GO
登陆
投资分析
深圳商务公寓变局:附南山重点片区高端公寓项目盘点

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2021-05-25 17:56:48点击11604


导读:
■深圳楼市的魔幻走位与两极分化
■成交量价齐升,公寓已然进入末尾?
■南山重点片区高端公寓项目概况一览
1、前海片区
★前海鸿荣源中心·胤璞
★QFC前海金融中心·国金汇
★招商前海·领尚公馆
2、蛇口片区
★华侨城·新玺
★招商太子湾·湾境
★太子湾·湾玺
3、后海片区
★深圳湾1号·莱佛士公寓
★恒裕·深圳湾
★华润深圳湾·瑞府
4、深圳湾超总片区
★深铁万科•瑧湾汇
5、科技园片区
★华润·万象府


正文:

■深圳楼市的魔幻走位与两极分化

自从进入2021年以来,深圳楼市就开始了魔幻走位,住宅和公寓市场更是全部调整,走向了两条截然不同的轨道。

先说住宅市场,限购升级后,一手房抢不到,二手房提升首付,就连小产权房也被禁止代理销售,住宅市场这扇窗只为刚需留了一条细小的缝。

再说公寓市场,则迎来全新的篇章,前景已经变得极为明朗。笔者在这里捋一下利好公寓的相关政策的时间线:

——2017年起,罗湖的商务公寓可用于申请学位;
——2020年7月31日,停止商务公寓用地审批;
——2021年2月23日,符合条件的商务公寓可通燃气;
——2021年3月3日,深圳市规划自然资源局删除商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述;

……

一系列操作下来,公寓类逐渐类住宅化,价值得体凸显,且在政策的加持下,公寓已然进入了稀缺资产之列。

■成交量价齐升,公寓已然进入末尾?

那么,深圳的商务公寓市场作何表现呢?

统计显示,2021年一季度深圳商务公寓共预售1350套,同比下跌9.03%,部分区域更是呈现出断崖式下跌。

当预售同比的大幅减少遇上未来零增量,这已是商务公寓进入“存量时代”的再一次预警,而商务公寓也已经真的进入了末尾阶段。

此外,另有数据显示,2021年一季度商务公寓成交面积15.63万㎡,同比上涨40.3%;均价为68824元/㎡,与去年同期相比上涨19.8%。

成交与均价齐升,不难看出市场对商务公寓的看好,尤其是在当前住宅被限的情况之下,商务公寓很显然就成为时下投资的不二之选。

基于此,@房地内参  不完全盘点了南山部分片区高端公寓项目情况,范围涵盖前海、蛇口、后海、深圳湾超总、科技园片区,供各位参考。

■南山重点片区高端公寓项目概况一览

1、前海片区

★前海鸿荣源中心·胤璞

胤璞是前海鸿荣源中心(原为冠泽金融中心)的商务公寓,项目位于前海桂湾片区二单元03街坊,临海大道和滨海大道交汇处,距离地铁5号线桂湾站约200米左右。

北面与周大福金融大厦相邻,后者将入驻周大福内地总部、汇丰集团华南区总部等港资元素;

东面与卓越前海金融中心、华润前海金融中心等项目一路之隔,将来的前海万象系列购物中心便坐落于此;

东面临近前海湾,且与规划中的剧院、公园相邻,公建部分的建筑相对低矮,搭配形成错落有序的天际线;

南面临靠桂庙路前海段,建成后将连通滨海大道、滨河大道,并贯穿深圳东西的城市快速干道。该段道路则紧挨着入海河道相邻,跨过河道便是前海前湾片区。

项目占地面积约5万㎡,建设用地面积约3.8万㎡,总建筑面积超34万㎡,是集办公、商业、公寓和酒店等一体开发的都市综合体。

地面主要由5栋塔楼构成,包括2栋办公楼、1栋五星级酒店(首入深圳的康莱德酒店),以及2栋服务式公寓组成;其中:商务公寓约5.3万㎡;商务办公约17.2万㎡;酒店约5万㎡;商业约6.4万㎡。

前海鸿荣源中心·胤璞公寓项目基本信息:

占地面积:约4.9万㎡
总建筑面积:约52万㎡
公寓建筑面积:约5.26万㎡
总套数:约300套
产品面积:86-130-166-366㎡(1房-2房-3房-4房)
产权年限:40年(2013年-2053年)
开发商:鸿荣源集团
物业公司:鸿荣源物业
交楼标准:精装(大师定制)
交楼时间:2021年10月底
物业管理费:12.8元/㎡·月
项目地址:深圳·前海滨海大道与临海大道交界处
★QFC前海金融中心·国金汇

