导读：
■重磅！深圳将出台“商改租”政策
■写字楼高空置背后，深圳企业数量两年增47万
■深圳对产业发展的偏爱，导致写字楼供应量暴增
■“商改租”新政下，什么样的物业更值得投资？
■多重利好刺激，购房者应把握年后置业良机
正文：

■重磅！深圳将出台“商改租”政策

产业空间的改革，深圳又走在了全国前列！

1月9日，深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿），“商改租”正式进入大众视野。

“商改租”如何改？文件给出了具体规定。

一、不能改容积率、不能卖！

关于改建条件，《通知》明确指出：

1、不改变原土地用途；2、不改变土地使用年限和容积率；3、不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售；4、需要整体确权、整体转让。

二、产权清晰，至少建50套以上

其次，如果要把商场、写字楼要改为租赁型住宅，还需满足3个条件：

1、已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。

2、不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。

3、以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。

“商改租”政策的出台，不仅是为了解决深圳写字楼高空置率的问题，对于探索城市产业空间的灵活应用也有着非常重要的意义。

■写字楼高空置背后，深圳企业数量两年增47万

最近几年，持续的高空置率让深圳写字楼市场成为各方关注的焦点。戴德梁行的数据显示，2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%，其中宝安中心片区和前海合作区的空置率分别高达40%和70%。

如果仅从空置率的角度来看，很多人得出的结论可能是：大量企业外迁降低了深圳写字楼的市场需求。但是事实是否真的如此呢？在空置率的基础上，我们再来看几组数据。

翻阅《深圳统计年鉴》，2016年底深圳市企业总数是150.4255万，到了2018年底，这个数字增长为197.4650万，也就是说，两年时间里深圳企业数量增长了约47万。

同时，深圳民营企业数量连续多年保持两位数以上增长，截至2019年底，深圳商事主体总量超过320万家，其中民营商事主体占比达到约97%。

■深圳对产业发展的偏爱，导致写字楼供应量暴增

如果按照2018年底1302万人的常住人口计算，深圳每千人拥有商事主体246户，每千人拥有企业151户，创业密度持续高居全国首位。

企业数量增长快，但是写字楼的供应量也在同步增长。2019年底，深圳一次性拿出30平方公里的土地进行全球招商，让很多人倍感震惊。因为目前深圳的土地开发强度已经逼近极限，在这样的情况下仍然大手笔地供应产业用地，也可以看出深圳市政府对产业发展的极度“偏爱”。

而目前深圳空置率比较高的片区中，前海未来5年还有近400万平方米写字楼入市，占全市供应量的43%，前海三大“地主”招商、中集和深国际，还有800万平米潜在供应要入市。有人估算，深圳在建和规划的写字楼总量超过纽约和伦敦的总和。

对此，高力国际认为，北上广深等一线城市地产市场已步入存量时代，关注“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。通过存量优化，可激活老旧（闲置）物业多方面价值增值，最终实现“业主、租户、政府”三方共赢。

而“商改租”政策的出台，正是深圳市政府对存量写字楼、商业进行盘活的重要举措。

■“商改租”新政下，什么样的物业更值得投资？

盘活存量写字楼、商业的同时，“商改租”政策还留了一手，即不改变原土地用途和不改变土地使用年限和容积率。这一规定的潜台词是，深圳的企业增长数量几乎是没有上限的，但是土地的供应有限，因此在灵活改变物业用途的基础上，仍要保障产业空间的足量供应。

也就是说，这一措施是可逆的，不仅解决了写字楼暂时存在的高空置率问题，也能够在一定程度上缓解深圳居住类物业供应紧张的情况。而不断攀升的企业数量，决定了深圳的办公需求是只增不减的，因此接下来深圳产业空间的供求关系或将表现为两个方向。

一、受“商改租”政策的刺激，小面积的办公产品将更受初创及小微企业主的欢迎。

二、深圳市政府仍在致力于扩大产业空间的供应，供过于求的情况下，企业选择办公场所的余地更多，位于深圳成熟中心区，产业集群度高，综合配套齐全的产业项目，将表现出更强的投资属性。

■多重利好刺激，购房者应把握年后置业良机

同时，有消息确认，央行拟于1月20日上线史上最严的“二代”征信系统。综合央行此前公告和业内分析，新版信用报告将有几方面变化，其中包括增加“共同借款”信息采集内容，体现夫妻双方的负债情况，即便离婚，非主贷人再次买房也属于有房有贷，也无法享受首套房的各种优惠。

如果按照深圳现行的楼市政策，二代征信系统上线后，离婚买房也只能买1套，并且首付7成。当深户家庭购买住宅被严格限制在两套以内，首付5成，并且不限购不限贷的商务公寓、办公产品等，将受益于“商改租”以及住宅市场投资需求的外溢，迎来又一波行情。

而位于罗湖区黄金珠宝产业聚集地布心-水贝商圈和大梧桐创新产业带-智谷核心位置的粤海城，以约65万㎡城市多元综合体占据罗湖主城优势区位，在产品打造上也契合了深圳产业空间供求关系发展的主要发展方向，将成为市场多重利好刺激下，购房者年后置业投资的首选。

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