销售,目前项目正在建设中。

    【以大户型为主】

    项目商业沿街布置层高为6米的商铺,规划为风情商业街。而户型面积约50㎡—80㎡。主要户型:两房两厅一卫(74.08㎡—87.22㎡)约184户,三房两厅两卫(107.64㎡—114.15㎡)约446户,四房两厅两卫(132.65㎡—157.8㎡)约218户,五房和复式(152.38㎡—190.6㎡)约16户。

    其中三房及以上户型占78.7%,可见大户型为本小区的主力户型,在“9070”政策背景下,大户型未来的供应将越来越紧张将成为事实。

    ■区域概况

    【桑达·棕榈堡位于沙井最中心、商业最发达的地段】

    项目北侧就是天虹商场,以及全省最大、面积达6万平方米的街道级休闲广场--沙井市民广场,真功夫快餐、肯德基、一番拉面等也近在咫尺,生活非常方便,可以说是沙井最方便、最核心、商业最发达的地方。
   
    半求www.banq.cn认为在城市化过程初期,由于认识需要时间和过程,最核心地段价值往往被低估,具有比非核心地段更大的空间和价值。

    【除西侧中心路外,其它方向的交通噪音程度理想】

    “桑达·棕榈堡”位于沙井中心区天虹商场南侧,居于天虹商场与丽沙花都的中间位置,南、北两侧都是与天虹商场和丽沙花都的两车道小路,因此南北方向的噪音影响很小,而东侧道路上星路为4车道,目前车流量很小,噪音影响也不大,仅有西侧的中心路对小区构成噪音影响。

    中心路为双高六车道,来往车辆较多,在噪音、灰尘等方面,对本项目造成一定的劣势,因为在项目与中心路中间,开发商设计了宽达大约25米宽的隔离带,设置为临街商铺、停车场、绿化带等,以求减少中心路对本项目所带来的不利因素。

    【海陆空无缝对接的交通网络】
     本项目周边的主要交通线路有:中心路、创新路、南环路、新沙路、万丰路、广深高速和广深公路等等,外出路线可供多条线路选择。在深圳,去本项目,在出关与到达本项目的费时约为35分钟。

    大铲港形成的“海路”,宝安大道、滨海大道、107国道、沿江高速等形成的“陆路”;深圳国际机场形成的“空路”,海陆空交通方式这里都非常齐备,沙井也因此成为海陆空无缝对接的区域之一。

    同时,海陆空交通网络的齐备,将吸引那些外向型产业的聚集,带动区域经济。 
    “桑达·棕榈堡”项目交通还算完善,周边主要交通干线错纵交横,其中主要了特区内相联系广深高带和107广深公路,距离本项目的车程在5-10分钟之间。

    目前“桑达·棕榈堡”周边的主要公交线路有:601、602、613、632、320、331、337、338、315等多路。

    【配套:商业、广场、公园、医院均在5分钟步程以内】

    “桑达·棕榈堡”周边是沙井最核心的地段、设施完善,市政、商业、路网等都非常齐备。

    在项目的北侧是天虹商场和目前全省街道级最大、面积达6万平方米的沙井市民广场,距离本项目仅为3分钟步路,项目的西侧为万丰公园,项目的西北侧(步行在5分钟以内)是“万景园”,“万景园”占地20亩,园内由万景楼、龙狮武术馆、文化中心楼、福镇门、文宗门、文化长廊、亭台酒轩等组成,是我国历史上第一个乡民自发集资兴集的旅游文化基地。

    【华师大一附中实验学校、沙井中心批发市场保证物价水平稳定】

    而华师大一附中实验学校位于沙井市民广场东侧,占地面积约5万平方米,建筑面积4.2万平米。同时,万丰医院也在5分钟步程内。

    项目的东侧,就是沙井中心批发市场,这是深圳街道办事处一级最大的批发市场,保证了这里的物价和生活指数比较低,与梅林批发市场对于保证梅林的物价水平较低的意义是一样的。

