啄楼·半山溪谷：中海在卖一个新的时代
半求
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    ■前言

    鉴于目前香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn接到的关于楼盘营销、专业判断的咨询越来越多，从2006-9起，已新增一个网络产品：《啄楼》，取啄木鸟寻找问题之意，产品作用主要是探讨房地产项目营销、规划、设计等存在的问题或者值得借鉴之处，并提出建设性意见。

    《啄楼》将与此前的《考查流水帐》、《购买指数》、《首发》、《开盘昭象》、《VS》、《楼盘对比分析》、《片区简析》等形成外延更广的产品系列，以方便阅读和查核、培养较为固定的阅读习惯。

    ■思维定式与习惯依赖：营销应因类型、时代而变

    大概房地产从业人员容易形成思维定式，关于配套的认识就是一个典型。比如在2004年，万科17英里的项目的一次神仙会上，某老资格操盘手提出项目配套太少，可能影响营销的观点，这就是思维定式、习惯依赖。

    这位操盘手的错误，就在于没有区别对待不同的产品类型，比如居住类、度假类等。也没有正确认识时代发展的不同阶段。而一概以居住取向、传统取向来推广针对特殊品种、新时代背景下的营销行为，缺乏前瞻性和辨别力。

    在阶层分化越来越清晰、汽车时代的背景下，城市化已经顺利经过圈地为牢的初始阶段，而向后期阶段迈进，结果不言自明，配套奇缺并没有给17英里的估价造成任何负面影响。我们假设万科当时去探寻这里的配套，那将是什么结果？

    内中原因应该引起所有房地产从业人员的高度重视。

    ■城市空间周期：城市化→郊区城市化→逆城市化→再城市化
 
    半求www.BANQ.cn翻阅《成功与代价：中外城市化比较新论》、《城市规划与城市化》、《城市化困惑》、《美国大城市的死与生》、《都市几何》、《城市空间人际》、《城市规划与城市发展》等城市化书籍，其中“城市化空间周期理论”，即由城市化、郊区城市化、逆城市化、再城市化四个连续的变质阶段构成大都市区的生命周期，应该引起广大业内人士和购房者的关注。

    【逆城市化】

    上个世纪70年代以来，国际上先进的大都市区人口迁移出现了新动向，不仅中心市区人口继续外迁，城郊结合部人口也向外迁移，出现人口负增长。这就是说，整个大都市区出现了人口负增长，人们迁向离城市更远的郊外，这就是国外学者所称的“逆城市化”。

    逆城市化首先出现在英国。1961~1981年间，大伦敦人口减少10.8%。而同期，新城人口分别增加 28.5%和 21.2%，退休和度假地型人口增加 7%和 4.7%。美国出现逆城市化的时间稍晚。根据美国30个最大的标准大都市统计区（SMSA）的人口统计，60年代有14个SMSA的中心城市人口出现下降，但有29个SMSA的总人口有所增长，表明美国当时正处于郊区城市化时期。70年代，有9个SMSA的人口出现下降，表明它们进入逆城市化时期，如纽约、费城、底特律、匹兹堡、巴尔的摩等。

    【再城市化】

    面对城区经济结构老化、人口减少，世界一些城市在80年代积极调整产业结构，发展高科技产业和第三产业，重整市中心衰落区，以吸引人们回城居住。1980~1984年间，就有纽约、波士顿、费城、芝加哥等7个城市在市域内实现人口增长，出现了所谓再城市化（Reurbanization）。

    与此类似，英国大伦敦的人口在连续30多年下降后，于1985年起开始微弱增长，也出现了再城市化现象。

    ■不同空间周期的不同配套观

    【城市化阶段：配套诉求为主】

    城市化阶段，基于高效、集约、经济的原则，众多人口逐渐聚集在城区之内，形成最经济社会要素组合。这个阶段，配套无疑是极为重要的，因为私家车此时尚未普及，因此社会习惯以步行来衡量各种配套的便利性。

    因此，城区之内必定是配套极为齐备的，配套往往是城市化的必要条件。

    【郊区城市化阶段：配套顺理成章】

    这个时候，由于城市化的榜样作用，临近城区的郊区也开始进入城市化阶段，从而形成卫星城镇，社会的集约程度进一步提高。此时，由于承接了建成区的顺利让渡，城郊结合部的城市化相对潜移默化得多、也顺利得多。

