近10年来，深圳最动真格的房企是：华润置地、鸿荣源、卓越、华侨城、鹏瑞、招商、京基、深业、星河。

这些企业在项目的组合上、产品的创新上、物管的升级上、资源的整合上……做出了实实在在的探索，而且是动真格的，不是玩虚的。

这些企业不但在产品上，而且在商业模式的探索上也做出了足够的努力。也正是这些企业的创新和动真格。提升了他们产品的价值特性。

实在话的说，不太动真格的，反而是金地、万科和中海。

这几家企业躺在功劳簿上，这10年来的进步太小了，没有为深圳做出新的贡献，好像目标只剩利润一个了。

这老三家这10年来的项目泛泛平平，重复和重温的大都是旧梦，没那提升自己拿到的土地的价值，甚至于浪费了一些优质土地资源。

房地产企业的职能更多的是整合，产品创新，商业模式，业态组合上停滞不前，其实是说明房地产企业本身开始脱离于系统，对外的融合和稽查能力下降的表现。

最值得警觉的，是其中有家企业，天真地幻想要回到年轻态，拼命讨好学生仔，陷入了过于浓厚的消费心态。

可是房地产天然具备收敛特性，是价值追求、是资产领域。

收敛的意思就是说购房者的数量其实是在减少、而不是增加，级别是在提升而不是降维。

学生也是把更为富裕与成功的前面一代人当作榜样，而不是以自己为荣的。以自己为荣的毕业生往往是自我中心的浪子---而这种人天然不是房地产的客户！

讨好学生是消费领域的方向，绝不是房地产领域、资产领域的方向。房地产、资产甚至是反学生的。

这几家企业真的要奋进了，要清醒了！否则还将继续退步。

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