“宏发·领域”唯论
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导读：
    ■前言：宝安中心区2006-12~2007-5之间唯一新增供应
    ■项目劣势
    【片区还在建设之中，不够完善】
    【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】
    【容积率3.5，即将成为主流容积率】
    【公共交通暂显不便，但路网极其发达】
    ■项目优势
    【宏发地产：产品创新的沉默高手】
      一、赠送面积最高达85.92平方平均40~50%、适应性改造空间较大
      二、深圳高层住宅唯一、宝安中心区唯一的三挑高户型
      三、珠江东岸深圳段唯一椭圆户型、三挑高户型
      四、三大堂设计：地下车库地面化
      五、宝安区第一个电梯带空调的住宅项目
      六、宝安中心区唯一拥有双商业广场及纯步行内街的项目      
    【全天候商铺、间间带卫生间，二层中空裙楼,共30000平方米商业面积】
    【实现空中绿化】
    【宝安中心区5万占地以下小区中，园林面积与广场面积最大】
    【区内新增小区中，“宏发·领域”双层地下车库为车位配比冠军】
    ■片区优势
    【“宏发·领域”紧邻珠江东岸商业龙头：行政、经济、公共核心区】
    【深圳黄金轴线之上：“宏发·领域”紧邻1#地铁宝安中心站】
    【关外少有的干净片区】
正文：

    ■前言：宝安中心区2006-12~2007-5之间唯一新增供应
 
    位于宝安新中心区创业路与新湖路交汇处东面“宏发·领域”，占地37352㎡、建筑面积168000㎡、容积率4.5、建筑覆盖率38.5%。
 
    建筑面积分配如下：住宅135700㎡、商业30000㎡（ 其中约1.1万㎡商场、约1.9万㎡商铺 ）、托儿所700㎡、会所1500㎡、居委会100㎡。   

    “宏发·领域”将是宝安中心区2006-12~2007-5之间，唯一的新增供应， 此其间，宝中面临供应断档的尴尬。
 
    要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求www.BANQ.cn称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称为“唯论”）。
 
    为了能让消费者更全面的了解项目，现将《1#地铁宝中站“宏发·领域”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”、“片区优势”三个部分。

    ■项目劣势
    
    【片区还在建设之中，不够完善】
 
    宝安中心区虽然有美好的规划，但是除开行政中心、体育馆，其它设施则还在建设之中，估计还需要3年的建设期。
 
    这对于居住者来说，还需要忍受较长一段时间，才能享受中心区的配套。
 
    【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】
 
    规划1000万标准箱吞吐量的大铲港，将极大地带动区域经济，为区域房地产带来刺激。这是港口的经济利好。但是在环保上，这则是一个利空。
 
    由于港口很多货车同行，必然给宝安中心区带来较大的废气和噪音污染，这就是港口在环保上的利空。
 
    正如半求www.BANQ.cn以前所分析的，在工业社会及之前，房地产是经济的正关系，环保并不是决定因素，所以虽然有污染，但依然可以将港口作为一项利好。
 
    【容积率3.5，即将成为主流容积率】
 
    容积率是衡量一个小区单位面积承载人口的关键指标，也是衡量小区居住舒适度的最重要指标。容积率越小，单位面积上居住的人口就越少，自然居住就越舒服。
 
    1#地铁宝中站“宏发·领域”做为建筑面积超十万平米的小区，容积率上限指标为4.5，除公寓外，实际住宅容积率只有3.5。在新的《深圳住房建设规划》中，未来关外的容积率将在3以上。特别是在目前深圳市政府着手普遍提高住宅容积率的形势下，未来这种容积率成为主流将已经不是疑问，特别是在中心区域，将成为主流容积率。
 
    【公共交通暂显不便，但路网极其发达】
 
    项目靠近创业一路、新湖路、甲岸路、宝安大道、新安一路，未来，海滨大道、沿江高速路建成以后，这里的路网就将更加发达。

    不过，由于目前这里公共交通因为居住人口不多，因此线路还不密集，稍显不便。当然，这里用的只是稍显不便，未来等1#地铁通车以后，这里的公共交通将成为深圳最佳的区域之一，1#地铁宝安中心站就在小区楼下。

    ■项目优势
 
    【宏发地产：产品创新的沉默高手】

    其实，以前大家对宏发地产均不太了解，源于这家公司一直比较低调。因此在做譬如产品创新时，往往没有把这家公司放入标本公司的行列。但是看完这个项目以后，半求www.BANQ.cn建议研究者、购房者不能再漠视该公司了。

