“蛇口填海区·澳城”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【周围待建地块较多】
    【小区对外道路完善还有待时日】
    ■项目优势
    【深圳湾口岸区最大的新增供应】
    【一线海景，五大重奏：山、海、城、桥、口岸】
    【产品素质：位居口岸区前列】
     一、区域车位户数比冠军：1.12：1
     二、2.5容积率具政策稀缺性：区域亚军
     三、规模亚军（占地、建面）
     四、园林集中面积为区域之冠
     五、户户朝南、纯粹大户：“入户花园、凸窗、挑高露台”实现高赠送
    【深港西部通道第一站，对双城商务人士吸引力大】
    【2#地铁双站物业：东港路站、工业八路站】
    【休闲资源：靠近滨海观景长廊、蛇口山南巡公园、蛇口广场】
     一、15公里长的滨海休闲观景长廊
     二、蛇口山南巡公园   
     三、蛇口广场
    【处于100万平米的纯居板块之中】
正文：

■前言
 
蛇口填海区的澳城花园，位于深圳南山区蛇口后海滨路，北临工业五路，东临填海规划区，分南北两区开发，1期估计5~7月份月份推出。澳城是澳达实业的第二个项目，其第一个项目是同样位于本片区的海洋星苑。

要了解一个项目，香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn认为应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了给大家有个全面的了解，将《“蛇口填海区·澳城”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。

■项目劣势

【周围待建地块较多】

香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn经过实地考察发现，澳城除西面之外，东、南、北三个方向都有较多的待建地块。澳城入伙以后，这些待建地的施工将对业主的生活造成一定影响，比如噪音、灰尘等，在深圳，类似澳城情况的楼盘可以说比比皆是，一个在建设中的城市的共性特点。

【小区对外道路完善还有待时日】

片区对外交通没有任何问题，西部通道、厚海滨路、后海大道、望海大道等把蛇口填海区与罗湖、福田、南山、蛇口紧密联系起来。但是小区目前与后海大道之间的联系道路还基本属于临时性质。

■项目优势

【深圳湾口岸区最大的新增供应】

即将销售的澳城花园，紧邻深圳湾大桥的深圳登陆点。是2007年内深圳湾口岸区两家新增供应之一，也是最大的新增供应，同时，随着南山西部通道口岸北区域禁止商品住宅开发，加之半岛型地域供应存在刚性。

因此西部通道2007年开通之后，这里的商务活动、物流人流资金流将大幅度上升，区域内供求矛盾进一步加剧。

【一线海景，五大重奏：山、海、城、桥、口岸】

澳城主体建筑结构为小高层、高层，其中项目南面正对深圳湾，并东侧与西南方向海景观资源最为丰富，西南侧则是未来的蛇口山公园，特别是中高层楼层能够清淅观赏深港跨海大桥及香港山景。景观上具有相当优势，但西侧目前还处于开发前期，存在一定影响。

【产品素质：位居口岸区前列】

一、区域车位户数比冠军：1.12：1

按照规划，小区总户数为447户，停车位500个，车位户数比达1.12：1。也就是说每户平均拥有1.12个车位，在口岸区内，这个车位户数比遥遥领先。香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn资料表明，之后依次是：

南海玫瑰3期0.99：1招商海月3期0.78：1、招商海月2期0.7：1、半岛城邦0.5：1、星海华庭0.5：1、后海花半里0.4：1。

在车辆越来越多的现在，车位户数比将直接决定一个小区未来的使用性能和发展潜力。

二、2.5容积率具政策稀缺性：区域亚军

项目占地40557.10平方米，总建面86520平方米，容积率2.5，在深圳新的城市规划标准中，已经明确未来的主流容积率是3.5，因此，对于未来而言容积率2.5具有相当的政策稀缺性。

即使与最近的新盘比：星海华庭3.7、南海玫瑰3.5、半岛城邦3.3、后海花半里3.28、招商海月3期2.46，对比就可以发现澳城位于领先地位，保持了与招商海月3期相同的水准。

三、规模亚军（占地、建面）

具有一定规模，是决定小区是否具有相应的自身配套、相应内部小环境、具有管理规模效应的决定性因素。因此，半求自2000年以来就一直推崇大盘。在特区内，新出现占地30万平米以上的大盘已经没有可能性，转而追求占地50000平的小区。

澳城占地40557.10平方米、总建面86520平方米，两个指标都排在区域亚军的位置。香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn资料表明，其余楼盘数据为：

半岛城邦占地51000平、建筑面积17万；
招商海月3期占地3万、建筑面积74000平米，
南海玫瑰26000、建筑面积90012平，
星海华庭占地18483.29、建筑面积70282.51平米，
后海花半里就太小了，没有兴趣列了。

