日前，深圳市规划和自然资源局公布了【蛇口地区】法定图则02-19-01、02、03地块及【后海湾-东角头】法定图则10-09地块规划调整的公示。根据公示，确定了深圳歌剧院的详细选址，同时附近也新增了一所九年一贯制学校。

一原规划情况

根据法定图则，［蛇口地区］ 02-19-01地块规划为二类居住用地+商业用地，用地面积95518平方米，容积率3.2，配套设施：社区居委会、门诊部、社区警务室、幼儿园（12班，建筑面积3900平方米，用地面积4300平方米）、居住小区级商业设施、社区体育活动场地、邮政所、居住小区级文化室；

02-19-03地块规划为二类居住用地+商业用地，用地面积28024平方米，容积率3.2，配套设施：社区警务室、社区服务站、居住小区级商业设施、社区体育活动场地、再生资源回收点；

02-19-02地块规划为教育科研用地，用地面积18194平方米，配套设施：36班学校（其运动场地由02-19-04地块提供）。

［后海湾-东角头］ 10-09地块规划为医疗卫生用地，用地面积26493.35平方米，配套设施：综合医院（规模不低于200床）、公交首末站、垃圾转运站、公共厕所、再生资源回收点。

二、规划拟调整情况

（一）［蛇口地区］法定图则调整方案

1. 将现行［蛇口地区］法定图则的02-19-01地块调整拆分为02-19-01和02-19-02（新编号）两个地块，其中02-19-01地块面积64980平方米。

2. 02-19-02地块面积30538平方米，用地性质调整为公共管理与服务设施功能，具体规划控制指标按审批通过的《深圳歌剧院地段详细城市设计》成果执行。

3. 将现行［蛇口地区］法定图则的02-19-02和02-19-03地块合并调整为02-19-03地块，用地面积46218平方米。

2. ［蛇口地区］法定图则02-19-01、03（调整后地块编号）两个地块除用地面积指标外，其余地块控制指标合并表达，即：用地性质为二类居住用地+商业用地；容积率3.56 ；配套设施：社区管理用房建筑面积300平方米，便民服务站2处建筑面积共800平方米、社区警务室2处建筑面积共100平方米、社区健康服务中心建筑面积3000平方米、18班幼儿园（占地6000平方米）建筑面积5400平方米、邮政所建筑面积150平方米、文化活动室建筑面积2000平方米、社区老年人日间照料中心建筑面积750平方米、公交首末站建筑面积4500平方米、再生资源回收站建筑面积100平方米，社区体育活动场地。

备注：

1.02-19-01和02-19-03两个地块的总建筑规模为395335平方米（含已明确的公共配套设施规模，均为下限要求），因增加公共配套设施规模造成总建筑规模增加不视为调整法定图则强制性内容。

2.在不突破总建筑规模强制性内容、不减少公共配套设施内容和规模，且符合《深标》要求前提下，在02-19-01和02-19-03地块内腾挪建筑面积、公共配套设施布局等规划指标，不视为调整法定图则强制性内容。

3.后续规划建设应符合《深圳歌剧院地段详细城市设计》相关控制要求。

（二） ［后海湾-东角头］法定图则10-09地块调整为教育设施用地（GIC5），用地面积不变，配建设施：九年一贯制学校（不少于54班，具体办学规模由教育主管部门确定）。

深圳歌剧院选址确定

深圳歌剧院是深圳十大文化设施之一，2020年1月16深圳歌剧院建筑设计方案国际竞赛新闻发布会举行。

据悉，深圳歌剧院位列深圳正在规划建设的“新时代十大文化设施”之首，将打造成世界级高标准艺术殿堂、粤港澳大湾区国际文化交流新平台、深圳文化新地标和深圳市民艺术客厅。

