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行业观察
最险的深市局部

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-09-12 14:27:50点击284


深圳最高的平安金融中心的租金已经下降到300元以下,原来租下10层的包租公,已经败退。整个深圳CBD写字楼目前的空置率已经达到接近19%。而整个深圳的写字楼&类写字楼的空置率已经略超25%。

而由于深圳规划的写字楼建设面积还很大,这给商办的租金信号造成了很大的压力。今天就从这个聊开去,开聊之前提醒你:《无限发家捷径’密件专享:示范区深喉,房地产秘辛》开始接受报名,参与找13620987011木子小姐,祝你无限发家!

密件对先行示范区规划的内幕、风险与前景,华人社会大改城序,6大史诗级转变,空前的价值横切力,有产与厚产者9大机遇与风险,中小玩家在深平庸化,身价水位与投资半径的关系…等进行了剖析。还公开了能绕过限购限售的,与房企直接安全签约的深圳有地铁的超级综合体住宅标的。

文归正传。

而且深圳存在很多高档次的廉租型写字楼——比如高新区那种定向出让和原来的划拨土地的写字楼就是——导致深圳的写字楼租赁价格横向对比一直是最低的一线城市,直到近年才看齐广州。

如果实现现在的写字楼总规划,很可能导致深圳的写字楼市场出现大问题,并不排除牵扯到金融安全。所以建议深圳要控制写字楼的规划总面积。

不要认为写字楼建设的越多,企业也就必然越多,如果这样就简单了,只管使劲盖楼就好了。也不要认为,每发展一种新产业就要盖一个新区,如果是这样的话,城市就要年年搬家了。

而且写字楼有一个规律,那就是要求扎堆密集分布。所以写字楼的有效地段很少,但现在深圳在很多无效的地段规划了太多的写字楼,这个风险是比较大的。有效地段的写字楼没啥风险,但无效地段的写字楼风险巨大。

上面这条微博《深圳写字楼市场的风险》昨天发布后,引起的反响,充分说明了社会消费思维之浓重、以及人们对于房地产市场认知的误区至深。比如有两个错误的观点非常具备代表性。

先说第1个吧,很多人的观点是,写字楼建的越多,那么写字楼的租金就会越低,最终就会降低深圳的营商成本,增强深圳的竞争力。这种观点的错误是什么呢?错误是把房地产市场,与其他的市场同质对比了。

在房地产以外的其他领域,成本是可以局限消化、局部消化的。比如说如果社会只开一个制鞋厂,那么鞋子当然就很贵,所以就要多开一些制鞋厂,开的越多,竞争越激烈,鞋子就越便宜。

多到一定程度就会出现亏损,但这种亏损可以局限在企业消化,有些老板就破产了,没有什么对外的扩散效应,或者说扩散效应极小。消费市场、非枢纽和非平台型的产业往往是这样。

但房地产市场是枢纽产业和平台产业,而且是唯一的枢纽和平台产业,其他各行各业都首先要依赖于房地产而存在,没有房地产,其实就没有其他各个行业了,没有任何行业,任何产业,任何个人,任何机构能够超越、脱离房地产来看待房地产。

房地产跟任何人任何机构都是有基础性、决定性关系的。而且房地产价格是人类的基准价格、是决定价格。正因为如此,一旦进行房地产的生产与加工,就必然进行了投入,而房地产的投入是不会局限消化的。

他一定会以各种形式分摊到社会上。也就是说,鞋业出了问题往往是局限解决,但如果房地产出了问题一定是整体解决、全体承担。

问题的关键在于房地产一旦建成,就会成为沉没成本——而其他产业出了问题很少会成为沉没成本——是需要社会支付的。写字楼的租金崩盘就会由别的方式支付,反而更残酷。

所以写字楼一开始就不能建那么多。如果写字楼出现重大问题,社会承担这个成本的方式是什么呢?

要不就是住宅价格奇高无比来成来承担写字楼的成本,从而使整体的营商成本提升,从企业身上转移到了个人和家庭身上,影响更重。

要不就是出现整体的系统的经济危机,整个经济运行出现问题,因写字楼市场规划和建设安排的不慎,把各行各业所有人所有机构都拖下水。

再要不就是,看起来这个城市的写字楼特别便宜,但因为上述两个原因或者说沉沒成本过高,使得城市的高楼大厦特别多,但产业反而出现挤出效应,有楼无业!

除了这三种最终形式,没有任何其他的途径了。我要提醒,看待房地产市场要有房地产的基本常识,不要直观的去理解,不要有太浓厚的消费思维、生产思维,而要具备更多的枢纽思维,平台思维和资产思维。

现在我在网络上发言,看到越来越多的人理解房地产的方向有错误,可见传播正确的房地产知识还是任重道远的。

但令我感到郁闷的是,你说的越符合正确的逻辑,呼应者越少,你反而发一些八卦或者错误的东西点赞者反而更多,我做过好几次的试验,都是这样。难道各位是想听错误的东西吗?各位难道是想鼓励错误东西的传播吗?

对于写字楼市场还有第2个认知误区,就是一位网友说的:“和尹总的意见不同,深圳还是需要大量新建写字楼,考虑到以后深圳的能级,现在远没到饱和的时候。深圳在下一盘很大棋,全城都是写字楼从而实现就近写字,深圳这点面积不存在无限地段之说,观澜、坪山、松岗都有需求,短期内高空置率在十年前都预料到了,当时和现在的观点一致,降租金换环境促创业。”

我回复说啊,深圳存量和规划增量的总写字楼面积超过1亿平米了,创造人类历史上单一城市的最高记录了。

这位网友又说:“一亿平米还没够,深圳要装下3000万人口,挖2000公里以上地铁,建500栋200+写字楼。其它的基础设施都要按照3000万去规划设计建设,建的越早就是省钱,越往后造价会越高建设难度越大。”

其实呢,假设深圳达到3000万总人口,其中50%为劳动力即1500万人。劳动力中,大约30%要坐写字楼即450万人,其他的人将在商业、家庭以及工厂与其他空间就业。

按照人均15平米的办公面积,需要的办公总建面为6750万㎡,为了保持一定的充裕度(计10%余量),则为7425万㎡。1亿㎡还是太多了,多了34.7%啊。

何况,这种还是拼量的模式,必须要上升到提质模式了。大规模的写字楼建设看似是为未来留空间,但其实是扼杀了以后的可能性。企图一步到位的思想,本来就是成本极高的贪婪倾向,要格外警惕!


无限发家捷径’密件:

示范区深喉,房地产秘辛!

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4小时连讲大料不断,最后还公开了能绕过限购限售的,与房企直接安全签约的深圳住宅标的,有10位当即报名参与这个无限发家捷径的旧改资源。此深圳旧改项目是有地铁的超级综合体,已建成两期。且现拆迁部分已开始发放拆迁租金补贴。名额超有限,感谢房企给面子让我们客户独享!

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