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投资分析
深圳冠以先行示范区,这类物业为何更值得全球人士关注?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-08-27 11:41:31点击389


导读:
■40年壮年礼,深圳再次走在了前列
■深圳,凭什么?
■在深圳,什么样的物业正进入全球投资者的目光?
二、深圳什么样的公寓\写字楼值得买入?
1、必须瞄准有效地段的有效写字楼
2、必须是内外兼备的高效时间资产
3、购买有效写字楼的巨大隐性获利
4、大宗商办交易的全球性案例
■五年及以后,估计想买都买不到了
正文:


40年壮年礼,深圳再次走在了前列


8月18日下午,《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》重磅发布。这份文件长达4000多字,信息量极大,当然总归可见,深圳在粤港澳大湾区发展中的引领作用。针对该文件,我们重点梳理了10大看点,供大家探讨。

中央重磅意见:深圳建设中国特色社会主义先行示范区
深圳经济特区作为我国改革开放的重要窗口,如今已成为一座充满魅力、动力、活力、创新力的国际化创新型城市。支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区,发展目标如下:
到2025年,深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列,研发投入强度、产业创新能力世界一流,文化软实力大幅提升,公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平,建成现代化国际化创新型城市。
到2035年,深圳高质量发展成为全国典范,城市综合经济竞争力世界领先,建成具有全球影响力的创新创业创意之都,成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。
到本世纪中叶,深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林,成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。
从1979年到2019年,从改革开放试验田到中国特色社会主义先行示范区,短短40年不到半个世纪,进入壮年期的深圳也迎来了中央赋予的最大礼。
可以说,这是对深圳过去发展的最高认可,也是对深圳未来寄予的极大厚望。深圳,再次迎来世纪性机遇。
未来数十年,深圳将聚焦于这十件大事
深圳未来数十年将重点做以下十件大事,如表所示:


值得注意的是,根据本次意见提出,推进在深圳工作和生活的港澳居民民生方面享有“市民待遇”。该政策的意义不仅在于人才竞争,也有着长远的深层意义,未来深港融合将是大势所趋。
事实上,深圳早已推行系列融合粤港澳大湾区各城市的细化措施,譬如在港澳居民在社保、公积金等方面皆予以便捷,最新落实的60岁以上老人(含港澳居民居住证)在深圳皆可享有免费搭乘公交、免费参观公园、博物馆等系列待遇。
重点关注的是,中央专门提出的“进一步深化前海深港现代服务业合作区改革开放”,“促进珠江口东西两岸融合互动”等内容,则进一步刺激了深圳与大湾区其他城市的密切联系,
作为先行示范区,深圳的成功经验自然是值得推广的。“敢闯敢干”是尝试探索,而先行示范就是把这些经验模式化,让更多城市从中受益。可以说,深圳再一次走在了前列。

深圳,凭什么?

为什么是深圳?

从发展成就看,深圳是中国特色社会主义先行示范区的最佳选择。

就经济发展水平来讲,深圳在一线城市中保持领先地位。2018年深圳人均GDP达到19.3万元,比广东全省高1.21倍,比北京和上海分别高37.9%和42.2%。按新发展理念的要求,深圳在践行五大发展理念方面居于全国领先地位,是中国最接近现代化强国目标的城市。

深圳创新发展能力不仅在国内领先,成为中国高科技产业发展的一面旗帜,而且开始在全球显现其巨大的影响力。另外,其在生态文明建设、开放水平等方面均有亮丽的表现。

从创新精神看,深圳引领全面深化改革、全面扩大开放以及实施创新驱动发展战略具有天然的优势。深圳是我国人口最年轻的大城市,其多元包容的文化造就了深圳人创新、敢为天下先的品质,富有敢想敢干的精神。我国改革开放诸多先例都是起源于深圳。

深圳自建立经济特区以来,一直是改革的“试验田”、开放的“窗口”,承担为改革开放先行探索的使命。尤其以“摸着石头过河”的智慧和“杀出一条血路”的勇气,为全国改革开放和现代化建设积累了宝贵经验,为探索中国特色社会主义道路作出了重大贡献。

中央作出支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的决定,其要义就是要继续发挥这一关键性作用。

在深圳,什么样的物业正进入全球投资者的目光?
可以说,正是由于深圳的经济活力之强、科技创新力之劲,加之这里培育了如华为、腾讯、华大基因、大疆创新无人机等诸多闻名世界的大型企业,从而吸引了众多海内外大型机构的密切关注。也正是如此,众多机构在深圳加大了投资力度,并持续寻求进入这座城市,占有一席之地的机会。

正如此,能争取到深圳住宅购买的机会,有钱人不会放过。而对外地人士及机构来说,在此大契机下要想加速占有深圳核心地段的优质资源,优先考虑的自然是公寓及写字楼项目。而且在国际领域,优质写字楼更是资产人士及机构首选的产品。

为何聚焦于写字楼?

写字楼,是房地产业升级的结晶,是深度城市化的代言人!住宅价格是消费信号、附品房产,商办价格是利润信号、母品房产。西方有一句话说得好:写字楼是最伟大的空间生意。无论住宅、商业、产业、消费等相关地产,本质上都是房地产,都是对空间的利用。写字楼的主要工作就是“组织空间,创造环境”。

作为蓬勃发展中的全球级城市,深圳写字楼具备极强的投资价值。但是,并不是所有写字楼,都有美好的明天。那么如何判断怎样的写字楼值得买入呢?