深圳歌剧院选址于南山区深圳湾畔的东角头片区，场地三面环海，与香港隔海相望，天然形成“一岛双湾、一河一山”的景观格局。

项目地块包括南区的歌剧院核心地块和北区的歌剧院配套地块，占地共17.5万平方米，规划建筑面积共约22万平方米。

项目功能设置包括三大功能区：

一是以歌剧厅、音乐厅、小歌剧厅、多功能沉浸式剧场四个厅为主的核心展演功能区；

二是以歌剧舞台艺术交流和歌剧舞台文化展览以及艺术教育培训与艺术休闲为主的公共服务和文创体验功能区；

三是演员公寓、道具和服装设计制作中心等配套功能区，由歌剧院主体建筑和配套建筑群落组成。

此次法定图则新规划02-19-02地块，应该是北区配套地块，而核心区则是02-19-04地块则是核心地块。根据2019日6月7日发布关于的[蛇口地区]法定图则02-19-04地块规划调整公示，02-19-04地块规划用地性质拟明确为“公共管理与服务设施用地（用地代码：GIC）”，备注内容拟调整为“该地块主要用于安排文体设施和行政管理设施功能，具体规划控制指标由城市设计确定”，其余规划指标不变。

南山东角头地块用地面积充裕，位于粤港澳大湾区的前海蛇口片区，毗邻深圳湾大桥，湾区战略定位突出，蓝天碧海，环境优美，很有利于打造深圳文化地标，彰显文化软实力。

项目同时位于深圳湾滨海休闲带上，周边分布有深圳湾公园、海上世界、太子湾游轮母港、希尔顿酒店等，片区国际化程度高，高消费群体规模较大，休闲氛围浓厚。蛇口作为深圳高端项目区域，目前歌剧院地块附近有半岛城邦花园、金色海琴苑、澳城花园等。

东角头地块前世今生，到底会花落谁家？

值得注意的是，东角头地块调整后的法定图册仍有111198平米的土地作为二类居住用地+商业用地，总建筑规模为近40万平方米。

蛇口是深圳高端项目云集之地，地理位置优越，周边配套丰富，土地价值高，历来是开发商偏爱之地。东角头商住地有了深圳歌剧院这一高规格文化设施的加持，未来的价值更是不可估量，究竟会花落谁家？

东角头地块位于深圳蛇口区域，在80年代初由深圳航运总公司与香港达力集团合资成立的深圳市圳华港湾公司作经营码头之用。股权方面，深圳市航运集团占合营公司51%的股权，达力集团占合营公司49%股权。

随着蛇口的发展，东角头区域位置价值逐渐显现，圳华公司曾向深圳市政府递交了一份申请，请求将东角头地块的土地用途由单一的港口开发转变为多功能港口、居住及商业开发。据媒体报道，随着蛇口的日益开放和发展，而这一混合型开发在当时预计需要10亿至20亿港元。

1995年3月，当时的政府批准了这一申请，圳华公司获得了建设约33.66万平方米的许可，包括码头、宾馆约1.18万平方米的建筑面积，客运码头、住宅约22.77万平方米以及商厦约0.59万平方米的建筑面积。

达力集团为了增加对东角头地块的控制，曾在1999年12月发布一则公告，宣布公司通过提供3255万元的注册资本，计划将圳华公司的股权由49%增至80%，并协商收购剩余的20%股份，但直到2006年1月份，双方一直未达成决议。工商信息显示，目前股权占比并未变动。

此后，圳华公司还在2009年11月19日与深圳市国土局签订了“东角头项目”土地合同，将该地块的总用地面积调整为约17万平方米。

为了发展和控制这一地块，这两个股东都有自己的“想法”。深圳航运集团早前就披露，将正式涉足城市综合体建设，东角头项目将是其第一个城市综合体项目。据其董事长介绍，目前航运集团在东角头等重大项目上已取得实质性进展，将争取在年内（2015年）进行申报。

到了2013年，佳兆业加入“战局”，彼时市场有消息指，佳兆业将收购达力集团拥有营运权益的深圳蛇口东角头地块，并打造一座建筑面积近150万平方米的城市综合体，项目发展计划中包含一座堪与迪拜塔比高的建筑，当时佳兆业予以否认。

目前深圳航运公司的大股东是深圳市鸿利金融投资控股有限公司，而该公司（鸿利金融）的股东有佳兆业的身影。后续该“香饽饽”会花落谁家，拭目以待。