QFC前海金融中心是恒裕集团继恒裕滨城、大南山紫园、全球第八座来福士广场又一缔造地标之作。项目是由纽约新世贸打造者——美国兆华斯坦,携手深圳标杆房企——恒裕集团共同打造前海金融标杆。

项目总占地面积23942㎡,总建筑面积为29万㎡,涵盖国际超写字楼、国际公寓、都会商业,其中公寓为3万㎡。

QFC前海金融中心占据前海首排,一线海景尽收眼底。项目背靠亚洲大综合交通枢纽,坐享前海桂湾景观中轴带,周边为商业及金融区,奢享约18万㎡滨海演艺公园,打造前海文化休闲新地标。

QFC前海金融中心的公寓产品——国金汇,是如今深圳难得一见的板楼公寓,实现了270°直面桂湾首排海景、约16.8米超宽临海面、约3米宽幅堪比Imax巨幕大玻璃、约3.6米层高的大面积公寓,约260㎡和约320㎡两种户型,极为纯粹的前海湾湾区首排海景资产。

QFC前海金融中心·国金汇项目基本信息:

开发商:深圳市前海景兴商业服务有限公司
物业管理公司:世邦魏理仕
总建筑面积:约28.9万㎡
项目占地面积:约2.39万㎡
公寓建筑面积:约3万㎡
土地用途:商业公寓
总层数: 32层
总户数:100户
层高: 约4.4m
大堂层度: 约16m
楼体高度:136米
梯户比:3梯2户
绿化率:30%
容积率:8.42
管理费:13.5元/月/㎡
停车位:270个(B2-B4楼)
产权年限:40年(2015-2055年)
★招商前海·领尚公馆

招商前海湾位于妈湾,总建面超500万㎡,相当于当前福田中心区整体建筑体量,目前是深圳大规模建设的区域,项目由招商局集团和前海管理局携手共同开发运营,整体预计10-15年开发完成,综合实力雄厚。

招商前海领尚公馆,即是招商前海湾一期部分,项目位于前海深港合作区妈湾片区十九单元02街坊,由深圳市前海蛇口启迪实业有限公司进行开发,距离5号线地铁口“妈湾站”约325米(根据百度地图测距),整体交通条件较为不错。

招商前海·领尚公馆建面约3.87万㎡,临近5号线铁路公园站,与荟同学校深圳校区仅一路之隔,配套有综合商业、丝路长廊(绿轴公园)、泳池、社区健身、儿童休闲区等。

项目主推建面约41-97㎡商务公寓产品,在前海这种小面积商务公寓产品,算较稀缺的部分,且旁边有招商领玺和商业街组成,居住氛围佳。

招商前海领尚公馆项目基本信息:

建筑类型:高层
产权年限:公寓40年
规划户数:741户
楼层状况:A座25层,B座27层
工程进度
在建中
物业管理费:公寓7.5元/m²/月
物业公司:深圳招商物业管理有限公司
车位数:741(车位比1:1)
项目地址:深圳市怡海大道与梦海大道交汇处
2、蛇口片区

★华侨城·新玺

华侨城·新玺备案名为华侨城深圳湾新玺名苑,该项目位于蛇口街道南端,原为备受关注的蛇口渔人码头城市更新项目,又名为蛇口街道西岸更新单元。

项目地理位置优越,东南海玫瑰园三期,南面临深圳湾;与香港元朗隔海相望,连接香港的西部通道跨海大桥落脚于蛇口东角头。

距离南山后海约4公里,与海上世界项目隔“小湾区”相望,与南海玫瑰三期和半岛城邦为邻。通过周边的望海路、南海大道、后海大道等城市干道及地铁2号线东角头站,与周边区域建立便捷的外部交通联系。

根据规划,项目总建筑面积10.7万㎡,预计于2022年完工,将建成集滨海休闲、精品酒店、特色商业、办公、公寓于一体,以渔文化为内核的湾区地标综合体,将成为深圳湾滨海休闲带的重要节点和门户性地标。

项目分为两期开发,主要由三栋高层建筑组成:一期为2栋38层/167米的商务公寓及公寓+办公综合楼;二期为1栋57层/261米的办公及酒店综合楼。

其中,商务公寓总建面约5.1万㎡,由两栋约167米高41 层塔楼组成,分小、中、大和超大户型,层高都在3米以上。规划了屋顶花园、健身房和SPA等配套。办公位于19层以上,层高4.2米。

