导读：
■尖岗山一手住宅入市，没想到翻车了
■反其道而行，“活下去”才是宗旨？
■大致命伤在于效率、速达
■不乏布袋片区，购房小心被迷惑了
■洞察危机，警惕机会损失
正文：

■尖岗山一手住宅入市，没想到翻车了

上周末，尖岗山新住宅入市了，没想到翻车了。

据悉，这个项目户型建面约70-115平住宅，共586套，备案的住宅均价约8.82万/㎡，单价区间在7.54-9.73万/㎡，总价区间在524-1113万/套。

1306批客户认筹，终800多人弃选，只卖出了500余套，剩余300多套。

近几年，宝安是网红盘频出的片区，通常不愁卖的，但尖岗山这个住宅的翻车，到底为何？

■反其道而行，“活下去”才是宗旨？

尖岗山，是深圳豪宅区之一，招商曦城、中海九号公馆等豪宅打响了这一豪宅片区的名号。

但是，尖岗山大的缺陷是交通不便利，三面环山，主要通过尖岗山大道对外联系，直线距离近的地铁站有约1.7公里，交通效率很低。

其次是商业配套、市政配套不足，生活便利性也极低。万科在尖岗山打造刚需户型，可以说非常“头铁”了，难道这是行业老大发出“活下去”声音的行动之一。

注意到，上述项目的小面积户型去化较快，一是总价五百多万，刚需客比较能接受，户型大一点总价去到一千万以上，可选择的项目还是有的，尖岗山还是再瞧瞧对比一下吧。

等到几年后交房入住，购买小户型这批人不知道会不会后悔，住在一个交通效率低的地方，缺乏生活烟火气。如果是拼搏阶段的刚需，拉低了他们对外的效率后带来什么连锁反应？人性角度可以继续深思，斟酌。

■大致命伤在于效率、速达

类似尖岗山这样的片区，有一个专业的名词—布袋片区来解释。

何谓“布袋片区”？

“布袋片区”其实是日本、台湾业界的说法，顾名思义，“布袋片区”即一个片区四个方向上，只有一个方向、只有一条道路对外有联系，而且这种状况由于先天限制几乎无法改变-----比如说三面都是山、对外只有一个口子。

这样的片区的效率较低的，生活便利性不高。效率是主要的成本，也是高的价值之一，而人性是覆盖效率的价值，所以尖岗山有人性价值，它覆盖了时间价值，必须要有覆盖的时间价值的人去选择这片区的物业。

在此之前，尖岗山的物业多以别墅、大平层为主，类似曦城这样的别墅大户型物业和尖岗山才匹配。在尖岗山释放的是一种幽静、隐居，与世半隔离的气息，只有一个对外的口子，巴不得别人找不到，交通已经影响不到他，注重人性享受。

如果反其道而行，在“布袋片区”布局刚需物业，然而刚需客户其实更需要效率，一定的杂乱反而更能促进个体生长。显而易见，尖岗山长期形成的居住氛围并未体现。

■不乏布袋片区，购房小心被迷惑了

在深圳，类似这样的布袋片区，其实并不少，购房者可要注意了，或许很多人会被这些片区住宅物业的低总价所吸引，但真正要长期在此居住生活，那可就要更长远地考虑。

山体、湖泊容易形成一个交通闭塞的区域，特别是山体的交通阻碍明显。深圳是一座密度相当高的城市，同时也是一座多山的城市，尖岗山、羊台山、塘朗山、大南山、莲花山、梧桐山、银湖山……

而相对的也会形成较多的布袋片区，比较典型的好几个。

1）塘朗山脚下，从福田向北的福龙路隧道入口的西侧，由4个小区组成的那个独立的小片区，这个小山谷就是典型的布袋片区。

2）银湖山脚下，罗湖鸡公山隧道西侧沿着银湖路进去的整个山谷，也是一个布袋片区。

3）梧桐山脚下，罗湖向东的罗沙公路北侧、仙桐实验小学所在的山谷，也是由4个小区组成的独立的小片区，当然也属于布袋片区。

深圳的布袋片区不止这几个，翻开地图还能发现很多，布袋片区在华人社会是一个死穴，不止深圳，全国的城市这样的片区也有很多这样的片区。

■洞察危机，警惕机会损失

我们此前一直提醒，不要轻易选择布袋片区，这是相对于投资价值、经济价值指标，布袋片区还是有居住价值和人性价值的，不排除有人就是喜欢离群索居、独处一谷，注重精神和自然享受。

但是深圳是一个效率的城市，如果你是典型的刚需，那么住在布袋片区就会严重影响你的效率。典型的刚需就要规避布袋片区的物业，在踩盘购房道时要注意甄别，多看看地图，避免踩坑。

此外，买房是人生中的重要的选择，要慎重对待。在深圳这样购房成本以及房票珍贵的城市来说，选择了一个标的可能就很难有机会选择别的标的了，因而要选择一个能够保值的并且是效率的资产。

布袋片区这种机会明显弱于、小于其它片区，从而会导致机会损失。而且本身的限制，配套不齐备、对外不便利，生活本身的价值也受到了压制。

显然，有很多人已经意识到了尽量规避布袋片区，但是请告诉身边的人，让更多的人有更清晰的认识。