“劲力·城市明珠3期”考查流水帐
半求
BANQ@vip.163.com 

    〖时间〗：2006年09月13日13：00~15：00             
    〖天气〗：晴
    〖事件〗：实地步行考察龙华“劲力·城市明珠Ⅲ”项目情况
    〖地点〗：龙观路、东环二路交汇处东南侧
    〖实录〗：

导读：
    ■基本情况
    【车位户数比0.81：1，在龙华及关外同类小区中位居前列】
    【龙华的景观条件非常一般】
    【龙华少有的70年使用期的项目】
    【小区西北、西南两侧留有大面积空地，对沿街商业有好处】
    【商铺高达6米67，完全可以做夹层】
    ■区域概况
    【户外活动场所：三联公园和龙华广场】
    【政府机构密集区：东环路一带是行政一条街】
    【靠近中介一条街】   
    ■考察情况
    【噪音情况分析】
    【小区商业应该尽快招商】
    【一、二期园林】
    【三期园林：游泳池较大】
    【楼内已开始装饰工程，楼梯和电梯间采光、通风相当不错】
    【龙华赠送比例季军，小高层小区之最】
    【同档次小区楼体间距最大：35~80米之间】
    【具备空中立体绿化】
    ■数据及用料
    【测量数据】
    【部份用料】
    ■交通和配套
    【交通情况】
    【项目配套】
    ■商家特点
    【第一代民营企业的常青树】
    【政治嗅觉一流】
    【劲力在土地市场上的表现很清白】
    【劲力打开龙华土地交易阳光化大门、奠定龙华地价标准】
正文：
 
    ■基本情况

   【车位户数比0.81：1，在龙华及关外同类小区中位居前列】

    “劲力·城市明珠”位于龙华街道龙观路、东环二路交汇处东南侧，项目用地是龙华的第一块住宅拍卖地，而本项目3期也是龙华第一个准现楼销售的商品房楼盘。

   “劲力·城市明珠”总占地72989.93㎡，总建面216018.28㎡（其中：住宅建筑面积163450㎡，商业建筑面积15000㎡，幼儿园建筑面积2496.2㎡），容积率2.5，住宅总户数1799户，停车位约1452个，车位户数比0.81：1，这个水平在龙华及整个关外的同类小高层小区中，位居前列。

    项目共有12层住宅12栋、18层住宅共9栋，23层、27层高层各1栋和3层商铺。

    项目户型区间有两房两厅一卫至四房二厅二卫，户型面积均在80~133㎡之间，其中大多数户型拥有入户花园、双层挑高露台、特色凸窗和部份户型三阳台设计。   

    【龙华的景观条件非常一般】

    上到项目楼顶，半求www.BANQ.cn发现，虽然四周建筑普遍不高，而且四周建筑物距离较远，周边除去东侧的一排建筑有稍微的阻挡之外，四周视野十分开阔。但龙华的景观条件还是非常一般，唯有北面的两个小山头让人有那么一点喜悦的感觉，其它地方都是钢筋混凝土的森林。

    小区东侧一个非常漂亮的厂房就是金和田纸厂房，半求www.BANQ.cn看过以后，发现厂房非常漂亮，绿化、建筑都是不错的，可是在龙华的规划图上，这里规划的却是一座小学，奇怪。

    项目的西侧视线也十分开阔，没有任何较高建筑，可是西侧的地势比项目所处的地面较高，所以景观一般，除去视线比较开阔外，不具有可观赏性。

    项目的南侧远处可以看到周边附近的一些建筑，远处没有高层建筑，视野十分开阔，可以看到远处的龙华中心区，近处可以看到美丽365花园和项目一、二期的园林景观，远望视野开阔，近处园林景观具有观赏性，南面景观相当不错。

    北侧紧临的是一块绿化地块和龙观路的十字路口，可以看到龙华汽车站等一些建筑群体。

    【龙华少有的70年使用期的项目】

    由于龙华原来是以镇属企业为主的开发模式，因此很多土地早在上个世纪90年代就已经出让，因此使用期限受到了很大的影响，绝大多数项目使用期限都过去了10年或者有多。

    由于城市明珠是2003年拍卖的土地，使用期限自2003年年底拍卖当日开始计算，因此使用期限在片区内是最长的小区之一（不超过5家）。这是一个优势，也是容易被忽视的优势。