    一、赠送面积最高达85.92平方平均40~50%、适应性改造空间较大

    “宏发·领域”通过主阳台、生活阳台（部分为弧形结构）格删带来全赠送、半赠送入户花园及内庭院等面积赠送设计手法，为购房者赠送了较多的面积。

    尤其是3栋复式结构赠送面积之大，很是诱惑。总赠送面积达到约85.92平方米。而项目中赠送面积最少的也有21.70平方米，平均赠送面积约40~50%之间。

    而设计师在设计时，通过将附送面积预设为可变成房间的方法，户型可进行变化。几乎所有入户花园、内庭院均可隔多一间房，一些露台、阳台也可隔多一间房，可隔房最多的一套房，可以隔出4间房。无论是哪种户型，均可以自己改动，可以将赠送的面积变成增加的一间房，使客户在面积上得到实惠。

    同时，为户型的适应性改进预留了充足的空间。自由组合的空间可以满足客户家庭结构的变化和不同功能的需要，灵活地对室内空间改造升级，有效满足客户多变的购房选择。

    自深圳2006年6月25日新的房屋面积测绘规范实施后，由于凹阳台和露台计算全部面积，这样的设计将不复存在，这种户型未来就绝版了。

    二、深圳高层住宅唯一、宝安中心区唯一的三挑高户型

    此前中海·香蜜湖1号的别墅做出了深圳第一个三挑高户型，但这里只有别墅才有三挑高户型，高层是没有的。

    而“宏发·领域”3栋05户型建筑面积约140.66平方米复式，户型餐厅、客厅和露台均是挑高5.8米，在这些位置上层增加一层楼板都可以改成房间或变成有效的利用空间，

    这是迄今为止，深圳高层住宅唯一、宝安中心区唯一的三挑高户型，极具杀伤力。

    三、珠江东岸深圳段唯一椭圆户型、三挑高户型

    椭圆、圆形户型2002年在深圳出现以后，几乎全部是豪宅的专利，比如招商海月2期、阳光带海滨城、熙园等均有运用。椭圆、圆形建筑通过内方外圆的构造，表达了天圆地方的传统哲学思想，同时以建筑本体与柔和外构件的配合，带来更完整的视觉感受，也是室内的视野从传统的180度的简单叠加，升级到270度、甚至360度。

    “宏发·领域”5栋2号户型就是椭圆户型，这是椭圆户型首次出现在珠江东岸深圳段。

    四、三大堂设计：地下车库地面化

    深圳发展25年，豪华的大堂、阳光车库、情景车库都出现了不少，但是，多大堂、实现地下车库地面化的，在整个宝安区就“宏发·领域”一个，也是迄今为止唯一的一个。

    项目采用了三大堂设计，就是两层地下室、一楼的电梯厅，都设计了同档次的大堂，层高也比一般的住宅层高要高，就算你停车直接回家，不去小区走走， 那么你也能够感受到与花园平台回家一样的待遇。

    五、宝安区第一个电梯带空调的住宅项目

    大家可能都有夏天在空调中的尴尬：热、由此带来的体伟弥漫和情绪急躁。而“宏发·领域”所有的业主电梯，均单独设计了空调，这是宝安区第一个电梯带空调的住宅项目，在深圳，这样的项目也没有超过6个，连华侨城的天鹅堡也没有这等待遇。

    六、宝安中心区唯一拥有双商业广场及纯步行内街的项目

    在宝安中心区，此前已经有天悦龙庭、尚都设计了商业街，但都是基于通过小区中央的市政道路而设计的，是人车混行的。西城上筑设计了区域内第一条纯步行内街。

    而“宏发·领域”在4、5栋之间及周围设计了主商业广场，则3栋设计了小商业广场，两个商业广场之间，则设计了纯粹的步行商业街，长约120米，这里车辆不能通行。截止目前为止，“宏发·领域”是宝安中心区唯一拥有双商业广场及纯步行内街的项目。纯步行商业街自然也就意味着人在里面更自在、更安全、环境更简单。
           
    【全天候商铺、间间带卫生间，二层中空裙楼，共30000平方米商业面积】

    “宏发·领域”整个项目共有7栋高层围合而成，每一栋的一层（由于是挑高商业，实际可以隔为两层）是商铺，以上是住宅。每间商铺的一角都有独立的卫生间，商铺外侧有约5米的连廊，这样可以实现全天候营业，也方便了购物的业主。总共30000平方米商业面积能够形成一定的规模和商业氛围。

