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楼市地理效应
半求
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■前言
2007-2-3，应中海地产之邀，半求www.BANQ.cn在大山地现场售楼处主讲形势分析与高端物业营销。与中海合作跨越6年，但是除开与高层接触多之外，其它活动其实一直较少。本次算是一个好的开始。
其中一些观点提炼出来给大家共享。
■经济地理效应→楼市地理效应
在分析界，有一个有趣的理论。既在所有的发达和较发达国家，其人口、产业、资金基本都会聚集在沿海100公里的土地上，如果在黑夜里从高空看下去，灯光沿着这一范围点亮，而越远离这一区域，越是一片黑暗。
杨立伟从太空拍摄的亚洲地区的图景，完全按照上面所说的规则分布。美国的东西两岸都是人口资金产业密集，中间地带则寥廓无比。这就是经济地理效应，这不是简单的环境决定论，这是人类社会经济发展的一条规律。
所以2000年以来，中国开始西部大开发，但直到今天，结果却是2亿多人民向东流。其实，这是宏观上的经济地理效应，从中观而言，深圳26年的楼市发展历史表明，楼市同样存在地理效应。
■楼市活动首先会集中在城市主出入口
讲座中，有人提问怎么看待盐田港后方陆域及梧桐山、中海半山溪谷的发展前景。半求就是以楼市地理效应解释之。
针对深圳东西部、关内外的楼市发展的关系，以及楼市之间的较大差距，业内人士呼吁已经很多，更有人企图通过转移投资和支付的形式，减少这种差距，但是，我们发现，这样显然是缺乏效率的，如果把有限的资本投向不是最佳增长的区域，会造成巨大的效率损失。
在市场经济时代，楼市发展应该放弃空间上的平衡，因为这样做违背规律。这就要求我们寻找经济聚集区域。而在楼市地理效应作用下，楼市活动首先会集中在城市主出入口（经济门户，这个理论半求以前已经分析过），因为这里的综合成本最低。
所以，城际、国际间的对接区域往往成为楼市热点，比如机场、港口对于蛇口、宝安中心区、大梅沙的影响就是如此。
■蛇口→盐田：国际化港口的租赁起吊作用
半求www.BANQ.cn认为，盐田港后方陆域及梧桐山、中海半山溪谷位于深圳特区最东部，与蛇口一样靠山面海（大鹏湾）、依赖港口，闹市、山林（梧桐山）、大海之间的转换距离同样以10分钟车程为计，三种场景结合也非常密集。
这特区内的一东、一西两个区域，在区域功能特点、地理条件上几乎惊人地一致，具备较好的楼市地理效应，这也是中海半山溪谷所依存的片区的客观现实。
相同的客观条件，相同的面对国际化港口带来的国际化人流对于租赁表现的巨大起吊作用，都可能使盐田后方表现出类似蛇口的一样的发展态势，条件决定结果。
随着工业化阶段进入中后期，渡过物质化阶段之后，人类一定会对环境这样的因素赋予更多权重。同时信息化时代对于空间的要求越来越弱、而时间要求越来越强。因此居住的地点的空间差距越来越小了，这是未来东部特别是类型盐田港后方的优势所在。
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