    其它配套还有“桑达·棕榈堡”自身的商业步行街、沙井中学、上寮小学、万丰小学、万丰邮电所、万佳百货、万丰市场、万丰公园、中心批发市场和尖沙咀购物广场等等。

    【沙井3年内将仅有3个商品房项目供应,供小于求】

    根据香地咨询www.banq.cn监测,2009年之前沙井将仅有土地面积47918.75平方米、建筑面积105420平方米的桑达·棕榈堡;地块面积70038.47平方米,建筑面积168090平方米的“鸿荣源·禧园”;地块面积20000平方米,建筑面积50000平方米的鹏深实业的处女作品推向市场。
   
    以上三个项目的总建筑面积不过32.3万平米,年均10.8万平米,除开商业,大概在24.8万平米,年均8.3万平米,按100平米/套计算,每年仅有830套房产面世,对于一个百万人口的片区来说,无疑太少了。

    ■考察情况

    “桑达·棕榈堡”正在建设中,进度不一,最快的到了七层左右,慢的才施工到二层,还有一栋刚刚开始一层的建设。

    【桑达·棕榈堡是沙井第一个围合式社区】

    沙井第一个商品房项目丽沙花都的规划,属于典型的排排坐,兵营式。这样的设计导致集中的花园绿地小,室外活动空间较为零散。
   
    桑达·棕榈堡在对比了招商海月、蔚海岸的优劣之后,设计了围合式小区与局部组团的综合式设计,是沙井第一个围合式社区。

    【主出入口就是公交站】

    “桑达·棕榈堡”小区的主出入口朝向西侧的中心路,主出入口外就是一个公共汽车候车站,相距不过十米,为小区提供了不错的交通便利。不过道路全部以铁丝网隔离,则降低了不少的层次。

    【区内首个风情商业街:深圳最高的连廊、西部工业组团最高的商铺】

    “桑达·棕榈堡”外侧四周都是街铺,设计为风情商业,商铺外侧和丽沙花都一样,都设计有大约30米宽的绿化带、停车位和步行街道。

    而与丽沙花都不同的是,丽沙花都西侧的商铺是独立的,而本项目的商铺是裙楼,同时设计了风雨连廊,在使用上比丽沙花都有了很大的优势,另外,商铺层高均达到6.64米,如此高的裙楼商铺是深圳西部工业组团以前所没有过的,它的优势是可以隔在双层,一层居住,一层做为商业用途,扩大了商铺单一的使用率。

    而且在项目的裙楼商铺的外侧都有风雨连廊,而风雨连廊的层高和商铺是一样的,是目前为止深圳最高的风雨连廊。

    【深圳归家仪式感最强的5个小区之一】

    “桑达·棕榈堡”主入口处朝向中心路,与中心路的公共汽车站台相临,从主出入口进入之后,是一个商业街,两边各有一栋11层的楼体,两边是商铺,进到最里面是会所,然后才进入小区花园,层层传递,商业街中间设计了绿化带和休闲座位,回家的仪式感非常强烈。

    这种仪式感,与香蜜湖1号、阳光棕榈园、四季花城、第五园一起,成为深圳仪式感营造最出色的5家楼盘。

    【防水工作值得全市工地普遍借鉴】

    小区主出入口处的地面现在正在修整中,由于之下是车库,因此,在回填土之前,要做防水,目前已经做完,现在正在铺保护层的结构钢筋,为了避免铺钢筋和走路时对下面的防水层的损坏,所以施工单位在防水层上面铺了一层纤维网。

    这是半求看到的,做得最好和防护措施最到位的防水,值得权势所有工地借鉴,包括一些非住宅类的重点工程。关于这一点大家可以看看后面附的图,就比较清楚了。

    【界面式会所】

    会所位于项目的中间位置,处于入口处两排商铺的尽头,目前已经封顶,未来会用做售楼处。同时,会所成为小区私密花园与商业街之间的转换界面,是典型的灰色空间,即可局部对外开放,又可以保证小区业主使用的最大便利。

    会所背靠本项目3万平米的中央园林,面朝两栋小高层的商铺处,遥望项目的主出入口,以两翼张开的布局,似乎在欢迎和等待业主回家,相信以后的业主对此应该会深刻体会。

    【1+2:整体园林与组团园林结合】

    小区园林共分三处,分别是一个中央的最大园林面积大约3万平米,还有两个是位于主出入口处商业街南北两侧的两个组团式园林,每个面积都是一样的,大约2500平米。这样一来,园林就形成1+2的布局,整体园林与组团园林结合,形成零整有序的空间结构。

