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投资分析
2021深圳写字楼报告:租赁爆发年,这几个片区地位难撼动

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-02-16 17:26:27点击12201


导读:
■供求关系:吸纳量创新高、空置率下降
■累计存量续高,2022年或突破千万㎡
■租金稳中升,空置率下降
■需求主力:信息技术行业占比近一半
■供应:聚焦南山、前海、福田,商务中心地位难撼动
■小结:租赁爆发年,头部企业陆续来
正文:


2021年,深圳写字楼市场表现究竟如何?

其实,尽管因几年疫情影响,但随着国内经济稳定复苏趋势,深圳甲级写字楼租赁市场交易表现也不俗。根据公开数据,我们将在五个方面进行扼要分析。

■供求关系:吸纳量创新高、空置率下降

2021年,深圳甲级写字楼新增供应78.9万㎡,净吸纳量突破百万达109.6万㎡,创历史新高;空置率较去年下降约3.4个百分点,至19.1%;

较之2020年,2021年深圳甲写新增供应量有所放慢,这与深圳政策上缩减写字楼规模、增加居住用地规模也有一定程度的关系。



■累计存量续高,2022年或突破千万㎡

2021年深圳甲级写字楼累计存量达912万㎡,预计2022年深圳甲级存量将突破1000万㎡。其中累计存量最高的是南山区,累计达到378万㎡,其次是福田区341万㎡,前海则是87万㎡。


■租金稳中升,空置率下降

2021年,深圳甲级写字楼租金水平保持平稳,微升至209元/㎡·月。其中,福田租金水平最高为230.1元/㎡·月,其次南山租金水平为199.3元/㎡·月,前海片区租金水平则为178.1元/㎡·月,租金最低为龙坂片区123元/㎡·月。

值得注意的是,宝安区租金水平为192.4元/㎡·月,比前海片区还高,不过宝安区甲级写字楼基本上集中在宝中,如今宝中也纳入了大前海范围,且办公、商业、居住相对成熟,目前阶段略高于前海也正常。

深圳全市空置率持续下降至19.1%。
空置率最高的是宝安,达30.9%;
空置率最低的是龙坂片区,为15.7%;其次是福田为16.40%、南山18.30%。



■需求主力:信息技术行业占比近一半

从行业需求看,信息技术是深圳甲级写字楼的需求主力,占比最高达45.08%,其次是专业服务18.4%。

必须关注的是,深圳商务区需求高地集中在福田CBD、前海、科技园。

占比最高的是福田CBD,达36.3%,其次是前海,达31.1%,再次是科技园,占比为10.9%。

当然,包括后海、宝安中心、华侨城、车公庙、蔡屋围也是商务需求主流片区。


■供应:聚焦南山、前海、福田,商务中心地位难撼动

粗略统计,深圳2022-2024年甲级写字楼预计供应量约750万㎡,主要集中在南山、前海,占比超过69.5%。

不止如此,未来三年,深圳所有写字楼供应量预估达到1310万㎡,供应大户仍集中在南山、前海、福田,两个区写字楼供应量占比超过53%,超过一半。

换而言之,南山、前海、福田未来不止是深圳甲级写字楼的供应大区,也是毋庸置疑的商务中心区,商务聚集程度极高,商务中心地位在深圳当前、未来都难以撼动。


■小结:租赁爆发年,头部企业陆续来

2021年是深圳写字楼租赁的火爆年。深圳作为全国创业密度最高的城市,截止2021年底,深圳的企业数量已经高达245万家,相当于每100个深圳人就有13户企业。随着深圳商事主体的持续增加,诞生的办公新需求也促进了深圳写字楼的消化

得益于深圳各项规划及招商引资政策的落实,外地企业(成熟企业)入驻深圳也在2021年突破了历史。包括中国电子集团总部落户深圳这些消息,也有极强的带动效应。

而且根据前线消息,深圳写字楼大宗租赁较为活跃。据不完全统计,2021年全年深圳大宗租赁成交面积超过63万㎡,全年写字楼租赁60%来源于大宗客户。

2022年虎力全开,随着深圳经济的发展以及各区优惠政策的执行,引进总部企业的超大力度招商引资政策,预估接下来深圳还将吸引更多头部企业进驻,深圳写字楼市场还将得到更多价值性体现。


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