    【小区西北、西南两侧留有大面积空地，对沿街商业有好处】

    西北龙观路、西南东环路靠城市明珠侧全部是20米~24米的绿化带和小广场，在西北和西南两个角上，则是三角地带的商业和商业内街。龙观路侧的绿化带长达到近350米，蔚为壮观。而东环路侧的也有近180米。

    这么宽的绿化带和小广场，对于小区周边的商业是有好处，可以留驻人流，因此半求www.BANQ.cn感觉此小区的商业比住宅更有看头。而龙观路与东环二路的两侧是密集种植了榕树，并设计了非机动车道，状况在关外还是不错的。

    【商铺高达6米67，完全可以做夹层】

    经过测试，底层商铺层高6米67、可隔为两层，对于那些小商业者来说，商业、居住则完全可以融合为一体，这是具备相当吸引力的，加上上面分析的道路两边有很宽的空地，容易聚集人气，因此半求www.BANQ.cn觉得商业的价值应该不错。

    ■区域概况
 
    “劲力·城市明珠”周边消费水平档次中等，政府办公单位较多，像龙华交警大队、龙华消防队、龙华工商所，龙华法庭、龙华政府、远东技能学校、广东边防龙华医院等等都在项目附近。
 
    【户外活动场所：三联公园和龙华广场】
 
    周边有三联公园和龙华广场，三联公园内拥有多套的健身设备，内有休闲走廊等等多种公用设施，是龙华居民休闲游玩的好去处。
 
    而美丽365隔着一块地与小区向望，此地在很多年前批出去的时候是作为工业用地，但由于现在地块的两侧都是大型居住区，鉴于土地价值和居住功能的限制，此地开发工业房产的可能性较小，改变性质作为住宅应该是价值最大化的选择。这一点与中海怡美山庄应该是类似的。
 
    距离不过200米。而从小区往南800米，就是龙华文化广场，文化广场东侧就是空旷的军事用地。
 
    龙华文化广场占地面积20万平方米，其中主广场占地5万平方米，可容纳观众近万人。广场于2001年7月动工，当年12月27日落成，总投资5000万元，其附近将成为龙华街道的新中心区，也是深圳镇一级最大的广场。  
 
    2005年3月至6月龙华街道决定以广东人民抗日游击队冲破关山险阻，将300多名文化精英从日军占领下的香港营救出来，并安全护送到龙华白石龙根据地为历史题材，斥资570万元在龙华文化广场建设占地面积约1万平方米的大型群雕“胜利大营救”。这座大型群雕弥补龙华该项文化空白。整个群雕由“白石龙盛会”、“龙华九龙壁”大型石刻浮雕以及“艰险历程”、“欢腾的根据地”青铜群像等组成。
 
    【政府机构密集区：东环路一带是行政一条街】
 
    楼盘位于龙观路、东环二路交叉口东南侧，在四车道的东环二路西侧也就是小区对面，就是龙华交警大队、龙华消防队、龙华工商所，这些机构与楼盘隔街正面对望，龙华法庭、龙华政府、远东技能学校、广东边防龙华医院也在小区300米开外，这里的政府职能机构分布比较密集。
 
    而在800米范围内，有三联小学、三联公园天虹商场、万福佳购物广场、新华中学、龙华公园、中心小学、龙华国土所等配套。在龙华还算是不错的。
 
    【靠近中介一条街】
 
    不远处的美丽365商业街已经形成了中介一条街，从南往北，美365大门以南有住隆地产、硕峰地产、京达地产，大门以北有世华地产、巨鹿兴达地产、中原地产、星联地产、曼联地产，共计8家中介公司在此安营扎寨，说明片区的二手交易是比较活跃的。而从中介张贴的信息来看，片区内的房产价格已经比前一年有了很大程度的提高。
       
    ■考察情况
 
    “劲力·城市明珠”一、二期已经竣工或入伙，现在三期正在建设中，周边的几栋小高层已经封顶，只有中间的两栋还在施工中。
 
    项目采用的是内外同时施工，现在项目内的内墙以及内部分隔都在施工中，三期的园林也在施工中，项目内的泳池轮廓已经成形。
 
    【噪音情况分析】
 
    在项目与“美丽365”项目中间是一条双向四车道的三联路，此路是一般的城区道路，所承担的任务也是一些小车和项目区间道，与本项目中间还有一块待规划用地，对本项目没有太大影响。