    第二层部分除了商业裙楼就是空中花园，形成了集购物、休闲多功能于一体。会所位于第四栋也就是现在的营销中心，共三层。
   
    【实现空中绿化】

    本项目所有户型都有入户花园，并且入户花园靠外侧都带有76公分宽的花槽，可以种一些花草、植物，包括厨房的生活阳台也设计有这种花槽。而项目各层电梯间朝外侧都是连廊花园式公共走道，连廊处设计有花槽。

    如果这些地方都种满花草，整个小区都实现了空中绿化，大家觉得华侨城好，其实空中绿化功不可没。

    【宝安中心区5万占地以下小区中，园林面积与广场面积最大】

    “宏发·领域”占地37352㎡，而其用来做园林、消防通道的土地面积为22971平米。园林面积大约为19000平米，与区域内西城上筑、西岸观邸、君逸世家、丽晶国际、御景湾、金成时代等5家4万占地以下小区比较起来，“宏发·领域”的园林面积最大、广场面积最大。

    即使与占地5万以上的小区尚都、天悦龙庭、第五大道比较起来，也一点不逊色。园林是衡量小区室外活动空间充足度的关键指标，

    【区内新增小区中，“宏发·领域”双层地下车库为车位配比冠军】
 
    在宝安中心区内，目前的新增小区的车位户数比的数据如下：
 
    “宏发·领域”0.87：1、“鸿荣源·西岸观邸”0.84：1、君逸世家0.82：1。最高者为“宏发·领域”。车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多。
 
    在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。
 
    ■片区优势

    【“宏发·领域”紧邻珠江东岸商业龙头：行政、经济、公共核心区】
 
    “宏发·领域”西南面为已经被鸿荣源以18.8亿获得的30万㎡购物公园用地A004-0100，本地块楼面价已经达到6102元/平米，可售楼面地价接近7000元/平米。
 
    同时，A004-0100宗地中，213100平方米的商业面积，足以使A004-0100宗地成为深圳截止目前最大的商业城，超过此前的建筑面积18.8万平方米的华润万象城、总面积12万平方米的金光华广场、70000平方米的中信城市广场。
 
    A004-0100将对改善区域配套和商业环境、提升生活品质作用关键，这个设施与深圳最大的体育场馆-----宝安体育中心、深圳最大港区之一大铲港一起，成为深圳唯一真正滨海的中心区的公共核心，珠江东岸的商业将以此为龙头。
 
    商业龙头往往成为区域的核心和资源聚集的焦点，对于改善生活、购物便利性，以及提高租赁指数都帮助较大。
 
    【深圳黄金轴线之上：“宏发·领域”紧邻1#地铁宝安中心站】
 
    “宏发·领域”紧邻宝安中心区CBD核心圈，西面为宝安新行政中心及五星级酒店高端写字楼用地，东北向规划建设大量住宅区及规划中的中学用地，建成的有丽晶国际、西城上筑，西北面为天悦龙庭及大型住宅社区。
 
    西南景观优良，根据宝安新中心区总体规划，“宏发·领域”旁规划两个标志性建筑，将与“宏发·领域”形成核心地标三角区。
 
    2005年3月，地铁一号线续建工程通过评审和审查，宝安中心区将设三个站点：“新安路站”、“宝安中心站”、“体育场站”，地铁将给宝安中心区带来巨大的辐射效应；宝安大道、滨海大道的建设，将实行与特区内的无缝对接，交通、市政配套设施的完善是聚集人气，带动区域吸引力的重要因素。       

    其中，宝安中心区最重要的一站“1#地铁宝安中心区站”就在“宏发·领域”小区楼下，受益最大。

    1#地铁开通以后，以及宝安大道与深南大道对接、滨海大道与海滨大道对接以后，宝中就与南山、福田、落湖实现了一体化，“深南-宝大”以及其地下的1#地铁就成为深圳黄金轴线。
 
   【关外少有的干净片区】

    “宏发·领域”周边的道路网络不错，而且没有任何违法建筑，是关外少有的非常干净的一个片区，只是片区内的地块内有太多的临时建筑，在一定程度上，总体看上去有些零乱的感觉，多数都是临时的建材生意。不过这些临时建筑终将拆除。
 
    周边新开发项目有金泓凯旋城和西城上筑、西岸观邸等，待建项目有：泰华地块、润恒地块，可见这里的小区分布比较密集。

“宏发·领域”与1#地铁的关系

“宏发·领域”与宝中CBD核心区的关系

地铁1号线与“宏发·领域”的关系