啄楼花样年·花港：特区东西两“泰格”
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■前言
 
鉴于目前香地咨询&房地产之窗www.BANQ.cn接到的关于楼盘营销的咨询越来越多，从2006-9起，已新增一个网络产品：《啄楼》，取啄木鸟寻找问题之意，产品作用主要是探讨房地产项目营销、规划、设计等存在的问题或者值得借鉴之处，并提出建设性意见。
 
《啄楼》将与此前的《考查纪要》、《谍报》、《开盘昭》、《VS》、《对比分析》、《片区简析》等形成外延更广的产品系列，以方便阅读和查核、培养较为固定的阅读习惯。
 
今天要谈的是花样年•花港，花港项目位于世界大港---盐田港的后方陆域明珠大道与永安路交汇处，是带精装修的小户型物业，也是花样年在芳龄、花好圆[芳邻、花好园]、锦上花之后的在深圳的第4个小户项目，也是“花”字系的最新产品。花样年目前已经形成了花字系、样字系、年字系三个产品系列。
 
花样年•花港用地面积5334.98㎡、建筑占地面积1814.48㎡、总建筑面积26779.23㎡（其中住宅建筑面积20114.8㎡、住宅户数444户；商业建筑面积2236.73㎡、商业43套）、容积率4.2、绿化率36%、使用率79%、覆盖率34.01%。
 
花港最大的地缘关系就是盐田港区，盐田港区是全球第四大港（2007即将成为全球第三大）深圳港的最大单一港区，是世界级的港口。因此认识花港，必须从港口着手。
 
■港口：全球永动机
 
之前蛇口为什么可以连续5年成为深圳的地租高地？原因在于：港口。港口为蛇口带来国际客流，而国际化客流几乎是高房租表现的决定性因素，深圳两个国际化比较重的区域，恰恰就是房租高的区域：蛇口、华侨城。
 
实事求是地说，没有国际客流，偏离深圳中心位置的蛇口就无法成为深圳地租的高地。如果觉得一个蛇口还没有说服力的话，我们再来看一个国际城市。
 
希腊的ASTAKOS市是该国的后起之秀，该市及其紧邻的希腊西海岸是通往欧盟各国的大门，该市有一“阿斯塔科港口工业园”，属于典型的港口工业加工园区。该市七公里外有PLATIYIALI港，靠近苏伊士•直布罗驼这一国际主要海洋运输通道，是南欧与东欧的交通枢纽。
 
由于港口的迅速发展，以出海通道、港口后方基地ASTAKOS为代表的西希腊从欠发达的地区成为希腊最具活力和朝气的地区，ASTAKOS房地产市场也成为全国的主战场之一。
 
同时也要看到，全球的国际化重量级城市必定是港口城市，而港口城市由于具有大量的流动人口和新移民，房地产市场的发展空间也就相应较大。
 
■回到港口：花港所在盐田港后方陆域陆海铁对接
 
上个世纪50年代以前，是香港开埠初期，房屋欠缺规划，人居环境极度挤迫、卫生恶劣。1952年成立香港屋宇建设委员会，开始有规划的房屋政策，但是具体成效并不显著。
 
香港走过了50、60、80年代房屋政策弯路之后，最后认识到，只有靠近主要的出入口建设房屋才是最佳、最经济的选择。到了90年代，香港停止发展新巿镇，并发布“回到港口”城市策略，把人口重新分配到港口左右的巿区，进行大规模填海，兴建住宅，以减少庞大公共开支的问题。
 
犹如香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn负责人半求先生在www.banq.cn/html/3908.htm《投资之时代策略：楼市变迁“城门解释”》一文中分析的一样，港口与机场、高速公路一样，是一个城市人流、物流、信息流、资金流的必经之地和汇聚场所。
 
与封建时期不同的是，在贸易盛行的今天，城门的质量在很大程度上决定城市的命运和未来、决定城市的价值，也就决定了一个城市的楼市。在花港所在的盐田港后方陆域，拥有盐排高速、深汕高速、深惠高速、东部沿海高速、1个深港口岸、盐田港区等3类、6处等城市出入口，陆海铁对接，因此其后劲不可小看。
 
■以小户型的代价，脉动五大洲
 
在大鹏湾畔九径口至正角咀六公里的海岸线上，就是拥有80条国际航线、800万标箱吞吐量的华南枢纽港“盐田港”。盐田港东与大、小梅沙比邻，西接沙头角，南与香港九龙半岛隔海相望，北靠横岗、龙岗工业区。港区深入大鹏湾湾底，水域纵深约20公里，湾内沙滩不发育，水深条件和天然掩护条件较好，是我国少有的天然良港。
 
盐田港后方陆域背靠深圳唯一的国家森林公园、深圳最高峰梧桐山，以及东部华侨城，南面正朝向大海，从大鹏湾、到盐田港、再到梧桐山，梧桐山时不时云雾缭绕，神秘而亲近，充分满足堪舆说，与蛇口的地理堪舆极为类似，但在环境、自然保护、空气质量、人口密度上，盐田港后方具有绝对性优势。
 
盐田港，作为深圳连接全球的主要表情[表情？]，是大宗货物出入的主要集散地，也是国际化物流、人流、信息流的集散地，人类存在、贸易存在，则国际化港口犹如全球永动机[港全球永动机？]，对于花港来说，以小户型的代价，脉动五大洲、看全世界，或许就是决策的主要核心理由。
 
■西有泰格、东有花港：花样年VS招商
 
其实，花样年•花港与盐田港区的关系，和招商•泰格公寓（又名虎山公寓）与蛇口港区之间的关系是一模一样的。
 
2005年，招商地产推出只租不售的“泰格公寓”，“泰格公寓”从小面积的单身公寓到大面积的退台复式花园洋房一应俱全，主要是小户型单位。这个公寓项目，租金均达到150~450元/平米•月左右，其租金水平与片区的商业看齐，并打破深圳公寓租金记录。一些100多平的单位单位以美元计达到4000美元/套！
 
“泰格公寓”的租金水平，已经将原所形成的“同片区商业租金相当与住宅租金的3~6倍，商业售价相当与住宅售价的3~6倍”定律打破。当然，“泰格公寓”是酒店式统一管理和出租，花港这一点与之稍有不同，花港由彩生活管理，双酒店大堂设计，住宅价格的酒店式管理。港口的租赁效应则是一样的，他们条件一样，除开其它因素，出现的结果是否应该类似呢？

西有招商泰格、东有花样年花港：全球永动机，共振五大洲