    龙观路、东环二路沿线单位大约占总户数的25%左右，龙观路作为连接龙华与观澜的交通干道，车流量较大。东环二路属于区间道路，虽然车辆少一些，但依然存在噪音影响。

    不过“劲力·城市明珠”位于龙观路和东环二路的街边均为商铺，距离道路均有20米以上，在项目与道路之间有绿化带和步行道路，距离不远不近，正好可以满足商铺前的停车位、行人等需求，隔离了道路上车来车往的喧哗。

    不过，3期受到这两条大道影响的单位很少，基本可以忽略。

   【小区商业应该尽快招商】
 
    在“劲力·城市明珠”主出入口的外侧是本项目的商业步行街，商业规划良好，只是现在大部份都还是项目的物业管理处、甲方办公室和销售中心，除此之外，目前的商业氛围不是很浓，多数商铺还在空置中。
 
    迟迟不招商，将对已经入住的业主生活带来不便利因素，好在处于建成区，社会配套可以解决生活需求。
 
    【一、二期园林】
 
    “劲力·城市明珠”一、二期小区内园林景观算不了顶级，但在同级小区中，还是属于上游的，多数的楼体与主出入口处相连的是林荫小道，除去小区主出入口处回家时的仪式感外，而在此处还可以享受到绿色环抱的感觉，如果下班回家之时能有如此两种不同的感觉哪还是相当不错的。
 
    项目人车分流，在小区园林中，有几处是与地下车库相连的通道，为驾驶者提供了多种回家的途径选择。而更有一些玻璃天窗其实就是地下车库的采光窗，同时，在建筑基座处，也顺势开了一些采光通风孔。
 
    项目非边缘建筑的一楼全部采用架空层，使园林的整体感得到了保障，更为通透。
 
    【三期园林：游泳池较大】
 
    三期的园林现正修建中，目前重点是在游泳池和种植一些较大的树木，从正在施工的游泳池处可看出，游泳池的面积是相当大的，它是由一个成人池和一个儿童池组成的，总面积应该在1700~2000平米之间，而在大池中下面采用的是斜坡式，越往里越深，深水区的地方半求www.BANQ.cn估计应该可以达到2米6左右。
 
    在游泳池外侧，周边是一排较大的乔木，目前已经种好，在泳池的周边还有两个园林凉亭，目前正在修建中，只有大致的轮廓，应该是给游泳的客户所建的休息和纳凉的设施。
 
    在泳池上，还有两个拱形小桥，生动了很多。本项目的园林应该是和一、二期相连的，三期建好后，本项目的园林更具有竞争力，是本项目的主要卖点，目前三期还在施工中，所以与一、二期的园林隔了起来，不过将来看楼的时候是要经过一、二期的园林才可以的，这样可以给客户一种体验项目的感觉。
 
   【楼内已开始装饰工程，楼梯和电梯间采光、通风相当不错】
 
    “劲力·城市明珠3期”内部工程进度不一，其中中间最高的一栋内部已经到了20层左右的，而项目北侧的一排内部施工还在十层以下，多数都已经做完了内部抹灰工作。
 
    在项目的最北侧一栋，大堂正在施工中，应该是未来的样板房，现在的走廊上和二层的房间内，内部的施工都已经做完了，已经达到交楼标准了。
 
    本项目楼梯间和电梯有的是相对而建的，有一些是相临而建的。在楼梯内和电梯间的公共走廊内各有一个采光窗，电梯间与楼梯间的采光、通风是相当不错的。
 
    “劲力·城市明珠”的洗手间、厨房等均没有采用降板，地面、开花板都十分的平整。
 
    【龙华赠送比例季军，小高层小区之最】

    城市明珠3期的入户花园绝大多数都在16~23平米之间，这么大的入户花园面积，在龙华小高层小区中无出其右。

    同时，全赠送可上封的阳台（阳台处理与南山的西海明珠的处理是一样的，也就是阳台的一半上面是实体楼板，而另外一半则是用混凝土浇铸而成的格栅，这样一来，就可以达到无须计算建筑面积而赠送的目的）、挑高大露台、与入户花园形成一体并无间隔的赠送一半的工人房、全赠送凸窗（公共卫生间也都有、部分主人卫生间有）、赠送花池加起来，赠送面积比例高达近30%，这个比例，在龙华小高层小区中，没有第二家，只有星河丹堤这样的TOWNHOUSE超过。

