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投资分析
还在盯着西部?深都轴线才是深圳下一个四十年的关键!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-08-25 14:58:21点击32078


导读:
■群圈才是硬道理:玺悦台楼市专题讲座圆满结束!
■湾区地权轴心化,深圳即将进入三轴线时代
一、中国地权中心化,湾区地权轴心化
二、三轴线时代,深都轴线是深圳打破天花板关键
三、深圳楼市的硬道理:工、土、王
四、房企融资直接化,购房者“末路狂奔”的时候到了!
■深圳轨道发展向东部倾斜,深都轴线腾飞在即
■2200亿投资驱动,坪山“1+7”重点片区发展加速
■双央企匠筑坪山芯人居美学范本:万千美好,自在玺悦
正文:

群圈才是硬道理:玺悦台楼市专题讲座圆满结束!

2020年,或将成为分野之年。受新冠肺炎疫情影响,全球经济格局、财富格局迎来新一轮的洗牌。在百年未有之大变局面前,尽可能准确地认知变化并把握良好的置业机遇,成为很多购房者必须要做好的一门功课。

823日下午,以《群圈才是硬道理》为主题的楼市专场讲座在坪山玺悦台潮流生活体验馆举行,本次讲座特邀风向级的楼市投资家尹香武先生出席并发表专题演讲。

讲座上,尹香武先生从全球角度、国家角度、城市角度,深入探讨地权问题变化对购房投资的影响,并围绕三轴线时代、楼市新的硬道理等方面,对当前楼市环境、置业风向进行了深入剖析,为购房者接下来的置业决策指明了方向。

接下来我们将对讲座中的核心观点进行提炼,以飨各位购房者及网友。

湾区地权轴心化,深圳即将进入三轴线时代

一、中国地权中心化,湾区地权轴心化

近几年,世界的地权中心在发生微妙的改变。中国作为全球制造业最发达、产业链条最完整的国家,已经掌控了价值的定义权,这一点从口罩、疫苗的生产方面已经得到了验证。

而粤港澳大湾区不仅是国内的科技中心、金融中心,而且语言文化、人多元,未来将超越长三角,成为中国的轴心区域

尹香武先生认为,粤港澳大湾区可以视为美国的浓缩版本。这句话怎么理解呢?

我们都知道,美国核心价值的组成,是科技、金融、拉斯维加斯,而粤港澳大湾区集合了全球金融中心城市香港,全球科创中心城市深圳,以及比肩拉斯维加斯的城市澳门。未来澳门证券交易所成立后,粤港澳大湾区将拥有三个证交所,超越长三角。

图片来源:网络

在城市经济学中,齐夫法则体现为人口规模最大的城市是第二大城市的两倍,是第三大城市的三倍。类比这一规律,如果长三角和珠三角的都市圈排位互换,未来珠三角人口将达到3个亿,是长三角1.5个亿的两倍。

人口向都市圈的核心城市聚集,是全球规律。像日本人口已经连续10年负增长,但是东京人口却已经增至日本人口的三分之一。

因此当粤港澳大湾区崛起成为中国地权的轴心,作为湾区龙头、引擎的深圳,人口也将迎来新一轮增涨。这意味着深圳住房紧缺的局面将进一步加剧,新房的购买成本和入手难度还将继续提升。

二、三轴线时代,深都轴线是深圳打破天花板关键

作为粤港澳大湾区龙头城市,深圳房价已经处于相对高位,很多人购房的时候不得不在区位、配套、生态、户型、品质感等方面进行取舍。而深圳东部由于洼地效应,将成为兼顾价值前景和生活品质的购房者的佳选。

65日广东省发展改革委公布《广东省开发区总体发展规划(2020—2035年)》,明确划定了广州都市圈、深圳都市圈的边界,其中深圳都市圈包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾。

图片来源:南方+

从概念到规划,都可以看出深圳都市圈的原点是深圳,所以深圳接下来对外发生关系的方向主要有三个,一个是南面的香港,即深港轴线;一个是西北面的广州,即深广轴线;还有一个是都市圈内的东莞、惠州、河源,即深都轴线。

而这三条轴线中,只有深都轴线能够助力深圳成为真正独立的湾区经济体。

长期以来,深圳航空、高铁、高速等方面的客流受到北面广州的压制。尹香武认为,深圳要摆脱广州带来的发展困局,应该看重东向。

例如在东部建设第二机场,通过赣深高铁(预计2021年开通)、沿海高铁连接较为富裕的沿海城市,高速公路也应该加大东部北上的规划,形成以深圳为中心的粤东高速路网,同时以深圳为起点,打造途径江西链接全国网络的高速公路架构,否则深圳的天花板已经看得见了。

尹香武还透露,未来深圳将以深圳都市圈为边界统计、公布GDP,这就使得深圳有动力做大惠州、东莞、河源的产业,因为做大这些城市就是做大深圳自己。同时为了配合深圳都市圈的建设,深圳对外的轨道交通发展也将进入高峰期。

都市圈时代,深圳辐射的城市数量和土地面积都在不断扩大。当深圳成为都市圈的主城区,原本被低估的区域如坪山,将迎来价值重估机遇。

三、深圳楼市的硬道理工、土、王

除了湾区地权轴心化、深圳三轴线时代到来等重要观点以外,尹香武先生当天还透露了关于楼市的几个硬道理。尹香武先生认为,楼市的硬道理可以浓缩为三个字:工、土、王。

对普通人来说,每天朝九晚五的工作是出不了头的,真正的出头要靠土地和房产古人云,“有土斯有财”,拥有土地和房产,不仅是财富增值的有效保障,也在一定意义上实现了对城市空间价值的掌控,即为“王”

在国外,拥有大量土地和房产的人又被称为看不见的上层。特别是当下全球通胀局势加剧,持有土地和房产才是价值王道。

对购房者来说,越早进行优质片区优质房产的布局,个人及后代跻身上层的可能性就越大。

四、房企融资直接化,购房者“末路狂奔”的时候到了!

