招商“半山海景·兰溪谷2期”考查流水帐
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    〖时间〗：2007年04月12日10：00～13：00
    〖天气〗：晴天、多云
    〖事件〗：实地步行考察招商“半山海景·兰溪谷2期”
    〖地点〗：深圳蛇口半山区沿山路东侧，西依大南山，东眺深圳湾
    〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

 导读：
    ■项目概况
    【半岛之王：南头半岛小高层及高层豪宅标杆即将面世】
    【新中国最早“企业地主”影响城市化进程：造就地租高点】
    【全国仅有：深圳地租高点上的唯一供应】
    【四重景观资源：山、海、城、园林】
    一、深圳唯一跨界公园： “双公园物业”
    二、上通大南山、下至锦园公园的溪谷式园林
    三、山阳之位
    四、面向世界的璀灿与繁华：海洋、港口、口岸、香港
    【招商地产创新之巅】
    ■四周及景观
    【浓荫蛇口：片区绿化环境一流】
    【北侧：远处山景更佳，近景劣中有优】
    【南侧：城区、创意园、海景、港口、多种形态景】
    【西侧：大南山+1期园林游泳池，景观各具特色】
    【东侧：城、山、海、桥景观远进皆佳】
    ■项目考查
    【政策性稀缺，准现楼销售】
    【楼体间距宽、花园面积大、车位户数比高】
    一、最宽90米楼间距
    二、车位户数比为1.37：1
    三、50%土地是园林：23524.12 平米园林
    【客货梯全部直下地下车库：台地、半地下、景观车库】
    【基座采用钢挂天然石施工法】  
    【半岛式大堂】
    【会所屋顶就是园林一部分：深圳首个半地下生态会所社区】
    【户型设计】
    一、主仆分门：强调主仆各自隐私
    二、露（阳光）台配置超前
    （一）、户均3~4个露（阳光）台
    （二）、同向露台
    三、主卧洗手间采光比例数一数二
    四、高层复式：客厅挑高5.77米
    【高层HOUSE：私家泳池、主卧房动静分区】
    【叠加考查】
    一、私家车位、私家泳池、平台花园
    二、半地下空间：多功能区域
    三、退台设计：挑高客厅、天台花园
    【数据与用料】
正文：

■项目概况

【半岛之王：南头半岛小高层及高层豪宅标杆即将面世】

兰溪谷整个占地11万、建筑面积25万弱，分两期开发。

半山海景·兰溪谷是整个南头半岛小高层及高层豪宅的标杆，在租赁回报、市场影响力、营销水平、管理水平、规划建造与施工水平、园林、外部自然资源等等，都是当之无愧的半岛之王。

2期位于蛇口半山区沿山路东侧，西依大南山、东眺深圳湾，地处深圳蛇口传统的豪宅片区，紧邻发展中的海上世界金融区，山海相伴，繁华与宁静、世俗与生态同时相随。

项目在建筑规划、景观、空间设计上借鉴半山海景·兰溪谷1期的成功经验，同时在建筑品质形成突破和创新。无论是结合一期一起评价，还是将2期单独评价，兰溪谷2期都可以算是一个大盘，这个让市场等待了一年的重量级楼盘将于4月底或5月初上市。

【新中国最早“企业地主”影响城市化进程：造就地租高点】

“蛇口模式”其实就是成片开发模式的代名词，因为招商局是新中国历史上第一个企业地主，其开创的的成片开发模式后来几乎波及全国各大中城市，如果论影响了中国城市化进程的企业贡献，没有哪一个企业可以和招商局相提并论。

蛇口半山豪宅片区是深圳最早的豪宅区之一，与中心区不同的是半山豪宅区是真正的山水豪宅。整个片区位于半山坡，背靠大南山面向深圳湾海面，坐北向南，无论从风水还是传统居住理念，方位、风向、地理决定了半山豪宅的独特和稀缺性。

【全国仅有：深圳地租高点上的唯一供应】

在中国，还没有第二个城市象深圳这样，城市的地租高点不在城市中心而在城市边缘。深圳的地租中心在深圳特区的最西边的蛇口，单是这一点，你就不能不佩服招商地产的功力。

半山区是深圳地租的高点之一、深圳唯一山海国际豪宅住区，正式凭借这里的绝佳表现，才使招商地产获得了深圳租赁回报之冠的美名。而兰溪谷2期是深圳地租高点上的唯一供应。
 
根据深圳租赁办公室发布的租赁指数表明，蛇口半山区一带，招商地产的房产租赁表现极为优异，工业大道西的鲸山、龟山、半山三大别墅以100元/平米遥遥领先，全市第二也由招商地产名下的碧涛别墅、碧榆路26号别墅与怡景别墅区并列，而碧涛别墅、碧榆路26号别墅建成早与怡景别墅。可见半山区的威力之大。