    随着深圳新的查丈条例开始施行，这样大面积的赠送将成为绝唱，购房者应该考虑到这个因素。

    【同档次小区楼体间距最大：35~80米之间】

    根据设计图纸以及现场估算，城市明珠的楼体间距在35~80米之间，这个间距比龙华现有的多层小区都要宽不少，虽然小区容积率要比多层小区高，但由于小高层建筑的建筑覆盖低，因此才能带来间距宽的好处。

    由于建筑覆盖率低，因此内部形成了大约38000平米的空地，营造园林。
 
    【具备空中立体绿化】
 
    “劲力·城市明珠”的130㎡左右的大户型中，入户门处设计有附送有较大的入户花园，在入户花园的一侧有宽48分分、深45公分的空中花池，可以种植一些较大绿色植物，与入户花园可以互动。在花池与入户花园中间隔有一个高约1.5米的护栏，花池与入户花园又是独立的，互不影响。
 
    而在入户花的一侧是厨房、工人房和小阳台，餐厅却设计在工人房的哪一侧，相对比较远，虽然餐厅很实用，但是吃饭时需要来回的运输却不是很方便。

    ■数据及用料
 
    【测量数据】

    主墙体厚度：20公分
    洗手间楼板厚度：11公分
    客厅楼板厚度为：13公分
    公共楼板厚度为：13公分
    厨房楼板厚度为：11公分

    客厅层高为：2.80米
    电梯间高度为：2.79米
    楼梯间高度为：2.79米
    房间内净层高为2.82米
    入户大堂层高为：4.61米
    双层挑高露台为：5.71米

    房间内的凸窗为：78公分
    花池护栏高度为：1.20米
    楼梯宽度为：1.18米

    【部份用料】
   
    楼盘采用的是淡绿色和淡蓝两种窗户玻璃、而窗户及室外空调位的铝合金也采用淡绿色和淡蓝两种颜色。玻璃和铝合金的质量还不错。

    但是半求www.BANQ.cn认为，一个楼盘窗户和铝合金采用两种颜色太多了，建筑很多时候颜色淡一些、简单一些反而更好，更耐看，颜色跳跃初期看起来可能有吸引力，但长期看起来则太过于流行而失去其持久性。

    在现场，半求www.BANQ.cn看到项目全部采用深圳华美钢铁公司的螺纹钢，实事求是地说，深圳华美钢铁公司的产品在深圳建筑市场是非常有名气的。部分用料如下：

    路友牌的电线管、港丰牌的供水管，华美钢铁的钢村、普通硅酸盐水泥、石山牌的陶瓷产品，港丰牌的PVC-U冷热水通用管道系列产品------
 
    ■交通和配套
 
    【交通情况】
 
    项目周边路网相对发达，与特区内相通和道路拥有多条，而且选择性较广，主要的与特区相接的道路以梅观高速为主。
 
    本项目周边的主要交通线路有：梅观高速、东环二路、人民路、三联路、和平路、龙华大道、布龙公路等等，外出路线可供多条线路选择。
 
    在周边的东环二路和龙观路上各一个公交车站台，其中东环二路的是工商所站，而在龙观路上的却是城市明珠站，相对来讲，东环二路却是距离小区主出入口最近的地方，而城市明珠站比工商所站距离本项目的路程要远一点。
 
    而在道路的繁华上，经过城市明珠站台的车辆却比在工商所站台的车辆多了好几倍，主要还是因为龙观路的重要性吧。
 
    东环路“工商所”站途径的巴士有624、971、312、370、654、945等几路车。而龙观路侧的候车站则改名叫“城市明珠“站了，途径的交通线路比较多，半求www.BANQ.cn记录了一下：
 