四、园林集中面积为区域之冠

澳城的小区园林面积在28000平米，位于半岛城邦的30000平米园林之后位居亚军位置，但是与冠军相比，澳城园林差距不大，只有2000平米，相当于一个游泳池。并且澳城的园林相对更为整体，也就是说，如果比较集中面积的话，澳城则位居区域内冠军位置。

五、户户朝南、纯粹大户：“入户花园、凸窗、挑高露台”实现高赠送

项目主力户型为130平米~150平米三房、四房为主，户型面积偏大，避免过小户型的进入，就可以保证居住成员的相对纯粹，在90701政策下，这是应该引起注意的。

户型方正，而且户户朝南，同时通过入户花园、凸窗、以及挑高露台等，实现高赠送，变相降低售价，最大了限度观赏户外景观资源。

【深港西部通道第一站，对双城商务人士吸引力大】

澳城位于深港西部通道深圳湾大桥登陆点以西大约2500米处，由于深圳主风向是南风及东南风、西南风，因此澳城处于深圳湾大桥的常年上风向。上风向对于项目的意义在于，即可享受西部通道的经济利好，而在环保上，也最大限度地避免了空气污染。

同时，澳城是深港西部通道登陆深圳以后的最近距离的楼盘之一，对于往来深港之间的双城商务人士、香港客户来说，还是非常适合的。

受到深港一体化、香港重心西移（新机场、迪食尼、西铁）的直接带动，整个南头半岛将成为深圳、广东乃至整个泛珠江三角洲地区经香港通向全球的必经通道。

在南山已经成为深圳的高科技中心、旅游中心、物流基地、高教基地、科研创新中心、文化重地、国际化区域的背景下，作为粤港衔接的第一站和桥头堡物业、深港双城商务对接第一站物业，澳城的社会和经济意义将十分值得研究。

【2#地铁双站物业：东港路站、工业八路站】

2#地铁已经开始拆迁，即将开工。澳城位于2#地铁东港路站、工业八路站之间，建成以后业主可以自由选择使用哪个车站。这个特点很象华侨城的东方花园，这个花园就位于1#地铁的华侨城站与世界之窗站之间。

2#地铁建成以后，与1#地铁、3#地铁、5#地铁等形成换乘关系，把区域及项目与福田、罗湖、龙岗、宝安机场等连接起来，出行将更方便。

【休闲资源：靠近滨海观景长廊、蛇口山南巡公园、蛇口广场】

澳城的户外活动空间还是比较多的，又有山体公园和广场：

一、15公里长的滨海休闲观景长廊

深圳已经通过15公里长的滨海休闲观景长廊规划，从蛇口客运港到福田红树林保护区。而澳城南面就是滨海休闲观景长廊的其中一段，但两者之间的关系并不是紧临的关系，存在一段距离，使用应该还是比较方便的。

二、蛇口山南巡公园

项目西南方向就是蛇口山公园。按照规划，2002年就已经决定把蛇口山建设为“蛇口山公园”2005年，10多名深圳人大代表的建议蛇口山公园改名“南巡公园”。理由是深圳是改革开放的前沿，而蛇口又是改革开放第一炮，再加上邓公两次南巡讲话也都发生在南山、蛇口，应对这段历史负责将其记录下来。 

有关部门已经认可“南巡公园”名称，并将公园从区一级提升为市一级，全名为“深圳南巡公园”。蛇口山是紧贴深圳湾仅有的山体岸段，“南巡公园”占地229792平方米，是南山第三大市政公园，仅次于大南山公园、中山公园。

公园最高点蛇口山高出海平面200多米，在蛇口山上可以清晰地看到香港群山以及大小南山，海岸线和海面组成的深圳湾一览无遗，蛇口渔港尽收眼底。 
       
三、蛇口广场

由于2001年9月28日，蛇口山西侧占地2.8万平米的蛇口广场已经正式开园，  按照深圳市规划国土局深规土［1994］520号《关于蛇口渔港北岸及原避风塘用地开发建设和福田红树林保护区情况的报告》，对此广场的定位是“按照蛇口片区的规划，该用地规划为蛇口体育活动中心，属城市配套公共设施用地”。
 
【处于100万平米的纯居板块之中】

1997年之前，深圳政府通过划拨土地补偿的方式，发动很多企业为政府垫资修路建桥，同时也通过异地补偿的方式，征用建设用地。蛇口填海区的土地70%都是补偿给了企业或者属于征用返还地。

而这些用地都属于居住用地，合计建筑面积100万平米。由于属于纯粹的居住性质，就保证了区域内的氛围更偏向居住，而没有其它性质的过多的商业活动的干扰。

蛇口填海区·澳城效果图

蛇口填海区·澳城效果图：2#地铁双站物业

蛇口填海区·澳城与西部通道深圳湾大桥及香港的关系