    这样一来,项目的园林合计也达到大约三万五千平米,是深圳西部工业组团(包括松岗、沙井、福永)迄今为止最大的小区园林。目前中央园林是钢筋的施工地,还没有轮括,但是在周边可以看出来,中央园林其实是很大的一块回填土填起来的地块,里面的土壤很丰厚,对于以后种植植物有很大的帮助。

    【车库顶降板】

    在两个组团园林的车库顶板上,半求看到,平台上各有深51公分的“T”形降板,这种降板应该是为了以后园林景观中较大些的乔木而做的。

    51公分的降板,加上未来70公分的回填土,足可以保证种很大棵的树了。车库顶局部降板,到目前,还确实是个新鲜事物。

    【桑达·棕榈堡是沙井第一个完全人车分流的小区】
   
    沙井第一个商品房项目丽沙花都,多层采用架空平台,平台下为车库的设计手法,小高层则采用地下车库与地面结合的方式处理车位,因此人车绝大多数都是不分流的。
   
    而桑达·棕榈堡实现了全面的人车分流,成为沙井第一个完全人车分流的小区。半求www.banq.cn认为人车彻底分流,对于保障小区内部的安全性、区分功能区间意义重大,特别对于老人小孩子就尤其如此。

    【工地管理:“茶水间”和“垃圾回收处”】

    工地比较整洁、干净,不论是材料的堆放还是施工现场的管理,表现都不错。主要的项目材料加工处设在未来园林处,只是周边的回填土处还没有没有完成,看上去有些高低不平。

    东侧入口处,施工单位连排放了“茶水间”和“垃圾回收处”。在所有的施工现场中,因为深圳的天气较热,“茶水间”应用还是比较广泛的,而在特区内外,将垃圾间用在工地上的可不多见,更何况是分为“可回垃圾”和“不可回收垃圾”两种呢,在我们提倡建筑节能的时代里,有效利用可回收垃圾也应该受到重视。

    “桑达·棕榈堡”项目的这种做法值的我们特区内外的开发商学习。

    【一层两户或三户、八角形公共采光窗】

    “桑达·棕榈堡”是每层两户和三户设计,一梯两户的电梯间与楼梯间是相对分布的,出了楼梯间是电梯间,出了电梯间是楼梯间,结构比较实用,住户在实用时会感到这种楼梯设计的好处,它既节省了公共空间又节省了交换时的使用时间。

    而在两梯三户的设计中,两部电梯是相对布局的,而消防楼梯设计在一座电梯的一侧,在电梯间的另一侧有八角形公共采光窗,电梯间和楼梯间全部采用自然采光。

    【预设可封闭梁结构的挑高露台】

    在“桑达·棕榈堡”的户型中,设计有双层的挑高露台,根据楼层的不同,双层挑高露台分布的位置有所变化。

    本项目的双层挑高层露台采用了全新的设计,在双层的挑高层露台中间位置,也就是上面一层的楼板处设计有扣板,这种设计方式保证在使用时,楼上、楼下两家协商,可以将其分隔多出一层一个房间来,需要时只要将预制铺在扣板上就好了。这样,不仅仅是质量上有所保证,而且使用上相当的方便。

    【户户入户花园】

    户型都设计有入户花园,入户花园有五公分的降板。

    在本项目的户型中,有些厨房内没有生活阳台,显的比较简单,而在厨房内并没有有采用降板处理,而所有的洗手间却是采用的降板处理。

    在项目的阳台上,在阳台的一角,有一个很小的狭长形的隔层,而在这种设计在108公分宽的凸窗中也采用了,现场看来基本是走管道,这样虽然保证了外观的整齐,但是也浪费了一些面积。

    【凸窗有特点:步入式的六角凸窗】

    凸窗绝大多数宽78公,而在一些房内,凸窗却达到了108公分,这在项目中使用是比较少见的。

    而最具有特点的凸窗设计是,在部份的主人房内,是步入式的六角凸窗,这种角棱式的窗子,只有在波托菲诺和中海香蜜湖一号华府中的餐厅中使用过,而在主人房内设计成步入式凸窗还是首次遇到的。