【四重景观资源：山、海、城、园林】

一、深圳唯一跨界公园： “双公园物业”

当考查项目来到顶楼时，俯视中间的园林其布局另我们着实思考了一凡，行走于园林每个角落后才发现，项目的园林和东侧的锦园公园是连通的，穿过南海大道下面的桥洞就进入了锦园公园。社区园林和公园直接相结合这在深圳还是第一次。

说到这里你也可能会想了，社区园林和公园连通了，那不是可以随便进出了吗？下面在现场看到的场景就是这个问题的答案了。

项目与锦园相连接的地方也就是桥洞靠小区一侧，保安岗亭已经安装到位，里面各种防卫设施如应急灯，警用器具摆放齐全。显然这里以后是业主的私家通道，也就是说非业主是不能使用的。

在项目的西面，就是大南山郊野公园，两个公园环绕的“双公园物业”，不错吧？

二、上通大南山、下至锦园公园的溪谷式园林

项目的地块呈西高东低，园林设计也就是结合了这种山地起伏的形状，在出街广告及宣传资料上你能看到“半山海景兰溪谷2期”字样前面有个弯曲的溪谷形状，这个造形上面宽下面细长成细水长流溪谷形态。

园林以小溪为主轴，设置环形景观步行系统，两边廊和桥之间阶级起伏错落有致，特别是中高楼层看到的园林其实就是一条高低弯曲的小溪。深圳其他社区园林设计有小溪的楼盘也有，但本项目上通大南山下至锦园公园的溪谷式园林，则不是其它楼盘可以比拟的了。

三、山阳之位

项目的建筑设计为斜翅扇形，高层单位只有第1栋是三个单元，其他均为一栋两个单元，同时，整个地块的北、西、西南均以大南山环抱形状，所以中高楼层户户观赏大南山的美姿。

大南山位于深圳南头半岛上，主峰高336米，规划为郊野公园，远期目标是重塑自然景观，融入文化内涵。根据规划，大南山公园将兴建8个景区及36个景点。

既然到了半山，当然，考查中也少不了大南山一份，爬大南山时，感觉登山道非常蜿蜒曲折，山间小道处处体现出“寿”文化特色，比如刻在石壁上陆游写的“养生经”；华佗的“五禽戏”等；别具特色。到了山顶回头远望深圳市中心区楼群、香港流浮山脉，元朗景色，深圳湾畔，近处的南山半岛、半山别墅群，那个美呀，不言而欲，看看后面的图吧。

半山海景兰溪谷2期算是与大南山公园亲密“牵手”的楼盘啦，同时位于山的东面，属于山阳位，比山阴位就好多了。并且1期还有2000米的私家登山道。

四、海洋、港口、口岸、香港：面向世界的璀灿与繁华

蛇口很难说是一个大地方，因为它的面积只有大约15平方公里。但是这个地方即有背靠山林的自然与宁静，却更有面向世界的璀灿与繁华。

深圳湾与大南山皆为不可复制的珍贵资源，项目因地势高所以五楼以上均可以欣赏到美丽的深圳湾、珠江出海口。正南及西南方向的妈湾港及蛇口港是深圳向世界展现的繁荣表情，东面西部通道、深港大桥耸立，南山新中心区、红树林以及香港的山脉、元朗城市建筑都尽在项目视线以内。

【招商地产创新之巅】
 
招商地产表现一直以稳重为其特色，不过这次在兰溪谷上下了血本。户型设计上的亮点包括：多层次全景露台、大转角凸窗、星光SPA浴室、天幕泳池。其中星光SPA浴室是招商地产第一次采用，在洗澡的时候可以看星星。
 
同时，项目半地下生态会所，使会所对于视野的影响降低到最低限度。小区配置双游泳池：室内恒温及室外常温泳池。小区屋顶配合钢屋架立面，于山脉呼应。

■四周及景观

【浓荫蛇口：片区绿化环境一流】

考查项目周边时，感触最明显的是道路两边的树木，这些树基本上已经有一些年限了，虽然最近几基础设施迅猛发展，但并没有对这些年迈的树木造成破坏，反而保护的相当好。

大家都知道蛇口整个片区的温度比全市要低2至3度，就是这些树木与绿化的功劳呀，半山片区的这些树木都不是很高，但枝杆发达树叶茂盛。住在这样的地方对不能驾车的老人和小孩有好处的，行走在路上起码少晒点太阳。

