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投资分析
深圳老板,太难了!

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2021-12-17 18:35:37点击10619


导读:
■深圳老板们太难了
■戳中了众多老板的痛点
■一笔账告诉你,如何帮老板省10年租金?
■老板躺赚的年终福利,找小参报名团购
正文:

■深圳老板们太难了

近期开公司的曹生,在欢喜与烦恼之间频繁纠结,尽管这两年疫情,但他公司业务恰巧迎合了需求,这两年也有了不少利润。

现在公司人手增加了不少,原来租用的办公室早就不够用了,只能在另外地方再租用了一间备用办公室,不但管理诸多不便,租金成本也翻倍了。

加上长远的业务需求,原来办公室也快面临到期续约,左思右想,多次考察了写字楼市场后反而觉得,与其每个月交租给房东,还不如现在深圳商办低迷期买写字楼自用。

然而,在深圳各区找来找去,才发现要想在原特区范围找到既靠近地铁,面积250平米以上、总价1000万左右的优质写字楼,并非易事。所幸的是,曹生公司主营业务以创意服务为主,办公地点及客户群无须受限于CBD,反而有了更多的选择空间。

■戳中了众多老板的痛点

对大部分企业来说,在哪里办公是企业体面,能在原特区内绝不到原关外,能在地铁口800米内绝不会远离地铁以便员工快速通勤,能选到一手优质写字楼当然不考虑二手写字楼,能有好的景观视野当然不会选在城中村农民房中间……

对很多创意型企业办公来说,只要是在原特区内,总价和面积段合适、也在地铁口,其他反而是次要的。然而,在这么有限的资金范围内,福田、南山、罗湖几乎找不到这样合适的写字楼,而且连罗湖的粤海城写字楼也要整层2800平米起售,高攀不起。

事实上,这也是深圳很多中小型企业家的痛点。资产配置上,买住宅已经没有房票,有心做好做强公司业务,也有诸多限制。生意好了赚了钱,若不及时做好资产布局,每个月办公楼租金也是一大笔开销。

基于这样的需求,@房地内参 多方需求后发现,其实在深圳原特区范围,有一家开发商在原特区内打造的一个写字楼项目,不但在地铁口800米范围,而且面积段在250-2000平米,满足了中小微型企业的不同办公面积需求。

让人惊喜的是,该写字楼还靠山面海,单价26000元/平米相当于楼面地价,只需650万元总价左右,即可拥有一套250平米的商办空间。

■一笔账告诉你,如何帮老板省10年租金?

能满足“特区内+地铁口+背山面海+产业中心”的写字楼,相当于南山的深圳湾一号、卓越后海中心、福田的绿景NEO大厦、前海的恒裕前海中心了吧?

此外,这栋在深圳,在原特区,还是在地铁口,可以直面大海辽阔景观的滨海写字楼,如今单价只需26000元/平米,着实让企业买家心动。

我们不妨先算一笔账,这样的写字楼,租还是买划算?

以单价26000元来算,购置250平米地铁口的写字楼,总房价为650万元。

首付五成,则是325万元。由于是自用需求,只需要缴纳的税费包括:
契税3%:650万*3%=19.5 万元
印花税0.05%:650万*0.05%=0.325万元
合计:19.5+0.325=19.825万元

考虑到企业自用,每年需要交纳房产税:650万*0.7*1.2%=5.46万
要缴纳的城镇土地使用税比较少,则基本上可以忽略不计。

若采用直线法折旧,折旧年限为20年,每年可以折旧650/20=32.5万;而公司企业所得税=(收入-扣除项目)*25%,每年32.5万的折旧额算在扣除项目中,相当于该公司每年可以少缴纳企业所得税32.5*25%=8.125万,这还抵扣了每年要交的房产税后还有余;

而剩余的五成即325万元,向银行贷款十年以新基准利率4.65%来算,利息约82万元,每个月按揭还款约3.4万元(本金约2.1万,利息约1.3万)。

由于本金本身就是自己的,按照月租覆盖利息来计算,13000的供楼利息,相当于月租只要达到52元/平以上(52元/平租金*250平=13000),这样来看,当然租不如买;如果写字楼租金达到120元/平及以上计算,相当于月供完全被月租覆盖。

若企业租用写字楼,实际成本又如何?

深圳大部分写字楼租金在100-160元/平米/月,市中心不少优质写字楼在200元/平米/月乃至更高。我们折中以130元/平米/月来算。若企业租250平米,每年办公楼租金成本为130*250*12=390000元。

5年租金则需要:39万*5=195万元;
10年租金需要:39万*10=390万元;
20年租金需要:39万*20=780万元;

而且,这些租金可都是全给了房东,而且20年租金已经超过了买写字楼的总成本了。所以对企业来说,租远不如买。

何况,对一家企业来说,要赚取1元利润,至少要做100元营业额的生意,才能足以抵扣企业各方面的成本开支。而10年办公楼租金390万元,相当于企业每年至少要做3900万元的营业额、10年3.9亿元的营业额才抵扣得了。

换而言之,对企业家来说,与此白白把租金送给别人,不如买入写字楼,不但节省了10年租金,满足了自家公司的办公需求,还相当于白得了一套办公楼;甚至无须到20年时,即可完全抵扣企业的买入总成本,之后相当于躺赚。

■老板躺赚的福利,找小参报名团购

不止如此,若考虑现在企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,也就是说,企业购置写字楼用于增值税应税项目,其购置写字楼交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣!

也就是说,现在企业购买自用的写字楼,还可以开具增值税专用发票,作为固定资产进项抵扣。

这也就意味着,以老板角度来看,其实买写字楼的成本,长远来说,支出成本是远远低于租赁写字楼办公成本的。

我们所说的这个原特区内一线滨海写字楼,单价26000元/㎡相当于地价,性价比之高,可谓是深圳原特区内之高。加上背山面海的大尺度景观,也堪称为深圳原特区内美的滨海写字楼。

难得的是,该写字楼所在的地段,是深圳原特区内重点发展的产业高地之一,周边集中的企业之多,除了与海洋、生物息息相关的上下游新兴产业外,还有多个总部企业基地驻扎,汇聚了数百家黄金珠宝企业。只是该写字楼所在片区极为低调,极少广而告之。

而这个空白,其实也正是有心配置自用写字楼企业客户的好机会。

如今为回馈深圳的企业客户,@房地内参 携手该写字楼发展商正在进行一场专门面向老板的团购活动,找小参19864581383(可加此微信报名)咨询了解,可别错过躺赚机会了。


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