“万科城·东区之御水湾”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2007年08月08日14：30~17：30
2006年12月26日14：00~16：30
〖天气〗：多云 、小雨
〖事件〗：实地步行考察坂雪岗“万科城·东区”项目情况
〖地点〗：深圳坂雪岗高新技术开发区坂雪岗大道与稼先路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
【东区：容积率最低的大盘之一万科城收官之作】
【城中至高点：景观、视野无遮挡】
【四周情况】
■工地考查
【施工工地内外两重天】
【纯别墅组团全部封顶】
【环保施工】
【百年历史的美国Better奥克防水泥】
【渗水路面】
■楼内施工
【双车库】
【同层侧排水系统】
【上下推拉窗：隐藏式自动扣合】
【对顶拱结构情有独钟：门拱、窗拱、阳台拱】
【外遮阳百叶窗：效果远胜内遮阳】
【首家隔音楼板的关外小区：ETHAFOAM隔音垫】
【高层配备新风系统】
■数据与用料
正文：
■项目概况
【东区：容积率最低的大盘之一万科城收官之作】
万科城位于深圳坂雪岗高新技术开发区，稼先路与坂雪岗大道交汇处。万科城总占地面积469093.5平方米，总建筑面积530170平方米，容积率1.1~1.13，是深圳占地规模位居前5的大盘项目，也是深圳容积率最低的大盘之一。
万科城四年时间先后推出了townhouse、宽景house、联院townhouse、多层洋房、情景洋房、宽景洋房以及MiniHouse等等。无论是成交价格还是销售率都呈步步高的走势。
即将推出的万科城·东区御水湾精工别墅，共计157套，主力户型为180平米左右的景院别墅，约215－245平米的联排别墅和约260平米的双拼别墅。而东区御水湾东侧还有一栋高层单位既逸湖居在施工，目前刚出地面。
【城中至高点：景观、视野无遮挡】
万科城的地块内西南角地势平坦，东及北侧地势较高，最大相对高差目测大约30米左右。西北侧的园林也大都利用了原来的山沟顺势而建。湖、溪谷、园林环绕在整个地块的西北角。
东区御水湾是整个万科城用地最高的别墅组团，周围也都是各式各样的别墅，只有东南侧有三栋高层建筑。所以在别墅的第二、三层向周围望去一片空旷，除了别墅就是园林及湖景，景观与视野表现十分优越。
【四周情况】
万科城周围除东面和北面有少许民房以外，其他方向均保持得比较干净。周围的道路分别有坂雪岗大道、贝尔路、以及嫁先路。其中万科城北及东侧的市政路还未修通。
西侧是拥有六道绿化带的坂雪岗大道，无论是白天的绿化还是夜间的灯光，更是一道靓丽的风景线，就连路边的公交车站都是与万科城的建筑格一致的。项目周边没有几栋高层建筑，所以整个成科城四面八方视野极为开阔。另外距离坂雪岗工业区刚好保持着一段距离。
出梅林关从梅观高速公路大约5~8分钟就可以达到华为了。公交线路也有339以及328可到市区的科技园及蛇口等方向，已经不再是昔日的交通盲点了。
■工地考查
【施工工地内外两重天】
“万科·城东区”御水湾组团地块呈四方形，西、北、南侧全部是已建成并且入伙的别墅及高层单位，只有东侧是正在施工的逸湖居高层。由于工地外围与已入伙的住户距离较近约15米，所以整个工地全部由围墙围起来，围墙内外一边是黄土建筑场地，一边是绿地满映的园林，里外两重天。
【纯别墅组团全部封顶】
万科城由于地势呈东高西低之势，开发时人为的将地块划分成若干个不同的组团分期开发销售。东区御水湾为纯别墅组团，分别有连拼，三拼别墅以及Townhous。施工进度总体较为均匀，组团内最中心地段的栋数和样板房紧临的外墙已施工完毕并且各种设施也安装好了。靠西北侧也都全部封顶。
【环保施工】
在工地的西侧，我们看到了搅拌沙浆及混凝土的机械，沙浆及混凝土搅拌是工地通常采用的施工机械。作业过程是将细沙和水泥以及石子倒入搅拌机，起动机器自行搅拌既可使用。
