深圳高的平安金融中心的租金已经下降到300元以下，原来租下10层的包租公，已经败退。整个深圳CBD写字楼目前的空置率已经达到接近19%。而整个深圳的写字楼&类写字楼的空置率已经略超25%。

而由于深圳规划的写字楼建设面积还很大，这给商办的租金信号造成了很大的压力。今天就从这个聊开去，开聊之前提醒你：《无限发家捷径’密件专享：示范区深喉，房地产秘辛》开始接受报名，参与找13620987011木子小姐，祝你无限发家！

密件对先行示范区规划的内幕、风险与前景，华人社会大改城序，6大史诗级转变，价值横切力，有产与厚产者9大机遇与风险，中小玩家在深平庸化，身价水位与投资半径的关系…等进行了剖析。还公开了能绕过限购限售的，与房企直接安全签约的深圳有地铁的综合体住宅标的。

文归正传。

而且深圳存在很多的廉租型写字楼——比如高新区那种定向出让和原来的划拨土地的写字楼就是——导致深圳的写字楼租赁价格横向对比一直是低的一线城市，直到近年才看齐广州。

如果实现现在的写字楼总规划，很可能导致深圳的写字楼市场出现大问题，并不排除牵扯到金融安全。所以建议深圳要控制写字楼的规划总面积。

不要认为写字楼建设的越多，企业也就必然越多，如果这样就简单了，只管使劲盖楼就好了。也不要认为，每发展一种新产业就要盖一个新区，如果是这样的话，城市就要年年搬家了。

而且写字楼有一个规律，那就是要求扎堆密集分布。所以写字楼的有效地段很少，但现在深圳在很多无效的地段规划了太多的写字楼，这个风险是比较大的。有效地段的写字楼没啥风险，但无效地段的写字楼风险巨大。

上面这条微博《深圳写字楼市场的风险》昨天发布后，引起的反响，充分说明了社会消费思维之浓重、以及人们对于房地产市场认知的误区至深。比如有两个错误的观点非常具备代表性。

先说第1个吧，很多人的观点是，写字楼建的越多，那么写字楼的租金就会越低，就会降低深圳的营商成本，增强深圳的竞争力。这种观点的错误是什么呢？错误是把房地产市场，与其他的市场同质对比了。

在房地产以外的其他领域，成本是可以局限消化、局部消化的。比如说如果社会只开一个制鞋厂，那么鞋子当然就很贵，所以就要多开一些制鞋厂，开的越多，竞争越激烈，鞋子就越便宜。

多到一定程度就会出现亏损，但这种亏损可以局限在企业消化，有些老板就破产了，没有什么对外的扩散效应，或者说扩散效应极小。消费市场、非枢纽和非平台型的产业往往是这样。

但房地产市场是枢纽产业和平台产业，而且是枢纽和平台产业，其他各行各业都首先要依赖于房地产而存在，没有房地产，其实就没有其他各个行业了，没有任何行业，任何产业，任何个人，任何机构能够超越、脱离房地产来看待房地产。

房地产跟任何人任何机构都是有基础性、决定性关系的。而且房地产价格是人类的基准价格、是决定价格。正因为如此，一旦进行房地产的生产与加工，就必然进行了投入，而房地产的投入是不会局限消化的。

他一定会以各种形式分摊到社会上。也就是说，鞋业出了问题往往是局限解决，但如果房地产出了问题一定是整体解决、全体承担。

问题的关键在于房地产一旦建成，就会成为沉没成本——而其他产业出了问题很少会成为沉没成本——是需要社会支付的。写字楼的租金崩盘就会由别的方式支付，反而更残酷。

所以写字楼一开始就不能建那么多。如果写字楼出现重大问题，社会承担这个成本的方式是什么呢？

要不就是住宅价格奇高无比来成来承担写字楼的成本，从而使整体的营商成本提升，从企业身上转移到了个人和家庭身上，影响更重。

要不就是出现整体的系统的经济危机，整个经济运行出现问题，因写字楼市场规划和建设安排的不慎，把各行各业所有人所有机构都拖下水。

再要不就是，看起来这个城市的写字楼特别便宜，但因为上述两个原因或者说沉沒成本过高，使得城市的高楼大厦特别多，但产业反而出现挤出效应，有楼无业！

除了这三种形式，没有任何其他的途径了。我要提醒，看待房地产市场要有房地产的基本常识，不要直观的去理解，不要有太浓厚的消费思维、生产思维，而要具备更多的枢纽思维，平台思维和资产思维。

现在我在网络上发言，看到越来越多的人理解房地产的方向有错误，可见传播正确的房地产知识还是任重道远的。

但令我感到郁闷的是，你说的越符合正确的逻辑，呼应者越少，你反而发一些八卦或者错误的东西点赞者反而更多，我做过好几次的试验，都是这样。难道各位是想听错误的东西吗？各位难道是想鼓励错误东西的传播吗？

对于写字楼市场还有第2个认知误区，就是一位网友说的：“和尹总的意见不同，深圳还是需要大量新建写字楼，考虑到以后深圳的能级，现在远没到饱和的时候。深圳在下一盘很大棋，全城都是写字楼从而实现就近写字，深圳这点面积不存在无限地段之说，观澜、坪山、松岗都有需求，短期内高空置率在十年前都预料到了，当时和现在的观点一致，降租金换环境促创业。”

我回复说啊，深圳存量和规划增量的总写字楼面积超过1亿平米了，创造人类历史上单一城市的高记录了。

这位网友又说：“一亿平米还没够，深圳要装下3000万人口，挖2000公里以上地铁，建500栋200+写字楼。其它的基础设施都要按照3000万去规划设计建设，建的越早就是省钱，越往后造价会越高建设难度越大。”

其实呢，假设深圳达到3000万总人口，其中50%为劳动力即1500万人。劳动力中，大约30%要坐写字楼即450万人，其他的人将在商业、家庭以及工厂与其他空间就业。

按照人均15平米的办公面积，需要的办公总建面为6750万㎡，为了保持一定的充裕度(计10%余量)，则为7425万㎡。1亿㎡还是太多了，多了34.7%啊。

何况，这种还是拼量的模式，必须要上升到提质模式了。大规模的写字楼建设看似是为未来留空间，但其实是扼杀了以后的可能性。企图一步到位的思想，本来就是成本极高的贪婪倾向，要格外警惕！