【北侧：远处山景更佳，近景劣中有优】

北侧紧临工业四路，项目的主出入口也在此路段，路以北分别是沿山路，兰溪谷二期部分栋数，大南山山脉，正大康地（蛇口）有限公司，深圳中集天达空港设备公司，蛇口华益铝厂有限公司。其中正大康地厂房中有块空地约800平方米，空地上的绿化搞的很正规，并且有正大康地的标志。

此面景观大南山山脉与工业厂房并存，因厂房都是低层所以视野较为开阔，近处的绿草坪点缀其间，远处山景更佳，近景劣中有优。

【南侧：城区、创意园、海景、港口、多种形态景观线】

站在1栋的的16楼向南望去，主要以多层住宅和工业厂房为主，还有几栋办公楼如明华国际会议中心、蛇口有线电视台、蛇口工业大厦等。多层方面有一处最明显的地方是南海意库深圳创意产业园二期，位于项目的东南侧，目前正在紧锣密鼓的施工中。

此面景观主要以深圳湾海景为主，其中海上世界、蛇口港及蛇口渔港码头都是海岸线的景点，城区、创意园、海景、港口、形成了多种形态的景观线。

【西侧：大南山+1期园林游泳池，景观各具特色】

同样是在1栋的16栋楼往西目测，首先是与项目仅沿山路之隔的兰溪谷1期，刚好对着主入口，1期的建筑、园林和游泳池与大南山形成了上下视线交织。招商银行培训中心也在这个向靠山角处。

此面的景观方面大南山山脉及园林景观都具有极佳的欣赏性，并且各有特色，有一种大和小，精和细的视觉冲击。

【东侧：城、山、海、桥景观远进皆佳】

项目东侧紧临双向四车的南海大道，近处东北侧是待建地，隔南海大道是锦园公园，锦园公园是距离项目最近的公园，与业主的生活发生着直接的关系。此面大面积的多层建筑决定其开阔的视野，特别是远处的西部通道深港大桥，南山新中心区及香港无朗和山脉轮廓清淅。

此面景观远进皆佳，近处不但能够观赏还可以到公园内休闲、健身、玩耍之类，远处城、山、海、桥，极为状观，也是一种放松心灵的方式。

■项目考查

【政策性稀缺，准现楼销售】

兰溪谷2期主力户型为170-210m2的高层四房及280-400m2的复式空间及HOUSE单位。属于纯大户社区。随着9070政策的推进，这种纯大户社区未来将形成政策性稀缺，应该引起大家的注意。

半山海景兰溪谷2期外立面已展露英姿，外构件、外墙砖等楼外作业全已施工完毕。整个楼盘的工人大多集中在楼内、入户大堂、地面绿化、地下车库等部位施工。主要是安装门窗、玻璃、管道、电路及路面，工程已接近尾声。当我们来到位于东南侧的工地办公室看到，这里已是人去房空，部分办公人员率先撤出了阵地。

这个重量级楼盘让市场等待了一年的时间，将于4月底或5月初上市，接近准现楼销售，这在深圳房地产小高层与高层豪宅市场上较为罕见。

【楼体间距宽、花园面积大、车位户数比高】

一、最宽90米楼间距
 
小区中，最宽的楼间距达到90米，小区内极为开阔，并保证了小区充足的室外活动空间。尤其是其中的叠加复式，由于高较为矮，因此使小区的视野极为连贯。

二、车位户数比为1.37：1

兰溪谷2期537户、735个停车位，车位户数比为1.37：1，也就是说，每户平均拥有1.37个车位。这个水平在片区之内，除别墅区之外，遥遥领先。

三、50%土地是园林：23524.12 平米园林

兰溪谷2期规划依据现有地势形成扇形坡地小区，形成景观开扬的总体布局。其中，以山海通道（连接南山与锦园公园）为基础的步行景观轴线，将大南山、项目中心园林、锦园公园、海上世界有机相连。
 
小区占地的46860.8 平米中，园林绿地面积达到23524.12 平米，比例达到50%。

【客货梯全部直下地下车库：台地、半地下、景观车库】

地下室车库是根据地块的特性而设计，靠西侧地势较高处有两层车库，靠东侧低地势是一层地下车库。车库为半地下式景观车库，在外墙的上沿设计了约50公分的带栏杆的采光窗，透过采光窗就是内园林，实现了采光观景两种功能。

