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投资分析
争议是最好的营销:天鹅湖花园三期价值实勘

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-07-10 17:23:05点击538


导读:
■开盘成交40亿,天鹅湖花园三期到底是个什么样的盘?
■户型设计灵活多变,可满足不同阶段家庭居住需求
■主城中心的中心,“天人合一”极致景观视野诠释物超所值
■大规模社区底商、紧邻地铁站,解决片区人居两大痛点
■购房者进入深圳主流豪宅圈层的一次绝佳机会
■新型“两代居”住宅,实现独立欲望和亲情需求的平衡
■市场考验在前,南山华侨城离再造经典仅一步之遥
正文:

■开盘成交40亿,天鹅湖花园三期到底是个什么样的盘?

今年5份,位于南山华侨城片区的天鹅湖花园三期开盘,引起社会各界广泛讨论。虽然当天成交总价达到40亿元,但是网络上关于这个项目的评价却是褒贬不一。

那这个楼盘的实际情况究竟是怎么样的呢?没有调查就没有发言权,为了更深入的研究这个问题,近日,@房地内参一行专程前往天鹅湖花园三期的项目现场进行了一番实地勘察。

■户型设计灵活多变,可满足不同阶段家庭居住需求

天鹅湖花园三期的营销中心设置在天鹅湖旁边的香舍会会所,在抵达营销中心的时候,现场也有不少前来看房的客户。

现场的工作人员首先向我们介绍了项目的沙盘。说句实话,作为一个主流豪宅片区的豪宅项目,天鹅湖花园三期的片区配套丰富程度在全市都是首屈一指的,但是在项目的沙盘上却丝毫没有体现,这可能跟华侨城集团作为央企一贯低调的作风有关。

也就是说,看沙盘,其实只能看出天鹅湖花园三期临湖、靠近燕晗山的优势,对于不了解华侨城片区的人可能会觉得,也就这样吧。

在参观完沙盘以后,我们来到了项目的户型展示空间。相比一、二期以及片区其他项目动辄数百平米的户型面积,新天鹅湖花园117-123㎡的户型设计,可能不是很符合深圳豪客们对大面积空间的需求。

也就是说,买天鹅湖花园三期对很多客户来说,根本不是钱的问题。而从现场工作人员的口中我们了解到,目前已经入手天鹅湖花园三期的客户中,大部分是华侨城老业主以及后海、深圳湾片区的豪宅客户给自己子女购买的,有些业主的子女可能还在国外留学,但是父母已经准备好了婚房。

如果从这个角度来看,其实新天鹅湖花园三期的户型面积其实非常契合当下年轻人追求独立生活空间的需求。因为120㎡左右的面积,对小两口或者三口之家显然是绰绰有余的。

更何况天鹅湖花园三期还能够实现户型空间的多样化设计,从两房到四房,从单身贵族到三代同堂的居住需求,都能够全方位满足。

■主城中心的中心,“天人合一”极致景观视野诠释物超所值

除了户型面积以外,外界对天鹅湖花园三期的普遍认知是,单价偏高,12.5/㎡的批准预售价格,比片区其他一、二手房的价格要高出一截。那这个项目到底值不值这个价格呢?

众所周知,影响楼盘定价的因素主要有几个方面:区位/地段、景观、产品、配套等。首先从地段来看,华侨城片区处在深圳主城区的中心点位置,区位价值可以说无可挑剔,而天鹅湖花园三期所在的位置,是华侨城片区的中心。

也就是说,天鹅湖花园三期所在位置,是深圳主城区中心的中心。那么这个项目的景观情况如何呢?

47楼的阳台位置对天鹅湖花园三期的外部景观进行了一番体验后,我们得出的一致结论是,天鹅湖花园三期的景观视野,已经达致现代居住空间景观的极致:天人合一。

所谓天人合一就是将上天赋予的自然资源与人类创造的文明景观合二为一。天鹅湖花园三期承袭南山华侨城一贯的项目特点,被生态资源包围,居住于此,宛如置身于最优美的生态丛林之中,安静、恬淡,可以彻底远离现代都市的嘈杂可以尽情体验闲适的生活方式

47楼远眺,深圳湾公园、大沙河高尔夫、燕晗山郊野公园、塘朗山、天鹅湖等生态资源悉数纳入眼底,深圳城市发展实力的代表——南山科技园、深圳湾超级总部基地、福田CBD、后海四大总部,以及对岸的香港等,也能够一览无遗。

