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投资分析
10大关键词,复盘2021年深圳楼市

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2021-12-27 18:07:59点击6607


导读:
■深圳楼市,终于跌落神坛?
■2021深圳楼市10大关键词
1、二手房官方指导价
2、大学区
3、集中供地
4、前海扩容
5、房地产税
6、房企爆雷
7、维权
8、躺平
9、降价促销
10、法拍房
正文:


■深圳楼市,终于跌落神坛?

2022年越来越近了!

但若提到2021年的深圳楼市,可谓是魔幻走位,注定不凡。

年初,208新政的到来,深圳楼市应声火速降温,奠定了魔幻基调!
3月开始,二手房成交量开始了连续7个月的“跌跌不休”,一直到11月才止跌回升!

楼市的冲击也是陆续有来。比如海量新房的供应,让2021年的深圳楼市不再延续2020年盲目打新的热血,反而呈现出了另一一副相对“克制”的面孔。

长期以来,涨势不断的深圳一直被视为炒房猎场,但2021年一系列组合拳的轮番锤击,让深圳楼市画风突变,也让那些击鼓传花、空手套白狼的“暴富游戏”难以为继,堪称是炒房客滑铁卢元年。

在2022年到来之前,@房地内参 基于对2021年深圳楼市的总结,整理了10大关键词,以助各位回顾即将过去的这一年,理清过往、指引方向。

■2021深圳楼市10大关键词

1、二手房官方指导价

2月8日,深圳市住建局一纸官宣,二手房参考价格发布机制出台。
随后各大银行便将房贷与二手房指导价挂钩,即二手房参考价等于贷款价(银行评估价),而超出的部分则需要购房者自行解决。

此举变相提高了首付成本,增大了购房者首付压力,同时也成为了对二手房价格冲击最大的调控政策。
接下来的楼市表现,说进入冰封期略有夸张,但基本处于“半死不活”状态,二手房成交更是跌破“荣枯线”,走出了7连跌的行情,凉意十足!

随着二手房指导价即将“周岁”,政策放松的可能性不大,不过进一步升级的可能性也不大了。

@房地内参 点评:二手房指导价存在的意义并非是强制业主只能按照一个价格去卖房,而是为银行放贷提供安全基准和标准。但政策之下,无论是买方还是卖方,都很难!

2、大学区

4月30日国家强调要防止以学区房等名义炒作房价。

7月30日,深圳组织起草了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》并公开征求意见。

意见稿明确提出要推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。
照此发展,未来中小学各学校之间的师资力量会更加平衡,从而弱化重点学区概念。

此举一出,直接打破了房子和学位间“一个萝卜一个坑”的对应关系,而是变成了“一个萝卜N个坑”,这对于学位房的炒作而言无疑是釜底抽薪。

一旦没有名校,学区房的热度自然是瞬间下降。于是,深圳楼市就给出了迅速反应,许多学区房业主开始花式甩卖:

☞ 宝安实验学校的某学区房降价160万卖出;
☞ 八卦岭“老破小”也从炒的最热的13万出头降温到了5万;
☞ 宝中某学区房低于指导价成交了;
☞ 一直受欢迎的法拍学区房惨遭流拍。

@房地内参 点评:如果房价像股市一样有曲线图的话,那么学区房已经开始下行。倒不如放弃学区房执念,转战有效资产!

3、集中供地

2月26日,国土资源部发布了土地出让“两集中”政策。

全国22个重点城市,将“集中发布土地出让公告,集中组织土地出让活动”,且一年发布住宅土拍的次数不能超过3次。

2021年,深圳三批集中供地成绩单:

☞ 累计实现地价收入959.78亿元;
☞总成交38宗宅地;
☞总用地面积约155.09万㎡(折合商品住房用地约90.20万㎡,公共住房用地约48.92万㎡;其中含租赁住房用地约28.52万㎡)。
但不得不说的是,在集中供地之后,土地买卖的自由度降低,不仅规定了次数,甚至还直接限定楼面价、溢价率、住宅销售均价、最高价与最低价……

先看深圳第一批集中供地,热度下降,曾出现延迟拍地现象,但调低价格后地块成功拍出,只不过与第二批和第三批的表现一致,都是国家队积极参与,难觅中小房企身影。
@房地内参 点评:中小房企不再赔钱玩规模,不知如今在看到国字号房企豪掷千金时,是否怀念当初自己财大气粗抢地时的豪迈气概?

4、前海扩容

9月6日,《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》发布,将深圳西部沿着珠江口的片区,基本都纳入了前海合作区。

总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里,相当于1.5个福田。

前海扩大至原来8倍,含7条轨道交通线、4条高快速路、2个铁路站、7个码头、3座岛屿、68公里 海岸线、6个城市公园 !
站在发展的高度上,大前海王炸时代的到来,对于整个粤港澳大湾区来说,最重要的并不是面积,而是王炸级的定位。

前海扩容的利好一出,深圳西部在售楼盘更是火速有了动作,顺势搭上了利好的东风,猛烈刷了一波儿存在感。

@房地内参 点评:前海扩容的筹码重与不重,关键在于持有前海板块房产的业主着不着急卖房。

5、房地产税

10月23日,部分地区开展房地产税改革试点工作的消息一经公布便引起了关注。

然而在这之前,深圳地产圈哀嚎一片,房企躺平潮、中介关店潮&离职潮、房企爆雷潮、房企裁员潮纷至沓来。

就连久经深圳楼市的不少老玩家们,无不在感叹在调控高压之下毫无招架之力时,房地产税试点的消息更像是雪上加霜。

就在消息出台的第二天,上海爆出了“房叔抛售同小区93套房产,套现4.5亿”的消息,而接下来的一段时间,关于房地产税好与坏的分析文更是一篇接一篇,让众人陷入寻找对策之中。
12月15日,财政部长释放出一个信号:由于全国差异很大,实际情况十分复杂,房地产税立法工作要循序渐进,稳妥推进。