    龙观路“城市明珠”汽车站的交通车有L624（上横浪村→民乐村）、663（松岗→坪地）、654（西乡→坪环村）、668（松岗→龙华东站）、855（福永→坑梓）、625（宝安86区→观澜）、866（福永→坪山）、869（福永→龙岗）、788（梅林→宝田）、300B（建设路→平湖）、868（松岗→龙岗街道）、651（大王山→同乐）。
 
    【项目配套】
 
    项目的自身配套有：幼儿园、游泳池、超市、儿童游乐园、商业街、网球场、篮球场等等。
 
    周边车程10分钟以内的配套有：三联永恒小学、清湖小学、龙华中心小学、龙华中学、新华中学、龙华中英文实验学校、南方明珠商业广场、天虹商场、景乐新综合市场、金龙华广场、万福佳商场、龙华市场、亿康书城、龙华广场、亿康文体城、友谊书城、龙华公园、上岛咖啡、龙华文化广场、三联公园、华臣高尔夫练习场等等。
 
    ■商家特点

   【第一代民营企业的常青树】

    1982年郑卓辉先生靠以手扶拖拉机跑运输开始创业。到1985年发展到拥有推土机、泥头车队伍。从1990年起，劲力开始代理销售、生产工程机械以及零部件。

    劲力工贸发展有限公司在本世纪之前，在工程机械与零部件这一行业，劲力做到了华南五省的龙头地位。劲力也是深圳第一代民营创富代表之一，如今第一代营创富代表企业中，仍然健康发展的已经不多。

    【政治嗅觉一流】

    影响深远的私有财产保护提案并最终被写入宪法，其发起人就是劲力的董事长郑卓辉先生，而深圳开始创业板也是郑卓辉先生首先提议的。

    在深圳民营企业中，在政治上的敏感性劲力确实是走在前面的。但是在房地产这个行业，劲力需要做的事情和需要努力的地方则还有很多。

    【劲力在土地市场上的表现很清白】

    劲力在南山的第一个项目“海岸明珠”地块是从南山文化中心区开发公司接手的，由于南山文化中心区开发公司属于政府企业，因此劲力一开始在土地市场上就没有得到多少利益，而在协议转让、行政划拨、合作开发这些模式盛行的年代里，劲力一直没有进入市场。

    而第二块土地也就是城市明珠地块则是通过拍卖得到的，由此可见，劲力在土地市场上的表现属于比较清晰和清白的状态。

    【劲力打开龙华土地交易阳光化大门、奠定龙华地价标准】

    2003年10月17日下午15：30，拍卖官王晓敏落锤，龙华第一块拍卖土地A835－0032顺利成交，此前多次在报纸上发布“求地公告”的宝安劲力以3亿1、楼面地价1698元/平方米拍得地块。

    此次拍卖有宝安劲力、招商、富通·正中联盟、星河、美丽集团、中航、鹏宝东、鹏基、南光共9家发展商参与。真正的竞争发生在宝安老一辈成功人士郑卓辉（宝安劲力）与新一代创富代表陈治海（富通·正中联盟）之间，劲力在3亿1的价位上喝退了富通，获得了其历史上第一块拍卖土地。而直到2004年11月26日龙华才开始第二次拍卖。

    劲力此次拍卖得到地块的意义，在于拉开了龙华从镇属企业小圈子操做土地交易过渡到土地阳光化交易阶段，并奠定了龙华的地价标准，由于阳光化交易，龙华未来的增量土地价值获得了大幅度提升，从500元左右的私下交易价格猛增到1600以上，政府财政利益得到了保障。
 
   在三联公园看“劲力·城市明珠3期”：

   “劲力·城市明珠”的小区出入口：

    “劲力·城市明珠”一、二期小区内园林景观算不了顶级，但在同级小区中，还是属于上游的，多数的楼体与主出入口处相连的是林荫小道，除去小区主出入口处回家时的仪式感外，而在此处还可以享受到绿色环抱的感觉，如果下班回家之时能有如此两种不同的感觉哪还是相当不错的。
 
    项目人车分流，在小区园林中，有几处是与地下车库相连的通道，为驾驶者提供了多种回家的途径选择。而更有一些玻璃天窗其实就是地下车库的采光窗，同时，在建筑基座处，也顺势开了一些采光通风孔。
 