考查1栋时，我们是乘电梯上到顶楼，又从顶楼走到1楼。电梯是有专人负责运行，但只在1楼有上下按纽，其它楼层暂时还未安装上下按纽，所以上下都是走楼梯的。电梯内的按键显示可直达负2层，也就是说两部电梯垂直到达负2层的车库。

电梯都可以直接下地下室，比一般住宅只有一部电梯下地下室而言，将大大地方便业主，发展商增加这个投入，意义还是相当大的。

【基座采用钢挂天然石施工法】

在架空层我们发现，三位师傅正在进行钢挂施工，架空层柱、基座外墙、全部采用厚3公分的天然石外部钢挂，天然石呈灰色调，里侧钢挂，石与石这间钩缝处理。这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍。

这种做法一般是公共建筑用得多，好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小。  

【半岛式大堂】

与中海香蜜湖1号类似，兰溪谷设计了半岛式大堂，具体做法就是大堂成为一个水上岛屿，围绕一周都是水景观。

当经过入户大堂时，我们发现每一个入户大堂正在进行浅水景观的施工，大堂的外侧也都种植了草坪和较矮贴地的花。入户大堂内外的水、花、草及竹形成了生态型景观，同时也和园林的溪谷相互搭配。下班回家时路过入户大堂，疲惫的心情会有一种放松。

【会所屋顶就是园林一部分：深圳首个半地下生态会所社区】

项目的会所是深圳有史以来第一个利用台地优势设计了半地下生态会所，会所的屋顶其实就是园林，形成整体式的园林特色，这是一个创造。会所位于3B栋和9栋之间，地下会所的一侧与园林产生落差的位置采用玻离墙体，通过玻璃墙实现了会所内的自然采光。

另外，会所出入口挺特别，出入口是由钢结构和玻璃组成，垂直电梯直达半地下会所，连电梯箱也都是玻离的，所以出入口就像一个玻璃房，不但造形美观还增强了会所的光线。

半地下生态会所，节约了地面以上的面积，拓展了小区内的公共面积，业主的活动范围自然就多了（见考查图片）。楼与楼之间的间距拉大，也避免了因会所建筑外观而带来的视觉影响。

【户型设计】

一、主仆分门：强调主仆各自隐私

主人与保姆是由两个不同的门进出的，生活阳台一端连接厨房，另一端则有个门通往消防通道。将主人与保姆分区活动，互不干拢，主人强调隐私，同样保姆也会有自己的小秘密，这样设计比较人性化。

在深圳也有主仆分门的楼盘，但所有的户型都是主仆分门设计，可能只有兰溪谷2期一个楼盘能做到。

二、露（阳光）台配置超前

（一）、户均3~4个露（阳光）台

当我们考查不同的户型时，专门对其露台进行了记录，发现平均每户有三到四个露台，最少的有两个，最多达五个露台，分别布置在生活阳台、餐厅露台、客厅露台、主卧房露台以及书房露台。

在蛇口这个比例极高。

（二）、同向露台

户户有超大露台，只是不同楼层分布位置不同，有的是在客厅挑高露台，有的是主卧挑高露台，但是无论如何，都将露台布置在同一个方向，也就是南向，这一点比较可贵，因为设计的限制，一般为了简化难度，不同层的露台都设计在南一个北一个。

露台挑高5.87米。可将户外丰富的山、海、城、园林景引入室内，也就是说无需出去露台，在客厅、房间就可观赏这些景观了，并且每移动一步，外边的景观也随之变化。

当我们站在前景露台时，居高临下有一种身临其境的感觉，突然间有一种放松，豁然开朗的心情涌上心头。

三、主卧洗手间采光比例数一数二

主卧房的洗手间2/3是下沉式的，1/3为平板，合计面积约13平方米，卫生间面积大之外，窗户也大，其采光比例在深圳的小高层、高层建筑中数一数二。

四、高层复式：客厅挑高5.77米

高层中有些户型是复式结构，面积约300平方米，五房二厅三卫，其中客厅是中空挑高5.77米。上下结构主人与家庭成员分区更加合理，确保主人的私密活动空间，同时露台和书房也为主人提供了学习和休闲的功能。