1、必须瞄准有效地段的有效写字楼

哪里才是有效地段?就是一线城市的核心城区核心地段。核心城区,就是写字楼众多,交通便利,配套齐全。写字楼是所有房地产产品中的价值创造者——住宅其实是销金窟、商业是价值体现者,只有写字楼是价值创造者。因此写字楼具备很强的价值溢出效应。

当然要记住,前提一定是一线城市核心城区的核心地段,这才是有效地段的写字楼价值,才是有效的。

2、必须是内外兼备的高效时间资产

“效率就是金钱,时间就是生命”。效率是在时间单位内能够完成的任务的数量和质量的程度,时间是分母、任务是分子,是时间的倒数,规定时间内完成任务越好,就越成功、价值就越高。

对写字楼物业来说,本身是综合体物业,同时也是交通发达物业,自然是对内对外都是极度高效的,也才称得上高效率的时间资产。

3、购买有效写字楼的巨大隐性获利

假设一个中小型企业做5000万的生意,获得的年净利润是500万左右,对应需要的办公面积大约在1000㎡左右(人均15㎡)。如果按照2018年深圳市甲级写字楼每月225元/㎡的平均租金,企业一年需要支付大约270万的租金。

而这270万的租金是需要用企业的利润去支付的,也就是说,为了支付办公租金企业每年要多做将近3000万的生意,相当于要多开3家分公司。

如果企业购买写字楼,不仅可以省去租金成本上升带来的困扰,还可以从开发商手中获得等额发票,分摊企业的经营成本,减少交税,长远一点来看,更可以享受资本增值利好。

因此综合这几个层面得出的结论是:在合适的价位购买写字楼,相当于维持原来的产值或者经营收入的同时,另外开了一家公司,是一种企业经营模式的变相扩张。

4、大宗商办交易的全球性案例

盘点国际大宗交易的写字楼案例,买家重点买入的写字楼都是占据了一线城市核心地段、而且拥有极佳的生态资源,而且都有多重优质服务加持。当然,值得资本大鳄频繁出手的,足以可见核心地段的优质写字楼项目是值得购入的、是可长期持有的投资产品。

1)、2019年7月5日消息,前身为永泰制衣厂的香港永泰控股联手一位香港私人投资者,斥资2.25亿英镑(约合22.22亿港币,20亿人民币),收购伦敦金融城地标写字楼8 salisbury square,该楼为kpmg前英国总部大楼。

2)、2019年5月25日,香港张氏家族控股斥资3000万英镑(约3亿港币,2.6亿人民币),收购了位于伦敦金融城的写字楼28-30 cornhill,购入的大楼面积为30,816平方英尺(约2862平方米)。

3)、2019年4月13日,罗旭瑞旗下富豪酒店集团(regal hotels)斥资2250万英镑(约2.31亿港币,1.98亿人民币),收购了位于伦敦市中心黄金地段的写字楼waterman house。

4)、2019年3月7日,李锦记健康产品集团斥资4550万英镑(约合4.01亿人民币,4.70亿港币),从英国开发商thackeray estate手中买下了位于伦敦金融城的三栋大楼(25, 33, 39 eastcheap),主要用于办公和零售。

5)、2019年3月30日,香港陈振彬家族斥资9000万英镑(约9.2亿港币,8亿人民币),收购了位于伦敦金融城的地标级写字楼monument place,陈振彬还担任香港观塘区议会主席。

6)、2018年11月27日,香港永泰地产联手香港万泰制衣,斥资4.6亿英镑(46亿港币,40.6亿人民币),买下位于伦敦金融城的超豪华地标写字楼30 gresham street。

7)、2017年12月16日,中国覆铜面板制造商——建滔化工斥资4亿英镑(约合42.2亿港币,35.7亿人民币),买下了kpmg位于金丝雀码头的总部大楼15 canada square。

8)、2017年6月30日,李锦记健康产品集团用历史第一高价(12.825亿英镑,约113.373亿人民币)买下了伦敦“对讲机大楼”,并将其改名为“无限极中心”。

五年及以后,估计想买都买不到了

从深圳城市发展趋势以及全球大宗商办交易案例来看,聚焦一线城市核心地段的核心资产已是顶级人士的共同聚焦点。在深圳这个核心物业的出现值得资产人士兴奋。

华侨城·欢乐港湾的海府生态大厦,所在的CBD核心地段+前海湾第一排滨海资源+永久视野景观,辐射导入客流百万人次,是有效地段优质写字楼的典型代表,比肩的是国际级的标准。

海府生态大厦所在的华侨城·欢乐港湾,业态还包括了海滨文化公园、湾区之光(摩天轮)、湾区之声(大剧院)、东西岸商业街区、JW万豪酒店光之翼,业主在此可便捷往来于CBD核心,高效处理商务,也可随时享受多重高端需求。

加上其本身无缝接驳两条地铁线,可快速畅达深圳\香港机场,海陆空轨等多维交通便捷通达大湾区各城市,符合上述所说的高效时间资产。可以说,这是一线CBD未曾有过的高效物业,也是全国乃至全球罕见的一线CBD滨海永恒资产。

可以说,海府生态大厦不但拥有自然赋予的一线海景、一线湾景、一线园景,也拥有人类创造的稀缺人文、民生资源,如宝安图书馆、青少年宫、宝安体育中心等超50亿城市级公建配套皆密集环绕,一线核心价值得到了极大体现。

而且综合上述全球交易案例来看,类似华侨城欢乐港湾·海府生态大厦这样的一线核心产品,在深圳大趋势发展下,估计五年后,想买也未必能买得到了。目前该项目面向市场可售的两类产品,生态总部办公以及面积约220-280平米的海景企业会馆,数量不多,可别错过了。

华侨城·欢乐港湾展示中心已开放,预约参观请致电:0755-29108888



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