    ■项目景观

    北侧为层商约五层的天虹商场,再北就是沙井广场,这个角度的景观到了6楼以上就已经非常不错。

    南侧为丽沙花都花园,景观被丽沙花都挡住了。

    东侧是为层数不高的建筑,远处可眺望沙进的景观,视线不错,只是近景都是一些建筑物,可观赏性景观不多。

    项目的西侧为中心路,远处可以看到万丰公园和部份山景,虽然只能看到部份的公园内景观,但是整个公园呈现的都是绿色外观,再加上一部份的山景,总体上来讲还是不错的。

    ■数据及用料

    【测量数据】

    主墙体厚度:20公分
    洗手间楼板厚度:10公分
    客厅楼板厚度为:15公分
    公共楼板厚度为:16公分
    厨房楼板厚度为:10公分

    楼梯宽度为:1.21米

    客厅层高为:2.89米
    电梯间高度为:2.89米
    楼梯间高度为:2.89米
    裙楼商铺的层高为:6.64米
    房间内净层高为2.89米
    楼梯内的扶手高度为:1米

    洗手间下沉为:31公分

    【部份用料】

    伟星的供水管,金龙牌镀锌电焊网、普通硅酸盐水泥、振惠通的水泥、恒泰实业的U-PVC胶合剂,蓝盾911防水涂料和鹤山德塑的PVC-U管道系列产品------

   “桑达·棕榈堡”的原始地貌:

   “桑达·棕榈堡”开始施工时的工地:

   “桑达·棕榈堡”北侧就是天虹商场,以及全省最大、面积达6万平方米的街道级休闲广场--沙井市民广场,真功夫快餐、肯德基、一番拉面等也近在咫尺,生活非常方便,可以说是沙井最方便、最核心、商业最发达的地方:

    天虹商场、万丰医院、沙井市民文化中心与“桑达·棕榈堡”的关系:

“桑达·棕榈堡”与天虹商场的关系:

  “桑达·棕榈堡”正在建设中,进度不一,最快的到了七层左右,慢的才施工到二层,还有一栋刚刚开始一层的建设:

    “桑达·棕榈堡”小区的主出入口朝向西侧的中心路,主出入口外就是一个公共汽车候车站,相距不过十米,为小区提供了不错的交通便利。不过道路全部以铁丝网隔离,则降低了不少的层次:

     桑达·棕榈堡”外侧四周都是街铺,设计为风情商业,商铺外侧和丽沙花都一样,都设计有大约30米宽的绿化带、停车位和步行街道。

    而与丽沙花都不同的是,丽沙花都西侧的商铺是独立的,而本项目的商铺是裙楼,同时设计了风雨连廊,在使用上比丽沙花都有了很大的优势,另外,商铺层高均达到6.64米,如此高的裙楼商铺是深圳西部工业组团以前所没有过的,它的优势是可以隔在双层,一层居住,一层做为商业用途,扩大了商铺单一的使用率:

“丽沙花都”商铺外侧的实景图:

    “桑达·棕榈堡”主入口处朝向中心路,与中心路的公共汽车站台相临,从主出入口进入之后,是一个商业街,两边各有一栋11层的楼体,两边是商铺,进到最里面是会所,然后才进入小区花园,层层传递,商业街中间设计了绿化带和休闲座位,回家的仪式感非常强烈。

    这种仪式感,与香蜜湖1号、阳光棕榈园、四季花城、第五园一起,成为深圳仪式感营造最出色的5家楼盘:

   “桑达·棕榈堡”小区主出入口处的地面现在正在修整中,由于之下是车库,因此,在回填土之前,要做防水,目前已经做完,现在正在铺保护层的结构钢筋,为了避免铺钢筋和走路时对下面的防水层的损坏,所以施工单位在防水层上面铺了一层纤维网。

    这是半求看到的,做得最好和防护措施最到位的防水,值得权势所有工地借鉴,包括一些非住宅类的重点工程。关于这一点大家可以看看下面附的图,就比较清楚了:

