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行业观察
1套变16套:升产大跃进,享受盒裂变!

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-05-09 17:14:02点击791


本文是尹香武回复几位V+会员的问答记录汇总。对于提高单产的可操作性,以及把握最佳本价狂产品首次推出的70平米中小户机会的提醒,或许可以给予你足够的裨益,希望有志的粉丝不错过。

V+会员向我陆续提问到:

“@i爱立方

04-30 12:46 提问

问题价值:¥866.00

深圳置换的问题 尹老师好,手头有两套深圳大户型,一套科技园170+,另一套老前海140+,其中一套贷款较多,另一套红本在手。考虑流动性,拟将老前海的房子出售再置换成1-2套面积小一点的新房。不知这样折腾老师觉得怎么样?如果可以,应该选择什么样的新房或具体有什么新房可以推荐?谢谢!”

@尹香武

04-30 17:02 回答

一大变两小的操作,在正常的市场环境下是很常见的,因为面积越小,往往单产越高。但目前的限购政策,事实上已使在深圳的一变二(多)变得越来越困难,基本没有操作性了。

当然你应该是额外找了房票,但即使如此,我还是建议你而不卖出房产的情况下再多买一套深圳小户的。

当然你也有可能是到不限购的强二线城市(强二线城市中位居前3的其实是准一线了)去操作,如果能够选到极优的不限购住宅品种——比如说全国万元化情况下的本价狂品种,或者说具备质变可能性的0-1品种,那我觉得你的操作计划是可行的,这是升产(提升单产)的快招。

如果有人对此好奇,就另外开个提问吧,给大家在小圈子里头披露一个好消息,5月份很快就可以兑现了。

“@i爱立方

04-30 20:41 提问

问题价值:¥866.00

再开一个 尹老师,上一个提问中您让我再开一个,什么是万元化的0-1的品种和本价狂品种?”

@尹香武

05-01 07:19 回答

接着上一条继续说。由于深圳全面限购,“一变二、一变多”这种符合规律的置换操作已无法进行,也就意味着你在深圳无法通过“一大换两小、一大换X小”去享受更高的单产了。

在深圳不具备可操作性,不代表在其他的强二线城市也不具备,选对城市和不限购的住宅产品,进行城际操作是当前最应该考虑也是唯一的方向。在上周密讲上,我就进行了年度标的联席推荐。

之前我给大家介绍武汉孔雀城地产(华夏幸福所属)的航天府·滨江苑时,平均价格还是5000元/㎡,武汉也是限价审批的,在这种情况下,政府也看到了实际情况,4月份批准的均价都已通过两次提到了5800元/㎡,5月份后应会达到6000元/㎡。

在限价审批的情况下,这是极难实现的,政府给的涨幅达到了16%~20%,同期内这个涨幅是全武汉最高的、涨速是最快的,要是没有实际条件支撑政府是不可能这么做的,关键还是价格太低。

之前我不是说了吗,建安成本大体上都将全国万元化,这种“全国强二线城市+国家级产业基地+房产原始股+具远期地铁规划+军工经济国家级中心片区+不限购住宅”,现在还以千元标价是不可持续的,必然万元化,存在较大空间,要是没有限价突破万元的速度会更快。

这楼盘的好消息是,以前推售的都是85、100㎡的房产,5月份即将推出70平米户型(套均总价40万元),这是滨江苑中最小的户型,也应是未来单产最高的户型。

你可以考虑卖出目前手中两套中相对差的那一套140+的,假定回款700万(未考虑你偿付借款),就可以换成16套以上的滨江苑70平米的房子了---一大变16小!这就是房地产投资中的盒裂变。

如果70平米的太抢手买不到,就选择85平米、100平米的,这也属于正确的“一大换X小”操作。

这就类似于企业分拆上市,总是能够获得比整体上市更大的估值。所以你看看香港及欧美的那些个富豪,名下总是有很多家上市公司。

这个一变多的窗口相当聪明,也就在5月份推出了,如果你的判断力能够感知上述建议的内涵,就要抓紧了,这是典型可以轻松享受本价狂行情的品种。

详细了解项目,以及未来节省时间成本的远程代办,均可找城际全权代表18627725511胡女士,她和她率领的小组现在肯定是全国城际成交数量最多的王者团队了,之前的城际客户通过胡女士小组成交已近300套了,你找她们可以的。上述智取型、轻取型投资建议供你参考,预祝你好运。

“@笑微2012一号

05-01 23:10 提问

问题价值:¥866.00

罗湖三套,想调仓,卖出交易时间较长,怎么办?”

@尹香武

05-02 08:31 回答

办法总比困难多,不在一条路上憋死。罗湖缺乏区域质变的机会,而投资主要是抓质变的,有的人所谓购房投资其实做成了购房储蓄、罗湖的绝大多数项目都属于此列,所以调仓寻找质变品种是对的。

加之罗湖是我们国家很罕见的同一时间段集体老龄化的片区,导致区域的城市价值标定者出现了崩塌。这个观点多年前说过很多次了。

建议继续挂盘,不要中断,哪怕时间长一点也要实现交易退出,然后由于时间较长,你可以先以较低的筹码先锁定所说的武汉那个“本价狂”项目(航天府·滨江苑)的购房资格。

因为这个项目锁定的成本低、未来的购置总价也低,一套房锁定成本不到1万元(根据房型不同),及时锁定5套也只有5万元不到,未来的交易成本也比较低,一套的总价也就是40-60万之间。

然后一旦目前手上的旧房实现交易,就可以立即成交这个项目,你可以选择70、90、100平米其中的任一户型,因为这三个户型都属于投资的黄金面积段。当然小面积的更好一些,但其实三种面积的差距并不大。

具体细节找城际全权代表18627725511胡女士吧。她和她率领的小组现在肯定是全国城际成交数量最多的王者团队了,之前的城际客户通过胡女士小组成交已近300套了。上述建议供参考,预祝你好运。

■附:航天府·滨江苑文集

阅读如下武汉孔雀城地产的航天府·滨江苑的系列文章,有助于你全面了解情况,为决策提供关键性的帮助意见。点击标题可直接阅读(逆序排列):

⑦2019-05-06的《龙市我胜王石,如今虎市眈眈:游牧投资论》

⑥2019-04-06的《见者捡宝:最后三类住宅行情首发》

⑤2019-03-20的《“万有斥力”的绝杀与绝机:6套逻辑》

④2019-03-13的《生路只两条,此道最轻松:50万翻升仗》

③2019-01-24的《时隔十二年,再现倒贴价:三房42万》

②2018-12-21的《4800元/㎡后面的国家坐庄…》

①2018-12-20的《惨绝房界的4800元/㎡及余…》




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