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投资分析
指导价满一年,深圳楼市到底经历了什么?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-02-09 15:24:59点击3504


导读:
■208新政满一年,深圳业主心态要崩?
■供应&需求,真实数据如何?
■二手房意义甚巨,断流最为致命

正文:


■208新政满一年,深圳业主心态要崩?

作为全国首个推行二手房指导价的城市,深圳的208新政如今已满一周年。从政策调控的效果来看,可以说十分显著。

2021年已经成为了深圳楼市具有分水岭意义的一年。

这一年,深圳的二手房成交量骤降,往年单月成交过万套的辉煌不复存在,取而代之的是1000多套的惨淡成绩。

这一年,成交价在去年的5月份结束了连续22个月上涨的记录,涨幅直接跌至-0.1%。

这一年,成交贴近指导价的房源数量逐渐攀升,甚至从40%直接到过半,深圳业主的心态直接性崩了……

这还不算,如果说春节期间二手房仅过户1套已足够让人惊讶,更令人咋舌的是1月深圳二手房成交量仅为1557套。刷新了近10年来的历史新低!上一次1500多套已经要追溯到2012年2月。


如今深圳的二手房市场用“动荡”来形容远远不够,堪称是已经到了经济危机的地步!

■供应&需求,真实数据如何?

当前,二手房指导价出台已满一年,有关政策调整的呼音高涨,是否会调暂不得而知,但指导价对市场的冲击威力相当之大。

真实情况如何?不妨透过数据来看。

先看供应端:

1、挂牌量下滑30%:数据显示,2021年2月,或是受春节假期影响,深圳二手房挂牌量跌幅近40%;3月过渡期恢复至新政前水平;4月开始下降;此后几个月维持稳定;9月进一步下滑,业主出售意愿不强,整个2021年的挂牌量较2020年下滑30%。

2、挂牌价先涨后降:政策出台半年内,深圳业主依然坚定看好,挂牌价仍在上涨,一直到9月份市场降温价格出现下调。这期间,西部区域如南山、福田、宝安的价格较为坚挺。


再看需求端:

1、年度二手房成交量暴跌57%:2021年深圳二手房成交量为40699套,较之于2020年的95273套同比暴跌57%,创15年新低!


与此同时,从月度成交来看,2月开始下滑,3月过渡期后4月开始进入调整期,成交量也从年初的7000套跌至2000左右,9、10月份更是1000多套,跌跌不休……

2、成交价止涨:2021年5月开始,结束了连涨22个月的态势,环比跌至-0.1%。

在这期间,贴近指导价成交的占比增加,到9月份已接近40%;10-11月份占比过半,如今业主信心稍有恢复,贴近指导价的房源占比有所减少。


综合调控的周期及效果来看,短期对楼市的冲击力相当之大,长期则利于楼市稳定。如今深圳市场由卖方市场转为了买方市场,对于有置业需求的人来说,6月份之前都是调仓好时机,一定要把握机会。

■二手房意义甚巨,断流最为致命

不过话说回来,具体到房地产市场,危害最大的从来不是涨价和降价,而是断流!

正常而言,房地产市场要保持舒畅并具备自我调节能力,需保持进入渠道100%、持有环节70%以及退出渠道30%的状态。如果房地产丧失了流通/交换,那么价值就荡然无存。

新房自然可视为是房地产进入渠道的一部分,而二手房则兼具进入(新业主)与退出渠道(老业主)两种职能,其存在至少30%的交换是必要的,在某种程度上,二手房的作用与意义甚至高于新房。

正因如此,春节期间深圳二手房0成交这种现象才堪称是经济危机。

如果调控政策不加以调整,对于具有升值置换需求的购房者而言,流通受阻终会影响到新房市场,而且是影响甚巨。在此情况下,市场呼吁调整本就是应有之义!


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