在这一作业过程中，会有水泥的灰尘飞起，影响周边居住环境。而本项目工地上我们看到，师傅们正在为这两台搅拌机“穿衣”。也就是在搅拌机的顶部与另三面围起了挡板，搭起了一个简易的工房。这样一来就降低了作业时对周围住户的环境影响。
【百年历史的美国Better奥克防水泥】
本项目的防水材料不错，在现场我们看到，项目采用了奥克泥聚合物防水材料，这是具有百年历史的美国Better(贝特尔)化工集团有限公司的产品。
Better化工赫赫有名，其发展历史就是世界化工发展的一个缩影，Better奥克泥属于聚合物水泥基防水材料，呈干粉状，抗渗能力和抗龟裂能力强，对水泥砂浆等多孔材料具有的渗透性，在毛细孔内硬化，堵塞水分通道，从而达到防水目的和保护深层混凝土性质，有效地克服当前常见的、难于解决的界面粘结不牢，抹灰层出现空鼓、开裂以及墙体产生渗漏等质量通病。
【渗水路面】
万科城采用渗水路面系统，在路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性，雨水能及时透过路面渗入地下土壤，达到快速排水的目的。渗水路有利于生态和环保，在日本、欧美等发达国家已应用多年，取得了良好的社会效益。
一般的路容易有积水，积水时间长了会生虫，容易产生流行病以及其他不利因素。渗水路面的作用主要表现有：1防止雨天路面积水和夜间反光，改善城市地表植物和土壤微生物的生存环境；2可降低地表温度调节居住气候，缓解居住区的“热岛”现象；3、地表水分散就地排放，可减轻城市排水设施的负担。
■楼内施工
【双车库】
对于别墅来说，只拥有一个车位，恐怕是不够用的，而拥有两个车位的项目又比较少。本项目只有景院别墅一种户型是单车库，其他均为每户双车位设计，比较难得。
不同户型车库的形状及停放方式也有差别，联排别墅TB、TC、TB及双拼别墅TA的车库是一字排列一前一后停放，属于母子车位、使用上有些限制，开动里面的车则必须移动前面的车，面积约40平方米。联排别墅TA户型车库是并排，两辆可同时出入。另外，所以的车库都是在地面以上的。
【同层侧排水系统】
在楼内考查时，我们注意到了主卧房的排水系统与众不同。洗手间是下沉式的，而洗手间位置并没有排水的管道。仔细察看后发现，原来排水采用的是同层侧排水系统，绕开了卧室。
洗手间与衣帽间的墙角侧共同为下沉式，与楼梯侧的墙体相连接，在此处有上下排水管，也是主卧的排水管道。也就是说将主卧的排水管道转弯至衣帽间，然而与楼梯相连接的墙体，这样主卧房完全避开了因排水管道而发出的声响，实现了主卧房零燥音干扰。
【上下推拉窗：隐藏式自动扣合】
在考查时我们注意到，项目所采用的一些窗户非常具有特色。首先并非通常的左右推拉状的，而是上下推拉式的，并且在接合口也没有把柄，整体看上去很舒服，简洁明亮。上下推拉窗如果需要打开窗子的话，从下往上推动既可，这样整个窗子的一半就与外界相通。
接口处位置设在了靠下沿的窗边，是自动扣合的。打开时用手指轻抠下沿内侧就行了，完全隐藏式在窗户的下沿内侧。所有窗户无论大小全部是这种上下推拉式。
【对顶拱结构情有独钟：门拱、窗拱、阳台拱】
万科城·东区别墅将“拱”这种建筑元素发挥到了极，里里外外虚实结合配合立柱以及屋顶斜瓦创造出了丰富各异的建筑表情，经过眼前这些建筑构件，使人看到了建筑的生命和活力。谁说建筑是死的？
别墅的入户大门是立柱与拱门的融合，仰望大门立刻感觉到一种气势。户外的邻居墙、花园外墙、以及户内大大小小的窗户、阳台全部为拱形结构，三三两两数量各有不同，甚至连院内的围墙也做成了拱结构。
【外遮阳百叶窗：效果远胜内遮阳】
在样板房笔者注意到，项目采用了外挂式可调整遮阳百叶窗，把百叶窗安装在窗户外侧，百叶窗呈扇形，可以180度左右摇摆，如果将两扇百叶窗完全推向两边既可实现隐形，则整个窗户从户内往外看根本就看不到百叶窗的存在。