    但随着聚集程度的加深，弊端就快速显现，过于拥挤、资源争夺严重、各种污染接踵而至等等。

    【逆城市化阶段：配套厌恶症】

    这个时候逆城市化就开始成为市民反思后的必然结果，而去实践这种反思，汽车、道路等条件的极大丰富则成为社会的物质背景。

    当中心市区、已经城市化了的“郊区”聚集了越来越多的人口的时候，空间和各种资源的分配矛盾加剧，这个时候，市民开始向往没有灯红酒绿、没有公共配套带来的世俗喧嚣的境界。

    比如英国1961~1981年间度假型人口增加4.7%，他们选择的都是前不着村后不着店的优美自然的环境，甚至引出“穷山恶水出豪宅”的论段，这个时候，配套不但不重要，过多反而会有负面作用，谁愿意脱离一个太闹的环境，紧接着又来到同样的喧嚣之中？

    【总结】

    城市化过程的四个阶段各自特点如下：

    1、集中趋向的城市化阶段。该阶段城市化的主要特征是中心城市人口和经济迅速增长，特别是市中心城区形成高度集聚。

    2、郊区城市化阶段。这个时期城市化的特征是，在工商业继续向城市，特别是大城市中心集中的同时，郊区人口增长超过了中心市区。

    3、逆城市化阶段。在郊区城市化继续发展的同进，中心市区显现衰落景象，出现人口净减少。

    4、再城市化阶段。中心市区经济复兴，人口出现重新回升。

    ■特区、关外处于不同的空间周期

    【特区内盐田、西丽：进入逆城市化阶段后的必然选择】

    上述专家论断是一种城市化的规律，半求认为深圳没有理由可以例外。现在基本可以判定深圳特区内已经实现了城市化，随着部分阶层的进化，也基于安全的理由，特区内的一些偏远之处已经成为度假型人口、逆城市化人口的最佳选择。

    同时，也可以判定深圳已经进入汽车时代，深圳汽车拥有量已逼近百万辆，经大大超过了国际化都市香港55万台的机动车保有量，目前，深圳车辆还在以每天500辆的速度上路。

    这必将引起城市巨变。这个时代，生活方式在巨变，集中采购、远距离出行已经成为生活的常态。在特区内，唯有盐田、西丽具备接纳这些逆城市化人口的环境和地域条件。

 　 【关外：郊区城市化阶段的卫星城时代】
     
    深圳的关外，随着2005年转地基本结束、撤镇设街道办之后，已经进入郊区城市化快速发展的阶段。这个时候，就会依据规划、或者自然地形成一些卫星城，比如宝安中心区、龙岗中心区、沙井中心区、龙华中心区等等。
 
    ■站在时代变迁起跑线上：中海卖的是时代，而非配套

    中海·半山溪谷定位非常清晰也非常聪明、到位：盐田山野假日。度假型兼顾区域就业人口的居住指向、加上不少看重度假类物业前景的投资客，就成为涵盖本项目客户定位的全部。

    盐田，尤其是梧桐山里，就是特区内逆城市化、度假需求增加之后的主要承接地之一。对于这样一个时代、这样一个项目，自然地，如果配套过于丰富，反而影响了山体、大海自然资源的质量，影响了度假的气氛，从而不利于项目价值的提升。

    这个项目，按照初步分析来看，更具有挑战性，因为它站在时代变迁的起跑线上，我们不能期望、也没有必要让大众能够去完全读懂它，但是必然有那么一些先知者，他们能够捕捉和顺应到时代变化的信号，从而以“买一套房、占一座山”的姿态，成为时代转变的赢家。

    犹如2001年万科开始在坂田四季花城喊出第一声“郊区城市化、居住郊区化”一样，中海要勇于引领一个时代、启蒙社会对于新时代的认知，这样，比穷其所有地挖掘区区配套，要有社会、经济意义得多，不要小看时代变化的巨大推力、也千万不要小看深圳人对于时代变化的把握能力。

    配套在此不但无关紧要，反而会画蛇添足。所以，半求www.BANQ.cn认为：中海·半山溪谷，卖的是一个新时代。