这些复式单位是设计在高层的中间楼层，合理的尺度将山、海、园林统统收入眼底，并且是立体式景观，进一步强化了豪宅的品质。

【高层HOUSE：私家泳池、主卧房动静分区】

招商在兰溪谷2期是下了不少的功夫，其中高层HOUSE也是较为少见的设计，高层单位增设私家泳池也是一种突破。

所谓高层HOUSE只有十套，全部位于1、2、3栋的二楼，三层约400平方米。首层主要是活动区，客厅、餐厅、工人房、前后共三个露台，私家泳池位于前露台，露台宽7.1米，长14米，游泳池位于露台中间，长约12米。露台及游泳池都是露天的，位于二楼，安全有保障。

主卧房位于第三层整层，书房、卫生间与化妆间分别成为三个各自独立功能区，另外阳台也是主人的独享空间，在这一层每个区域每个房都有其不同的功能，实现了主卧室的动静分区。

【叠加考查】

一、私家车位、私家泳池、平台花园

叠拼HOUSE共有三栋，一梯四户，分A、B、C三种户型。车库内为双车位，5.7米宽的私家车库能够停两部车，车库外墙上沿有采光窗，可实现自然通风采光。

私家泳池位于第二层与平台花园平行，游泳池宽4.35米，长8.1米，总面积约35平方米，深1.55米。平台花园宽7.05米，长8.1米，总面积约57平方米，平台花园和游泳池近100平方米的空间，再大的家庭也足够了，并且还可以带上亲戚朋友搞派对。

二、半地下空间：多功能区域

当我们下到负一层时突然间有种压抑，因为半地下室的层高为1.81米，业主在竣工验收之后就可以将地下的土挖掉一些，使层高恢复到2.4~2.8米的正常值了。半地下有采光窗，可通风自然采光，空间较大，作用呢比较广泛，放置设备，影音室、麻将室．．．．．．

三、退台设计：挑高客厅、天台花园

叠拼HOUSE的客厅也是双层挑高6.43米，并且是外挑，二层的整个客厅是凸出去的，与大自然拉近了距离，也就是采用了退台设计，以楼下的屋顶为本户的平台花园。

顶层的天台花园约60平方米，四周栏杆已安装完毕，推拉门的上方发展商也统安装了玻璃顶。站在天台花园上东面锦园公园，上到天空下到园林泳池视野无任何遮档。

【数据与用料】

一、公共部分

地下车库负一层净层高：3.44米
地下车库负二层净层高：2.73米
车库消防楼梯净层高：2.77米
车库消防楼梯宽：2.45米

二、高层部分

凸窗宽：75公分
露台挑高：5.87米
房间净层高：2.81米
洗手间下沉：38公分
架空层净层高：5.75米
电梯厅净层高：2.84米
消防楼梯净层高：2.83米
消防楼梯宽：1.10米

三、叠加

客厅净层高：6.43米
餐厅净层高：3.15米
房间净层高：3.15米
洗手间下沉：38公分
游泳池深：1.55米
半地下室净层高：1.18米

四、项目数据

占地46860.8平方米、建筑面积14.7万平方米、容积率2.4、总户数537、停车位735、车位比为1：1.37，住宅建筑面积110940平方米，绿地面积23524.12平方米、1800平方米的会所。

五、部分用料

深圳华加日牌铝材、广东顾地塑胶、杭州康美UPVC污水管、兴业牌水泥、绿丰电工开关、通用电梯、枫叶双壁波纹管、雄泰PUC-U排水管．．．．．．

半山海景·兰溪谷2期考查图片:溪谷园林欣赏

半山海景·兰溪谷2期考查图片:从园林的溪流处往上看

半山海景·兰溪谷2期考查图片:深圳首个半地下会所

半山海景·兰溪谷2期考查图片:半地下生态会所，节约了地面以上的面积，拓展了小区内的公共面积，业主的活动范围自然就多了

半山海景·兰溪谷2期考查图片:会所的上面

半山海景·兰溪谷2期考查图片:售楼处的沙盘

半山海景·兰溪谷2期考查图片:地下车库出入口

半山海景·兰溪谷2期考查图片:地下车库通风采光窗

半山海景·兰溪谷2期考查图片:早前施工中的场景

半山海景·兰溪谷2期考查图片:中空玻璃

半山海景·兰溪谷2期考查图片:园林与高层

半山海景·兰溪谷2期考查图片:叠拼HOUSE

半山海景·兰溪谷2期考查图片:城区、创意园、海景、港口、形成了多种形态的景观线

半山海景·兰溪谷2期考查图片:城、山、海、桥景观远近皆佳

半山海景·兰溪谷2期考查图片:大南山

半山海景·兰溪谷2期考查图片:与项目相连的锦园公园