“万科·金域东郡”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【交通暂显不便】
    【居住氛围还需假以时日】
    【首个面世的90/70品牌项目】
    ■项目优势
    【坪山首次迎来国家级物管服务】
    【东部新城距离水库最近的物业】
    【无噪声预应力静压管桩降低噪音污染】
    【点板结合：错列半围合布局】
    【东部新城第一个品牌项目、第一架空：坪山机会窗】
    【片区特点】
     一、东部新区可能不只是想象
     二、深圳保持后劲的储备片区
     三、万科·金域东郡：东部新城核心物业
     四、新城建设加快：配套先行
     1、1000米内：中心公园+中心广场
     2、大工业体育中心二期
     3、中心医院、中心学位尚未开工
正文：

■前言

万科·金域东郡位于深圳东部新城（大工业区）行政商务中心公园帝旁，在丹梓大道与龙坪路交汇处，松子坑水库的南侧。

万科在坪山共有三幅地块，万科·金域东郡目前规模建筑面积约31万平方米。项目分三期开发，其中金域东郡一期总占地面积约26516平方米，建筑面积约78654平方米，住宅建筑面积75673平方米。另有34间商铺，铺均面积约60余平方米，共约2100平方米。

项目共设有4栋7座高层住宅，户型为约一房63平方米、两房69平方米、三房约106-109平方米采用点式高层与板式高层结合的半围合布局。

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn 认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，本司称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“万科·金域东郡”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。

■项目劣势

【交通暂显不便】

本项目虽然地处东部新中心地段行政商务区，但在大部分的市政公共配套设施还未进入全面建设、施工阶段之前，目前综合交通暂显不便。自驾车也只有一条路通往本项目，其他主要干道如丹梓大道还未峻工。如乘座公交车也没有直达到本项目线路，还要到深汕路才可以，并且还要转车，短时间内交通成本及所消耗时间会更大。

【居住氛围还需假以时日】

项目周边北面是松子坑水库，以及东侧两个大型的公共场所，南侧是少量厂房，只有西侧有少量空余地块，在短时间内难以形成良好的居住氛围，并且这种情况可能持续3~5年左右的时间。

【首个面世的90/70品牌项目】

本项目套型建筑面积90平米以下住房面积占到住宅总面积的70%。万科·金域东郡是第一个实行90/70政策的全国性品牌项目。由于这是市场的新现象，目前还不知道市场对其的心态如何。

■项目优势

【坪山首次迎来国家级物管服务】

万科物业，就多说了，大家都很清楚。优质的物业管理服务也是众多万科产品追随着的因素之一。更有业主称，住惯了万科物业管理的小区，再到其他物业管理的小区非常不适应。

虽然距离销售还有一个月的时间，但万科物业的服务人员已经在做全方位的准备工作了，我们在考查项目时，在会所内发现，万科物业的保安员正在进行集中学习。在东部新城本项目是物业管理最好的社区，坪山迎来了全国一流的物管企业。

【东部新城距离水库最近的物业】

松子坑水库位于龙坪快速路以东、六号高速公路以南、梓城大道(老深汕公路)以西、丹梓大道以北，与本项目仅丹梓大道一之隔，松子坑水库是深圳市重要的一级饮用水源保护区，总用地面积为11.77 平方公里，是原生态自然资源。

万科·金域东郡是目前距离松子坑水库最近的项目，具有日常利用价值，规划中的松子坑森林公园占地2169.20平方米，目前正在施工中。

【无噪声预应力静压管桩降低噪音污染】

项目的桩基施工是采用了预应力管桩，静压预制管桩施工是通过机械液压操作，采用全液压夹持桩身向下施加压力沉桩。预应力管桩自动化程度高、行走方便、运转灵活、桩位定点精确，能避免打碎桩头，可提高桩基的施工质量。