华侨城·新玺公寓项目基本信息:

占地面积:约2.5万㎡
总建筑面积:约17.6万㎡
公寓建筑面积:约5.1万㎡
主推产品:约220㎡—480㎡商务公寓
产权年限:40年
开发商:华侨城新玺发展有限公司
交楼标准:精装(大师级定制)
项目地址:深圳·蛇口渔人码头旧址
★招商太子湾·湾境

招商太子湾·湾境国际商务总部基地,由作为深圳建设的中坚力量——招商蛇口鼎力打造。

项目位于蛇口太子湾片区2/5/12号三条地铁线交汇处,背靠大南山,毗邻前海,面朝深圳湾,南望香港元朗。

项目占据了招商蛇口保留的优地块,立足深圳海上门户——邮轮母港,占据深港中轴,城市快速路、主次干道达20余条要道环绕,可实现市内无阻畅达,并迅捷触达珠江口城市群。依托南中国大邮轮母港,一小时抵达香港中心,全天候海上航线连接香港、澳门、珠海,直面世界。

天赋豪宅基因,太子湾·湾境邀请设计团队执笔,采用定制级豪宅标准打造,270°环幕视界,4.5米舒阔层高,9米挑高奢阔大堂,宝格丽酒店级体验;高梯户比5梯5户,近乎于“专梯入户”;车库规划,1:2高车位比,定制尊重;二进院落设计,自带庭院的会馆……

招商太子湾·湾境公寓项目基本信息:

开发商:深圳市太子湾商泰置业有限公司
物业公司:深圳招商物业管理
占地面积:约1.2万㎡
建筑面积:约3.3万㎡
产权:40年
车位:218个
总户数:109户
在售户型:185--226--243--262--388--394㎡(3-5房)
★太子湾·湾玺

招商太子湾是由招商蛇口打造的170万㎡大型综合体,由太子湾邮轮母港领衔,打造华南、深圳的邮轮母港成为前海蛇口自贸区未来的核心载体之一。

项目以22万吨级邮轮为依托,同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽等多元业态。

湾玺,作为太子湾约39万㎡国际社区公寓产品,立于蛇口艺术商业地标K11及太子湾二组团艺术商业规划之上,集招商蛇口第六代高端豪宅经验之大成。

项目毗邻邮轮母港,让楼上生活楼下艺术购物成就一片艺术生活的海,树立了居住标杆新高度,形成宜人、宜业、宜居的国际生态“未来港”,再次刷新世界对公寓的想象。

据悉,太子湾·湾玺目前主推建面约240-390㎡户型。

太子湾·湾玺项目基本信息:

建筑类型:高层
产权年限:公寓40年
容积率:公寓5.23
绿化率:30%
规划户数:232户
楼层状况:N1栋26层、N2栋32层、N3栋33层、N5栋33层
工程进度:已竣工
交房时间:2020.12.20
物业管理费:公寓7.9元/m²/月
物业公司:深圳招商物业管理有限公司
车位数:897(车位比1:2.7)
3、后海片区

★深圳湾1号·莱佛士公寓

深圳湾1号为南山片区的高端项目,项目占地面积46084㎡,建筑面积475000㎡。项目目前在售项目为320㎡-2700㎡的莱佛士公寓,均价20万+。

莱佛士公寓位于350m高的深圳湾1号T7座,是全球第3座、中国第1座奢华莱佛士品牌公寓。T7由低层写字楼、中层酒店和高层公寓组成,同时也是深圳湾1号一栋可售公寓。

以“百年传奇”莱佛士酒店奢华服务加冕,私享“世界高音乐厅”云颂音乐厅、直升机停机坪、LongBar等奢华配套,以WELL&LEED认证、RGF空气系统,绿色人居——深圳湾1号十年大成,云峰之作。

项目更是集合了城市的中心地段、优质服务与稀缺城市景观,所有美好都接踵而至,关于人居与尊享服务都在此实现。

深圳湾1号·莱佛士公寓项目基本信息:

所属区域:南山-后海
物业类型:公寓
开 发 商:深圳市鹏瑞地产开发有限公司
楼盘特点:地铁沿线、复合地产
装修情况:精装修
户型:650-1200㎡
地址:南山区科苑大道与东滨路交汇处
★恒裕·深圳湾