    项目非边缘建筑的一楼全部采用架空层，使园林的整体感得到了保障，更为通透。

   “劲力·城市明珠3期”正在修建的园林，比一、二期的园林多了些乐趣：

   “劲力·城市明珠3期”：楼体的外观和正在建设的绿化：

   “劲力·城市明珠3期”的施工现场，为园林的建设让出了足够的空间：

    三期的园林现正修建中，目前重点是在游泳池和种植一些较大的树木，从正在施工的游泳池处可看出，游泳池的面积是相当大的，它是由一个成人池和一个儿童池组成的，总面积应该在1700~2000平米之间，而在大池中下面采用的是斜坡式，越往里越深，深水区的地方半求www.BANQ.cn估计应该可以达到2米6左右：

   “劲力·城市明珠3期”内部工程进度不一，其中中间最高的一栋内部已经到了20层左右的，而项目北侧的一排内部施工还在十层以下，多数都已经做完了内部抹灰工作，内部分隔墙施工还是比较仔细的：

   “劲力·城市明珠3期”楼梯间和电梯有的是相对而建的，有一些是相临而建的。在楼梯内和电梯间的公共走廊内各有一个采光窗，电梯间与楼梯间的采光、通风是相当不错的：

   “劲力·城市明珠3期”的洗手间、厨房等均没有采用降板，地面、开花板都十分的平整，而项目内的供水管道全部采用的预埋式，采用这种方式有利于供水管的安装和墙壁的保护：

    “劲力·城市明珠3期”全赠送可上封的阳台（阳台处理与南山的西海明珠的处理是一样的，也就是阳台的一半上面是实体楼板，而另外一半则是用混凝土浇铸而成的格栅，这样一来，就可以达到无须计算建筑面积而赠送的目的）、挑高大露台、与入户花园形成一体并无间隔的赠送一半的工人房、全赠送凸窗（公共卫生间也都有、部分主人卫生间有）、赠送花池加起来，赠送面积比例高达近30%，这个比例，在龙华小高层小区中，没有第二家，只有星河丹堤这样的TOWNHOUSE超过。

    随着深圳新的查丈条例开始施行，这样大面积的赠送将成为绝唱，购房者应该考虑到这个因素：

  “劲力·城市明珠”的130㎡左右的大户型中，入户门处设计有附送有较大的入户花园，在入户花园的一侧有宽48分分、深45公分的空中花池，可以种植一些较大绿色植物，与入户花园可以互动。在花池与入户花园中间隔有一个高约1.5米的护栏，花池与入户花园又是独立的，互不影响：

   “劲力·城市明珠3期”采用的是淡绿色和淡蓝两种窗户玻璃、而窗户及室外空调位的铝合金也采用淡绿色和淡蓝两种颜色。玻璃和铝合金的质量还不错。

    但是半求www.BANQ.cn认为，一个楼盘窗户和铝合金采用两种颜色太多了，建筑很多时候颜色淡一些、简单一些反而更好，更耐看，颜色跳跃初期看起来可能有吸引力，但长期看起来则太过于流行而失去其持久性：

   上到项目楼顶，半求www.BANQ.cn发现，虽然四周建筑普遍不高，而且四周建筑物距离较远，周边除去东侧的一排建筑有稍微的阻挡之外，四周视野十分开阔。但龙华的景观条件还是非常一般，唯有北面的两个小山头让人有那么一点喜悦的感觉，其它地方都是钢筋混凝土的森林。

    小区东侧一个非常漂亮的厂房就是金和田纸厂房，半求www.BANQ.cn看过以后，发现厂房非常漂亮，绿化、建筑都是不错的，可是在龙华的规划图上，这里规划的却是一座小学，奇怪。

    项目的西侧视线也十分开阔，没有任何较高建筑，可是西侧的地势比项目所处的地面较高，所以景观一般，除去视线比较开阔外，不具有可观赏性。

    项目的南侧远处可以看到周边附近的一些建筑，远处没有高层建筑，视野十分开阔，可以看到远处的龙华中心区，近处可以看到美丽365花园和项目一、二期的园林景观，远望视野开阔，近处园林景观具有观赏性，南面景观相当不错。

    北侧紧临的是一块绿化地块和龙观路的十字路口，可以看到龙华汽车站等一些建筑群体：

    项目的南面景观主要还是看项目一二期的园林景观，一、二期园林绿化较好，所以景观也是相当的不错：