静压预制管桩以其无振动、无噪声、无污染、施工速度快、单桩承载力高、成桩质量好等特点而逐步成为某些地区基础施工的主力桩型。

【点板结合：错列半围合布局】

项目的建筑格局是采用点式高层与板式高层结合的半围合布局，栋与栋数之间是错开的，互不遮挡，最大范围的保证了每户的通风、采光、和景观面。

另外，每栋住宅的首层都设置了面积不等的架空层，使整个小区空间通透灵动。最低楼层以下分别有商铺和架空，这样最低的住宅楼层与地面之间也有约15米的高度差。

【东部新城第一个品牌项目、第一架空：坪山机会窗】

本项目是东部新城第一个品牌项目，同时经过实地测量，金域东郡的架空层净层高7.09米，估计回填土之后高度也可以达到6米5左右，相当于两层半楼高，这个架空层在深圳全市处于一流水平，而如果在东部新城，则属于第一高的架空层。高，则压抑感小、更通风。

【片区特点】

一、东部新区可能不只是想象

2007年年初，深圳市国土规划局公布了光明新城、龙华新城、体育新城、东部新城四大新城的规划方案。明确了新城的功能定位，进一步优化城市空间结构、完善公共及市政基础设施建设、全面提升特区外的城市环境品、优先发展大容量快速公交系统、加强城市区域或组团间的交通联系。

2007年08月19日，位于深圳西北部的光明新区率先揭牌运作，这也标志着关外的四大新城进入实质性的发展阶段。随着各项目工作的进展，东部新城是否也会成立新区应该引起足够重视，按目前情况分析，这是极有可能的，估计也只是时间问题了。

行政区的正式确立示意着政府对四大新城的合法性预以确认，届时，整体服务效率将得到提升，公共配套会得到改善。

二、深圳保持后劲的储备片区

东部新城（大工业区），中心区规划面积约39.58平方公里，建设用地规模30.38平方公里，现已有日本住友、日立、韩国三星、德国西门子等世界500强跨国企业扎根于此。

大工业区形成了以电子信息产业、生物医药产业、装备制造业三大产业为主的产业链，规划产值近千亿元，这也直接导致区域内的房地产需求量大增。

三、万科·金域东郡：东部新城核心物业

规划中对东部新城的描述是这样的：加强大工业区高新技术和先进制造业基地的建设，完善交通和生活配套设施，高标准建设产业与综合服务功能协调发展的东部工业新城。高新技术和先进制造业将是东部新城经济腾飞的重要依据，综合服务主要是生活方面，如居住、饮食、交通、休闲等。

而万科·金域东郡的周边分别有中心公园、中心学校、中心广场，显示从规划中，这里就是东部新城的核心地段。

四、新城建设加快：配套先行

虽然东部新城最后的规划方案还没有公布，但区域内的公共建设已经率先进入了全面的施工阶段，公共配套设施正在紧锣密鼓的进行中。

1、1000米内：中心公园+中心广场

根据东部新城的规划，万科·金域东郡以东和东南方向分别有中心公园和中心广场两个大型市政公共配套设施。在这么近的距离有两大型的公共活动区，这在所有区域规划中是非常少见的。

项目正东是中心公园，目前是大面积的杂草，还未进入施工阶段。

项目东南的广场已经施工完毕，在广场内我们看到，小品雕塑及水池都已安装到位。现场的保安介绍，这里是叫音乐广场，将会在两个月之后正式对外开放，并且是免费的。

2、大工业体育中心二期

在考查项目周边时，我们看到了大工业体育中心，体育中心主楼以及高尔夫练习球场，网球网等设施已全面建好。由于这些场地紧临丹梓大道正在施工的路段，所以真正使用率较低的，从周边杂草重生也能看出这个现象。

另外在东部新城整体规划中，体育中心二期和大工业区人民医院也即将建入建设阶段。

3、中心医院、中心学位尚未开工

另外，中心学位规划地址位于万科·金域东郡一侧与本项目紧临。还有规划中的中心医院位于深汕路以南，目前这些设施还未进入施工阶段。

“万科·金域东郡”项目效果图(透视)