目前大多数的百叶窗都是在窗户里面，也就是所谓的内遮阳百叶。而内遮阳系统由于遮阳百叶位于室内一侧，大部分的太阳辐射已穿透玻璃进入室内，尽管有部分（约占透过玻璃后的太阳辐射量的1/3左右）的太阳辐身被遮阳百叶反射后透过玻璃回到室外。但大部分透过的太阳辐射被遮阳百叶玻璃等吸收后以对流的方式进入到室内，增加透过玻璃和遮阳百叶的太阳辐射热量，则有近50%的太阳辐射透过了内遮阳系统进入室内。
外遮阳相对于内遮阳，在隔热性能上存在很大的优势，当太阳辐射透过这两种遮阳体系时，对外遮阳系统来说，主要的太阳辐射已被遮阳百叶挡在了室外的一侧，仅有约15%的热量进入室内。可见在遮阳隔热性能方面，外遮阳较内遮阳有着非常明显的优势。
外遮阳百叶窗内是铝合金，外被一层木质包围，美观大方。可灵活满足遮阳，能风，采光的需要，具有可调节性，可以根据季节或日照变化情况调节百叶窗开启或关闭状态，以满足采暖采光需求。
在外遮阳百叶窗和外窗节能玻璃的共同作用下，万科城御水湾别墅的遮阳系统SC在0.1~0.3之间，阻止了近90%的太阳辐射进入室内。
【首家隔音楼板的关外小区：ETHAFOAM隔音垫】
为了有效降低撞击声的传播，承重墙表面必须通过安装一道弹性隔声垫层与混凝土结构楼板进行隔离。当表面为水泥砂浆找平层时，隔声层必须具备良好的抗压强度，从而保证长期的使用效果。这是欧美发达国家数十年来得出的降低楼板撞击声的最佳方案。
ETHAFOAM隔音垫是由美国陶氏化学采用突破性的Rapid ReIease工艺生产的挤塑聚乙烯泡沫卷材。这种产品是由气泡垫与铝膜粘合压制而成，工艺赋予Ethafoam独特的闭孔结构和一些关键的特性，可以为浮筑楼板提供最大限度的撞击声隔声效果，显著降低楼板撞击声达18dB以上。
具体做法就是在楼板上铺设一层5mm厚陶氏ETHAFOAM隔音垫。由于其独特的闭孔结构具有隔音、隔热、防碱、防震、防尘、防潮、防水、保温、防静电、抗酸、高抗众多功能。这种材料主要是用于日本，美国，欧洲等发达国家。
在深圳使用这种材料的是百仕达红树西岸，为其定制设计的楼板隔音与保温系统，令红树西岸的楼板撞击声压级由原来的77dB显著降低到54dB，达到五星级酒店隔音水平，是国内外浮筑楼板系统的杰出典范。而万科城东区逸湖居则是首家隔音楼板的关外小区。
【高层配备新风系统】
万科城东区逸湖居配备的新风系统，是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。安装在吊顶内的风机通过管道与一系列的排风口相连，风机启动，室内受污染的空气经排风口及风机排往室外，使室内形成负压，室外新鲜空气便经安装在窗框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，从而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。
■数据与用料
【测量数据】
楼板厚：12公分
楼梯宽：90公分
楼梯净层高：3.36米
客厅净层高：4.01米
房间净层高：2.82米
地下室净层高：2.66米
挑高内庭：6.48米
洗手间下沉：37公分
跃式层高差：60公分
车库净高层：2.64米
天台花园防护墙：95公分
首层花园外围墙净高：1.85米
阳台防护栏高：1.10米
【部分用料】
粤华水泥、川路牌电线套管、雄塑PVC-给水管、古猿人艺术石、大金牌空调、欧文斯可宁挤朔泡沫保温板、美国Better奥克防水泥、ETHAFOAM隔音垫、力诺瑞特太阳能热器......
万科城·东区之御水湾旱溪园林
湿地公园
万科城·东区之御水湾,私家花园
侧花园
内庭院
万科城·东区之御水湾别墅外观
万科城·东区之御水湾地下室车库
跃式餐客厅,动静分区
万科城·东区之御水湾同层侧排水系统
万科城·东区之御水湾,古猿人艺术石
万科城·东区之御水湾,屋顶正在砌瓦
万科城·东区之御水湾欧文斯可宁挤朔泡沫保温板
万科城·东区之御水湾,洗手间局部降板
万科城·东区之御水湾双层LOW-E玻璃,外遮阳百叶窗：效果远胜内遮阳
万科城·东区之御水湾入户
万科城·东区之御水湾园林
万科城·东区之御水湾VIP游泳池