 

即便是在起居室内,如客厅、主卧、次卧等位置,也能够获得丰富的景观体验。这种成功将人类创造与自然资源完美融合的项目,可以说达到了真正意义上的“天人合一”。

目前深圳市面上,能够获得类似景观体验的项目,单价都已经在13万元一平米以上,有些项目的地段甚至还不及天鹅湖花园三期,综合比较来看,这个项目的其实是便宜了。

同时由于天鹅湖花园三期与深圳湾海面的距离在3公里左右,这样的距离既保证了项目能够充分享受无敌海景,又避免了滨海物业潮湿、风大等不利因素的影响,提升了日常居住的舒适性。


■大规模社区底商、紧邻地铁站,解决片区人居两大痛点

除了地段、景观等优势以外,天鹅湖花园三期的出现,还解决了片区缺乏大规模社区底商,以及地铁站点较远的两大痛点。

我们都知道,商业和交通事关生活的便利,南山华侨城的繁华,很大一部分就源于这里丰富的,能够满足城市人多层次消费需求的商业形态,包括10.5万㎡欧洲城148万㎡主题商业主题公园群品牌酒店群等等,但是在小区周边商业的打造上,华侨城片区一直不尽如人意。

而此次天鹅湖三期花园的打造,破天荒地规划了4万㎡商业配套,业主下楼就能购物,非常方便,再加上侨香路周边的商业设施,为日常购物、休闲提供了更多选择。

交通上,天鹅湖花园三期规划了地铁站通道入口,可以直接接驳地铁2号线侨城北站,还紧邻深圳首条“智慧道路”侨香路,路灯发射 WiFi、预留 5G 微基站安装空间直接粘贴于路面具有蓝牙双向通讯功能的太阳能智能地磁道钉……满满都是黑科技,让出行更加便捷。

■购房者进入深圳主流豪宅圈层的一次绝佳机会

在现场还了解到,入手天鹅湖花园三期的购房者中,也有不少是出于圈层提升的需求。

众所周知,南山华侨城是深圳历史最悠久、人文艺术氛围浓郁的豪宅片区之一,也已经建立起深圳最成熟的圈层,是深圳有钱有闲阶层的聚集地。在很多人眼里,华侨城不仅代表着高端的居住生活环境,这里的圈层环境也能够给事业发展、财富积累带来更多可能。

但是由于华侨城片区之前入市的项目多数是大面积的平层或者别墅,总价基本上都已经达到了半亿级别,门槛较高,而天鹅湖花园三期将面积段控制在120㎡左右,可以说居住在原特区外,想要进入深圳主流豪宅圈层的客户提供了绝佳机会

■新型“两代居”住宅,实现独立欲望和亲情需求的平衡

天鹅湖花园三期开盘即销40亿元,还有一个非常重要的因素,就是满足了两代人就近居住的需求。根据笔者对现代中国家庭关系的观察,当代人们对家庭的依恋仍然很重,但随着社会的发对独立空间的需求也不容忽视,对于富裕群体,这个需求更加明显

所以,很多高端客户在购置居住空间时往往会就近购置两套房产,保持“一碗汤的距离”,不仅让年轻家庭成员都得到了想要的独立照顾了年长家庭成员的情感需求。

如果以这为出发点我们会发现天鹅湖花园三期的又一项潜在价值——对于南山华侨城的业主而言,一个距离如此之近,价格相对亲民的项目能够为全家住得近舒适提供巨大的便利

基于这一价值,我们也能够理解为什么选择天鹅湖花园三期的客户很多都是南山华侨城的老业主了。

 

■市场考验在前,南山华侨城离再造经典仅一步之遥

从崛起于南山,到成为深圳豪宅片区的标杆,南山华侨城的发展历程就是一部豪宅发展的教科书它向我们展示了怎样做到充分利用自然资源和商业资源缔造一个豪宅奇迹

这次的天鹅湖花园三期与以往的南山华侨城项目有比较大的不同,无论是规划,还是商业,亦或是交通,都有了新的突破。可以确定的是天鹅湖花园三期在影响项目价值最关键的因素上,无论区位/地段、景观、产品、配套,如我们上文所分析,表现都还不错,部分甚至可以说超出预期。

而一个项目好与不好,能不能受到客户的持续青睐,都需要时间的检验,相信市场最终会给我们一个满意的答案。


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