恒裕·深圳湾位于深圳湾后海总部基地,后海滨路和海德一道交汇处的南面,与枢纽级地铁站后海站相邻。 通过地铁,半个小时之内可触达深圳机场、前海、福田中心区等深圳其它重要片区。

项目占地面积约2.5万㎡,建设面积约1.5万㎡,总建面约41万㎡, 三栋超高层建筑以及下沉式商业组成,其中写字楼高度约310m,公寓高度约255m,是集写字楼,高端公寓,都会商业等业态于一体的湾区藏品。

目前在售的约340-580㎡可通燃气舒居商务公寓产品,所在地块是深圳湾一块含可售公寓指标的商业用地。

项目户户带阳台,触手可及深圳湾新鲜空气;外立面采用的是与平安金融中心、春笋同等的不锈钢玻璃,且约2.45米宽幅玻璃,可呈现深圳湾绝美景观;高区340㎡户型,东面23米宽海景视野(塔楼总观景面约46米)。

恒裕·深圳湾项目基本信息:

占地面积:2.5万㎡
建筑面积:41万㎡
主力产品:约340-580㎡/4-5房环幕海景公寓(5梯4户/5梯2户)
交楼标准:国际一线品牌精装交付
交楼时间:2023年10月
交通配套:2、11号线后海站(约200米),13号线(在建)人才公园站约400米
项目位置:后海滨路与创业路交汇处东北角
★华润深圳湾·瑞府

华润深圳湾·瑞府所在的深圳湾片区,因其得天独厚的稀缺山海自然资源以及各种配套的逐渐成熟,近十年来一直都是深圳炙手可热的新兴豪宅区,而该项目则处于深圳湾的核心地段,核心价值点在于极度稀缺的地段与景观。

瑞府作为公寓项目,是华润深圳湾综合体的一部分,项目位于南山后海片区,占据后海优位置,毗邻深圳湾体育中心、人才公园,拥有城市中心极度稀缺的一线海景资源。

项目作为深圳后海片区乃至全市的公寓产品,同期少有竞品可以匹配。且项目在有限的条件下(与酒店共享独栋建筑)。

公寓产品仅146套,户型面积230-580㎡,主力户型为400 ㎡三套间两厅四卫,其中D户型的景观价值高,开盘当天就已被全部认购。
4、深圳湾超总片区

★深铁万科•瑧湾汇

深铁万科•瑧湾汇项目由深圳地铁与深圳万科联手打造,是集高端公寓、办公、商业、酒店、写字楼为一体的超总湾天际综合体项目。

项目总占地约6.8万㎡,总计容建面约47万㎡。分为东西两地块,西区由5栋商务公寓及1栋商务办公产品组成,于2017年先后入市;东区由1栋写字楼、1座国际购物中心,以及2栋商务办公产品组成。

深铁万科·瑧湾汇坐落于南山区白石三道与深湾一路交界处,紧邻中信红树湾及红树西岸,周边众多城市高端配套荟萃:欢乐海岸、海岸城、万象天地、深圳湾体育馆、港大医院、世界之窗、锦绣中华、沙河高尔夫、华侨城湿地,红树林湿地公园、国际五星级酒店等。

项目交通配套成熟,为超总湾内三地铁上盖物业,南北侧分别是9/11号线红树湾南站及2号线红树湾站,即可到达海陆空出境口岸。同时项目紧邻三条大动脉——深南大道、沙河西路以及滨海大道,出行畅通快捷。

据悉,深铁万科•瑧湾汇A座为33层超高层公寓,户型为258㎡,据悉现已售罄。
5、科技园片区

★华润·万象府

华润·万象府万象府位于南山区高新科技园核心区域,是华润以“万象”命名的高端公寓项目,为华润于深圳的第二个公寓产品,主打人文综合体。

项目地理位置优越,所在的南山区粤海板块为深圳顶豪公寓板块之一,片区发达,城市配套成熟完善,商业、办公、居住氛围浓厚,环境宜居。

万象府共有2座超高层建筑,东塔产品为200-400㎡ 2+1至4房,两梯二至三户;西塔产品为90-200㎡ 1至3房,三梯五户。

华润·万象府项目基本信息

建筑类型:高层
规划户数:215户
楼层状况:东塔32层、西塔40层(其中顶层为大平面单位)
工程进度:已竣工
物业管理费:公寓10.8元/m²/月
物业公司:深圳华润物业管理有限公司

车位数:229 (地下:229个,车位比1:1.1 )




免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。