翻译成大白话:房地产税立法,要缓行了。

而最新消息是:12月27日,全国财政工作会议在北京召开,会议在总结2021年财政工作时称,做好房地产税试点准备工作。

@房地内参 点评:深圳人对待房地产税的心情,就像盼望深圳能下雪一样,希望它来,但是又怕它来……

6、房企爆雷

好像是从“宇宙第一房企”恒大开始,房企爆雷的词条开始火爆各大网络。

事实上,从去年年底开始,爆雷的百强房企数量开始暴增,引流的是“大哥”恒大,接下来花样年、佳兆业、宝能、泰禾、华夏幸福也迅速跟上。

截至目前,债务违约的名单依然在拉长,吃瓜人也从最初的惊讶,到目前开始猜测下一个是谁,仿佛房企爆雷已经成为了一件司空见惯的事。

但该说不说,承压能力强的头部主流房企尚且如此,那些中小企业谁敢说面临的不是行业至暗时刻?

如果不是,那受到牵连的投资者、购房者以及房企打工人,还有依附于房企生存的上下游小公司的窘境又该如何解释呢?

行业开发端的系统性危机已经到来,从项目停工、美债违约、理财兑付逾期,到降薪、裁员,一连串的多米诺骨牌效应,每一串都足以让整个行业草木皆兵。

@房地内参 点评:2022年马上到来,冬天即将过去,春天的脚步也已不远,但对于房企而言,接下来依然是一段难熬的日子。

7、维权

没有了去年的“野性打新”,2021年的深圳楼市更加理性。

但对于深圳购房者来说,只要买了房,就是维权人。

房子不好卖,开发商也玩起了套路。粗略统计,2021年媒体曝光的楼盘维权事件15起,其中:

☞延迟交楼(含停工),5起;
☞交付或装修质量差,5起;
☞学位、选房时间、车位、房产证等问题,5起。
与以往不同,2021年深圳的楼盘维权,从刚需到改善,再到豪宅,无一例外,就连豪宅客也不可避免被卷入其中,场面真的是蔚为大观。

@房地内参 点评:如今,在深圳买期房更像是抽盲盒,房子好与不好,除了看开发商是不是有良心外,更要看自己运气!

8、躺平

房企躺平,始于丧失拿地热情。

没有土地储备,房企与空壳无异,不拿地就等于出局,所以有时候房企就算是亏本,为了赌下一个楼市周期房价上涨,还是要硬着头皮抢地。

但2021年,全国房企都垂涎的深圳土地,中小房企们为何齐刷刷选择躺平?

其实对于房企来说,三道红线、商票政策收紧机已经压的他们喘不过气了,甚至有些民企连融资都不敢,就怕万一还不上又没有转圜余地,只能等着资金断裂了。

况且7月份出了监管新规:房企拿地金额不得超过年总销售额40%。政策一出,大量中小房企齐刷刷地一致动作,直接不参与土拍了,就算是深圳的土地也不一定都是香的了!

中小房企们都清醒了,拿不到地无非是规模上不去,但拿到亏钱的地,有可能直接倒闭,随着开发商们此前一掷万金的拿地豪气烟消云散后,赔钱玩规模的时代也已经一去不复返了!

@房地内参 点评:虽说地该卖的还是要卖,但从某种意义来说,中小房企躺平即高级。

9、降价促销

楼盘营销花样年年有,但是今年特别多。

仅10月和11月,深圳就有20个项目入市,但是仅4个开盘售罄,就连置业热区的宝安也出现了去化不到一半的情形。

重压之下,开发商们开始了花式“内卷”降价促销,有成交送最新款手机的;有送奔驰的……

甚至还有新盘推出了首付分期,分3期付完首付。这要是放在去年,想都不敢想。

另外,还有一种降价促销花样,那就是开发商假借工抵房的名义打出特价促销,打折力度前所未有之低!

年底,房企为了回款,出于强烈的求生本能,降价促销已经陷入到了严重的内卷竞争之中。

@房地内参 点评:对于购房者来说,适时买房才是最好的选择,所以,2022年6月之前的这段时间,一定要抓住。

10、法拍房

当很多人在关心楼市成交是否要触底反弹时,深圳的法拍房却热势难挡,挂牌房源节节攀升!

有数据显示,截至12月10日,某法拍平台的深圳法拍房数量达到了9904套,而去年全年才2839套,不到一年时间竟然激增近2.5倍,而且这还不包括其他平台的房源。
法拍房激增主要是在下半年开始的,至于激增的原因,可以说是五花八门,在此就不深究了。比较让人惊讶的是购房者对于法拍房的接受程度。

阿里拍卖网公布的统计数据显示,深圳的住宅法拍房数量近几年呈上升趋势,且深圳在去年就已经成为广东省法拍房成交率第二的城市。

总体来说,低价一直是法拍房的优势,但话说回来,深圳法拍房的低价传奇只是楼市的小故事,最终的成交价高于市场价也不是没有的事。

而对于真想买法拍房的购房者来说,房源有无债务纠纷、有无长期租约……每一步都像是如履薄冰。

@房地内参 点评:法拍房确实是有漏可捡,但法拍房的坑不是每个人都会跳。



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