导读：

■莲塘口岸开通，释放新的城市发展信号

■全球城市发展规律：原始中心地位难以动摇

■深圳唯二双轴枢纽城区：西南山，东罗湖

■旧改改革试点，罗湖四十年后再度成为第一

■把握罗湖新一轮变革机遇，粤海城虚席以待

正文：

■莲塘口岸开通，释放新的城市发展信号

8月26日，罗湖莲塘口岸开通。作为粤港合作重点项目，莲塘口岸是完善深港口岸布局，实施深港跨境交通“东进东出、西进西出”战略调整的重要一环，口岸设计通关能力为旅客旅客30000人次/日，车辆17850辆次/日，通关时间可缩短至10至15秒。

作为深港之间第七座陆路口岸，莲塘口岸的开通不仅让罗湖升级成为深圳陆路口岸数量较多的城区，区域作为深港合作前沿的战略价值再次彰显。同时在举国同庆特区四十周年的重要时刻，罗湖迎来新口岸的开通，意义似乎有些不一般。

图片来源：深圳工务署

四十年前，深圳以罗湖为原点打开了中国改革开放的大门，城市发展“一日千里”。如果说深圳是中国特色社会主义先行示范区，那么罗湖就是先行示范区中的先行城区，几乎所有的变革、试验，都是从罗湖率先开始。

特区成立四十年之际，罗湖又迎来了莲塘口岸的开通，这不仅是区域进入焕新阶段的重要标志，也是深圳下一个四十年的良好开端。

在见证了深圳前四十年的飞跃式发展后，作为城市原始中心，下一个四十年罗湖将担当什么样的角色呢？笔者认为可以从中心价值、深圳都市圈发展以及城市更新等角度进行一些思考。

■全球城市发展规律：原始中心地位难以动摇

在深圳，谈论城市中心，总绕不开罗湖、福田、南山。历史原因和地缘关系决定了深圳的中心只能在南边。而三个中心城区中，罗湖是独一无二的原始中心。

全球来看，原始中心的地位都是难以动摇的。

像香港的原始中心是中环。虽然近十年尖沙咀、九龙等区域发展迅速，作为港岛开埠后最早开发的地区，中环依旧是香港不容置疑的心脏地带。

纽约的原始中心是曼哈顿，300多年过去了，目前纽约的中心依旧是曼哈顿。而且纽约和深圳有一个非常相似的地方：都是先有原始中心，后来才慢慢发展成为城市。

图片来源：图虫创意授权

如今深圳走过四十年，正不断向香港、纽约等世界级大城市靠拢，原始中心的发展相信也不会过分偏离规律。毕竟马太效应表现在城市发展层面，就是强者恒强，多者更多。

已经有四十年深厚积累的罗湖，原始中心地位早已巩固。同时作为改革开放的先锋城区，罗湖的改革基因可以说是深入骨髓，这也让很多人对罗湖下一个四十年的发展充满想象和期待。

■深圳唯二双轴枢纽城区：西南山，东罗湖

说完罗湖的中心价值，接下来我们从深圳都市圈的角度，探索一下罗湖的未来潜力。

@尹香武 先生认为，受深圳都市圈规划影响，深圳接下来对外发生关系的方向主要有三个，一个是南面的香港，即深港轴线；一个是西北面的广州，即深广轴线；还有一个是都市圈内的东莞、惠州、河源，即深都轴线。

图片来源：南方+

而在三条轴线在深圳的交叉点只有两个：南山、罗湖。其中南山是深广轴线和深港轴线的交叉点，罗湖是深港轴线和深都轴线的交叉点。也就是说，未来深圳具备双轴枢纽价值的城区只有这两个。

同时三条轴线中，深都轴线是深圳突破客流、土地空间限制，成为大湾区独立经济体的主要方向。换言之，如果深圳想要创造下一个四十年的辉煌，必须重视东部。

而罗湖不仅是深都轴线的龙头城区，也是深圳和香港联系较为紧密的城区，双轴价值的驱动下，罗湖很难继续保持低调。

■旧改改革试点，罗湖四十年后再度成为第一

对于罗湖的原始中心、双轴枢纽价值，有人充满期待，也有人不屑一顾：再牛又怎么样，还不是个老城区。

然而有意思的地方就在这里：很多人认为罗湖老，但是罗湖却直接用大规模的城市更新告诉市场：深圳的城市原点即将焕新！

敢为天下先的罗湖，将在城市更新改革方面先行探索，成为深圳第一个城市更新改革试点区。

据了解，罗湖接下来将启动约2300万㎡体量的城市更新，涵盖10大产业片区，力争2021年开工项目50个，在建及建成100个，资金投入、城市建设更新规模相当于再造一个新罗湖！

对于新罗湖的打造，房企价值嗅觉较为灵敏。目前华润、华侨城、粤海、京基等龙头房企已经在罗湖抢先布局航母级城市更新项目，包括约220万㎡的华润湖贝旧改，约255万㎡的京基蔡屋围旧改，约65万㎡的粤海布心啤酒厂旧改，以及研究范围覆盖周边约130万平米区域的东门老街改造等。

粤海城效果图

龙头房企抢食罗湖旧改蛋糕的同时，深圳市政府也在积极出台政策，希望破解城市更新的拆迁难题。

7月份公布的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》提出，当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%，且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。

当政府牵头加速城市更新，大咖房企纷纷重金押宝罗湖，深圳的原始中心即将进入新一轮的升级蜕变期，购房者再不出手，将有可能错失置业深圳主城区的好机会！

■把握罗湖新一轮变革机遇，粤海城虚席以待

无论四十年前的改革开放，还是四十年后的先行示范区建设，罗湖始终以变革的姿态走在城市发展前列。如今罗湖正式进入升级焕新阶段，其中焕新速度较快的片区，要数布心-水贝珠宝片区。

以约65万㎡都会焕新综合体粤海城为龙头，布心-水贝珠宝片区正迎来全新蜕变。

未来片区将出现约300m高片区写字楼粤海置地大厦，约180m高深圳钻石交易大厦（暂定名），以及粤海集团旗下天河城团队打造的约12万㎡深圳天河城购物中心。粤海城还将携手上海钻石交易所资源，打造大湾区延伸服务平台，人文艺术氛围看齐上海新天地的啤酒厂艺术街区也将在这里出现。

粤海城效果图

深圳四十年城市发展经验表明，城市综合体往往是楼市的置业风向标，而粤海城在领衔布心-水贝珠宝片区的升级蜕变外，还具有显著的生态、交通优势。

项目紧邻围岭山，远瞰银湖山，东眺东湖公园、深圳水库、梧桐山，多个公园环绕，近享天然氧库，享城心优质空气。粤海城还将践行“缝合城市”设想，通过空中步廊系统将项目与围岭山公园相连，打造24小时全天候的绿色自然综合体。

交通方面，粤海城南临城市主干道布心路，东邻丹平快速，立体交通网络快速通达城区内外；同时项目规划地下通道接驳5/7号线太安站及5号线布心站，邻近3号线水贝站，未来地铁将链接超百万客群，聚拢全城人气。

项目目前在售建筑面积约37-69㎡、层高约4.5米百变空间，建筑面积约96-137㎡公寓产品，不限购不限贷，实景准现楼稀缺发售中。极目湖山盛景，帷幄城市繁华，敬请关注！

项目地址：深圳市罗湖·东昌路·粤海城 悦·艺术馆

咨询电话：61886666