这次讲座上,尹香武先生还强调,一定要重视招商、华润这样的企业。因为目前国家在搞金融改革,未来房企融资会从间接融资变成直接融资。当房企向股市、债券、信托要钱,资金成本就可能为零,甚至是负值。

这一变化导致的结果是房企和购房者的融资成本差距将无穷大,未来房地产企业和购房者之间的关系会变成覆盖关系,前者直接覆盖后者。当房企的钱“不要钱”,像玺悦台这样的优质房产供应将会缩减,因为对房企来说持有资产是有利的,卖房就等于亏钱。

因此购房者必须在房企还没有完全实现直接融资的情况下,拿到足够多的筹码。只有这样才能借助城市发展带来的溢价冲动,尽可能地抵消购房成本。换句话说,购房者“末路狂奔”的时刻已经来临,在深圳还有房票的人必须尽快买房。

深圳轨道发展向东部倾斜,深都轴线腾飞在即

大湾区时代,群圈才是硬道理。当粤港澳大湾区地权轴心化,并且从城际竞争过渡到城际合作,购房者关注的重点也要从城市转移到都市圈,从片区转移到轨道线。

83日,国家发改委批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划,其中深圳涉及的5条城际线路中,有三条线路将串联深圳东部,包括深惠城际前海保税区至惠州城南段,主要途径西丽、深圳北站、龙华、龙岗、沥林、惠城南等;深圳机场至大亚湾城际深圳机场至坪山段,主要途径深圳机场、龙华、坪山等;塘厦至龙岗城际,途径塘厦、龙岗等。

其中深圳机场至大亚湾城际(简称深大城际)的深圳机场至坪山段,将于2022年前开工建设,总投资435亿元,全长70公里,将撬动坪山区域迎来又一轮高速发展。

图片来源:网络

2021年,赣深高铁也将正式通车,深圳高铁独立指日可待。从深圳高铁、轨道的规划布局可以看出,深圳正在不断加大对深都轴线的成本投入,各项基础设施、配套建设也在加速。因此对购房者而言,入手坪山玺悦台,搭上东部发展腾飞的快车,正当其时!

■2200亿投资驱动,坪山“1+7”重点片区发展加速

作为深圳东部中心、深圳国家高新区核心园区、深圳未来产业试验区,坪山每年国家高新企业数量增速约40%

据不完全统计,截至20206月,区域注册企业超1700家,包括产值上亿元的工业龙头企业约52家,世界500强企业约11家,国家级高新技术企业约257家,外商投资企业约381家,境内外上市公司及相关公司约53家。

图片来源:坪山发布

同时在坪山2200亿投资驱动下,预计到2030年,区域将吸引50万高端人才,70万居住人口,国家高新技术企业数量达到3000家,总产值达到8000亿以上。

目前坪山燕子湖城市客厅、站前商务区、高新南、高新北、龙田等“1+7”重点片区规划已经落地,其中玺悦台所在的龙田片区,是坪山区政府重点打造片区,定位为高端制造产业基地,园区覆盖新能源(汽车)产业基地、生物产业基地、综合保税区、国家新型工业化产业示范基地等四块国家级金字招牌

图片来源:坪山发布

龙田片区规划建筑规模约1100万㎡,规划人口约10万,将和高新南、高新北等片区一起,强化坪山的科技创新职能,保障大面积高品质产业空间。

双央企匠筑坪山芯人居美学范本:万千美好,自在玺悦

而位于龙田片区核心位置、坪山大道与丹梓大道交汇处的玺悦台,是招商蛇口与华润置地联袂匠筑坪山的始发力作,两大“500央企的品牌实力,加上项目精心打造十重玺悦,为坪山美好生活增添新的风潮。

同时项目向南车行10分钟可以抵达燕子湖城市客厅、六馆一城,西面是以坪山高铁站为核心打造的站前商务区,东面是高新北片区,可以说处在坪山几大重点片区的中心。

项目还紧邻建设中的深圳地铁14号线朱洋坑站,未来从家门口出发可以直抵福田CBD,并可两站至坪山围站换乘16号线直达龙岗大运。

生态方面,项目紧邻松子坑森林公园、松子坑水库等,周边七大公园环绕,并引入润享家模块,打造全龄化设计的情景社区。

同时玺悦台以山林涧园林理念,打造特色森居景观,并融入室外泳池、环形夜光跑道、阳光草坪、邻里会客厅、儿童活动区,还原玺悦生活本真。

未来项目还将携手中国物业管理行业的领跑者——华润物业,精筑属于坪山的玺悦Life”。目前玺悦台潮流生活体验馆和样板示范区已经开放,建面约85-110㎡精筑美宅将于2020年第三季度面世。


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