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投资分析
“超京赶沪”,深圳顶级豪宅还为时尚早?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-01-10 15:39:26点击6525


导读:
■逆势而上,2021一线城市豪宅成交量不降反升
■深圳,说好的“遍地豪宅”呢?
■千万豪宅成交数据,暴露了深圳楼市的真实家底!
■深圳顶级豪宅会否“超京赶沪”?
正文:

■逆势而上,2021一线城市豪宅成交量不降反升

如果说“打新”的热度是一座城市楼市发展潜力的佐证,那么豪宅的成交才是一座城市民间财富厚度与深度的正向反映……

在史上最严调控之下,楼市表现奇冷。但有一个市场却是例外,那就是豪宅市场,走出了特立独行的行情。

CRIC数据显示,2021年北上广深杭等10个城市单价5万元/㎡以上豪宅共成交22057套,同比增长74%;单价10万元/㎡以上豪宅共成交14633套,同比增加79%。

——总价1000万元以上新建豪宅共成交41018套,其中一线成交30916套,皆创历史新高。

——总价3000万元以上和5000万元以上豪宅成交总量较去年分别增加6%和31%。其中,5000万元以上豪宅增速较高,全年共成交676套。单城市来看,上海豪宅成交量占总成交的44%,共成交299套。
此外,2021年一线城市二手“千万豪宅”成交18383套,处于历史高位,这一数据仅次于2020年。

综合数据不难发现,豪宅的回归已经成为了全国市场的一个普遍现象。

这次,一线城市是这部大戏的主角,毕竟塔尖人物与顶级豪宅大多汇聚在一线城市。但与此同时,这仍是一个需要被审视的成交表现。

■深圳,说好的“遍地豪宅”呢?

一直以来,深圳、北京与上海的高单价豪宅成交一直保持高位运行,梳理2021年的成交表现亦是如此。

单价10万/㎡,2021总成交14633套,其中:
深圳——成交4804套,同比增加264%;
北京——成交2053套,同比增长157%;
上海——成交6887套,同比增长20%。
单价15万/㎡,2021总成交925套,其中:
深圳——成交42套,同比增长20%;
北京——成交47套,同比增长124%;
上海——成交403套,同比增长33%(超成交总量4成)。
只不过从数据来看,同贵为高房价之城,反而深圳的豪宅成交表现却始终让北京、上海甩下一截,甚至单价15万/㎡的区间成交竟然被苏州力压,说好的“遍地豪宅”呢?

事实上,深圳的房价虽然高企,但都集中在深圳湾片区、福田中心区等核心区位,且新房还会受到高压限购、限价政策的影响,故而难以出现“遍地豪宅”。

况且就算是深圳千万级的豪宅存量充足,但在实际的成交过程中还是会受到各种限制。

■千万豪宅成交数据,暴露了深圳楼市的真实家底!

诚然,目前深圳豪宅成交总量对比北京与上海尚且存在差距,虽暂不能“超京赶沪”,但从上述数据其实也能发现,深圳豪宅的成交量总体而言呈现出上升态势。

比如单价10万/㎡的豪宅成交表现最为抢眼,同比增加264%。

那么,深圳豪宅市场何以有此表现?

首先,反映了深圳居高不下的居住需求。

要知道随着深圳利好的相继叠加,一直在源源不断的吸引大量的高精尖人士来深,而优质房产稀缺,再加上土地供应有限,促成了深圳楼市不俗的成交。

其次,或与房价上涨催生出千万豪宅存量有关。

若放在5年前,深圳的千万豪宅几乎都占据着优质的地段,拥有着不俗的资源……如今深圳的豪宅门槛已经降低了,就算是千万豪宅,无论是地段还是资源,往往就是一个普通房子。

再次,深圳房地产市场历来被资本持续看好,加之豪宅限价,诸多一二手豪宅价格倒挂,利差的存在让深圳的豪宅市场热钱涌动。

最后,深圳高压的楼市政策其实对富人的购买力影响不大,在投资渠道匮乏的情况下,富人选择将豪宅作为资产配置优选项,以此来抵抗通货膨胀也已成为共识。
■深圳顶级豪宅会否“超京赶沪”?

此前,外界一直盛传深圳的顶级豪宅大有“超京赶沪”之势,真实如何,成交数据可见一斑。

事实上,较之于北京与上海的顶级豪宅市场而言,深圳的豪宅始于2012年底,并于2015年底真正启动行情,单就启动时间就远远晚于北京与上海。

但就深圳的豪宅行情表现来看,如今既已6年多的时间,深圳的豪宅房价便实现了3年翻番,有的甚至1年1倍,以至于到了全新高位,让很多抓住“价值再凝聚”与“天价疯”的投资者获得了最大的投资增值。

如今在开征房地产税的预期之下,相信不少持有多套房产的深圳人会抱有“以量换质”的想法,倾向于把手上几套价值一般的房子配置为一套高价值的豪宅,或会触发顶级豪宅成交量的新一波上涨。

随着资产升级逻辑的转变,深圳有效房产的门槛水位也已从1500万升级到了2000万。在持有有效房产的逻辑演绎下,深圳的顶级豪宅市场成交或会出现热潮。

长远来看,深圳的顶级豪宅“超京赶沪”理应是大概率事件……




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