    “桑达·棕榈堡”会所位于项目的中间位置,处于入口处两排商铺的尽头,目前已经封顶,未来会用做售楼处。同时,会所成为小区私密花园与商业街之间的转换界面,是典型的灰色空间,即可局部对外开放,又可以保证小区业主使用的最大便利。

    会所背靠本项目3万平米的中央园林,面朝两栋小高层的商铺处,遥望项目的主出入口,以两翼张开的布局,似乎在欢迎和等待业主回家,相信以后的业主对此应该会深刻体会:

    工地比较整洁、干净,不论是材料的堆放还是施工现场的管理,表现都不错。主要的项目材料加工处设在未来园林处,只是周边的回填土处还没有没有完成,看上去有些高低不平。

    东侧入口处,施工单位连排放了“茶水间”和“垃圾回收处”。在所有的施工现场中,因为深圳的天气较热,“茶水间”应用还是比较广泛的,而在特区内外,将垃圾间用在工地上的可不多见,更何况是分为“可回垃圾”和“不可回收垃圾”两种呢,在我们提倡建筑节能的时代里,有效利用可回收垃圾也应该受到重视。

    “桑达·棕榈堡”项目的这种做法值的我们特区内外的开发商学习:

   “桑达·棕榈堡”是每层两户和三户设计,一梯两户的电梯间与楼梯间是相对分布的,出了楼梯间是电梯间,出了电梯间是楼梯间,结构比较实用,住户在实用时会感到这种楼梯设计的好处,它既节省了公共空间又节省了交换时的使用时间。

    而在两梯三户的设计中,两部电梯是相对布局的,而消防楼梯设计在一座电梯的一侧,在电梯间的另一侧有八角形公共采光窗,电梯间和楼梯间全部采用自然采光:

     在“桑达·棕榈堡”的户型中,设计有双层的挑高露台,根据楼层的不同,双层挑高露台分布的位置有所变化。

    本项目的双层挑高层露台采用了全新的设计,在双层的挑高层露台中间位置,也就是上面一层的楼板处设计有扣板,这种设计方式保证在使用时,楼上、楼下两家协商,可以将其分隔多出一层一个房间来,需要时只要将预制铺在扣板上就好了。这样,不仅仅是质量上有所保证,而且使用上相当的方便:

   “桑达·棕榈堡”户型都设计有入户花园,入户花园有五公分的降板。

    在本项目的户型中,有些厨房内没有生活阳台,显的比较简单,而在厨房内并没有有采用降板处理,而所有的洗手间却是采用的降板处理:

  

    在“桑达·棕榈堡”的阳台上,在阳台的一角,有一个很小的狭长形的隔层,而在这种设计在108公分宽的凸窗中也采用了,现场看来基本是走管道,这样虽然保证了外观的整齐,但是也浪费了一些面积:

   “桑达·棕榈堡”的凸窗处也有一个这样的狭长形的隔层:

   “桑达·棕榈堡”凸窗绝大多数宽78公,而在一些房内,凸窗却达到了108公分,这在项目中使用是比较少见的:

   “桑达·棕榈堡”而最具有特点的凸窗设计是,在部份的主人房内,是步入式的六角凸窗,这种角棱式的窗子,只有在波托菲诺和中海香蜜湖一号华府中的餐厅中使用过,而在主人房内设计成步入式凸窗还是首次遇到的:

   “桑达·棕榈堡”的钢筋坐垫用料还是不错的,这种材料可以完全避免在进行混泥土浇灌时钢筋的错位和移动,楼板质量有最大的保障:

   “桑达·棕榈堡”的施工质量还是不错的,特别的钢筋的施工,非常仔细:

   “桑达·棕榈堡”东侧是为层数不高的建筑,远处可眺望沙进的景观,视线不错,只是近景都是一些建筑物,可观赏性景观不多:

    “桑达·棕榈堡”的西侧为中心路,远处可以看到万丰公园和部份山景,虽然只能看到部份的公园内景观,但是整个公园呈现的都是绿色外观,再加上一部份的山景,总体上来讲还是不错的:

   “桑达·棕榈堡”南侧为丽沙花都花园,景观被丽沙花都挡住了:


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