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投资分析
深圳二手房,再次拉响十二级警报!

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-02-22 18:26:11点击3484


导读:
■深圳二手房12级警报:2月成交量或再创新低
■交易率&换手率在一线城市最低,要当心准断流的后续风险
■深圳亟需解决的楼市局!
正文:

■深圳二手房12级警报:2月成交量或再创新低

深圳2月二手房成交有多冷?估计比近期连绵不绝的冷雨天更甚。

截止2月21日数据,深圳二手房成交总量仅692套,二手住宅成交仅578套。而截止发稿日,还有6天2月就结束了,预估这个2月将是深圳十几年来史上月度二手住宅成交量最最低的月份。



208也是深圳指导价一周年的日子。

指导价的出台,2021年2月深圳二手房成交从7008套暴跌至4166套,不少业主慌了。而2022年2月,从目前现有数据来看,可以预估深圳二手房成交过千可能性极低。

有人说这有春节假期影响的因素,但谁也不可否认的是,越来越多业主佛系了,不到情非得已绝对不动了。于是,1月深圳二手房成交量1557套,刷新了十年来历史新低!

现在看来,2月不足千套的深圳二手房成交量,这估计是深圳15年来也前所未见的极低点!更是让深圳多少业主内心崩塌到了极点。

不得不一次又一次地提醒:深圳的二手房危机,已然到了十二级警报界线!



■交易率&换手率在一线城市最低,要当心准断流的后续风险

单看深圳本身二手房成交数据已经让人如此惊恐。要是对比北京、上海、广州乃至香港的二手房成交数据,危机更高。

我司@尹香武 先生在《深圳二手房危机:全球之最、不变即残!》文中,通过二手房万人成交占比的数据远低于北上广,而且是历史上的最低,多番提醒了深圳的二手房危机非常严重。

有人说不能只看人均,要看二手房成交总量和成交的占比,要通过二手房成交率、换手率才能更直接体现。

目前,上海商品住宅的总量是640万套,北京是560万套、广州350万套、深圳200万套。按照这个新房成交,我们来计算上海、北京、广州、深圳的交易量和换手率:

交易率=总成交÷存量,换手率=二手成交÷存量。

上海新房成交9.2万套,二手房28.1万套,总计37.3万套
北京新房8.1万套,二手房19.31万套,合计27.41万套,
广州新房10.99万套,二手房11.7万套,合计22.69万套,
深圳新房5.24万套,二手房4.07万套,合计9.31万套。

计算结果是:
上海的交易率是5.83%,换手率是4.39%;
北京的交易率是4.89%,换手率是3.45%;
广州的交易率是6.48%,换手率是3.34%;
深圳的交易率是4.66%,换手率是2.04%;

比较很显然,深圳的交易率低于上北广的幅度分别是20%、5%、28%。也就是说,深圳的总交易率是最低的,深圳的换手率低于上北广的幅度分别是54%、41%、49%。

而且,无论是总交易率还是换手率,深圳都低于其他三座城市,交易率深圳接近北京,但是远落后于上海广州一个大大的身位,而二手房的换手率则远远落后。如果深圳再跟香港比,落后的则不止是一个身位的问题,已经不是一个数量级了。

换而言之,深圳二手房危机的严重程度已经迫在眉睫。尹先生也多次提醒:要当心深圳二手房准断流带来的后续风险。因为深圳二手房准断流继续,影响的不止是深圳楼市的稳健发展,对深圳经济的影响也不能视而不见。

■深圳亟需解决的楼市局!

有人觉得,近日各地释放的楼市利好消息不少啊,比如有的城市降低了首付,甚至佛山非限购区首付也降到了2成;多个城市包括广州四大行、深圳部分银行都在下调了房贷利率。

不可否认,这是释放宽松信号、银行放水。但系列动作看来,更多是倾向于新房市场。但所有的新房,只要进入市场本质上都是二手房。

而深圳目前的二手房交易量,其实在四个一线城市里是最低的,而事实上已经发生的深圳二手房危机,加上各种限购限贷、指导价影响,深圳已经是全国二手房限制最严苛的城市。


208深圳指导价一周年已经过了,根据2月11日深圳市住房和城市建设工作会议释放的消息:下一步,针对二手房参考价,相关部门或会发布本年度的工作方案。

对此,我们也多次呼吁:建议深圳向上海学习验核价。《深圳可学上海,调控无碍循环》(点击可详细查阅)

其实上海对二手房也进行了指导价,但是需要经过价格核验以后才对外挂牌的。而且,上海的核验价格是建立在市场真实成交价的基础上,只要求不允许过大幅度的上调就可以了。也就是说首先确认、认可市场博弈的价格,以此稳定预期和统一的价格信号,保护市民的利益,实现了房地产市场的合理循环。这就是榜样。

所以说,深圳应该适度提高二手房的参考价。因为只有这样才能维护深圳的金融竞争力、维护市民的利益,过度压低等于首付提高了、等于房价涨了。把首付降低、把参考价往上调一点,其实等于降低了房价。

最后再提醒:房地产始终是支柱产业,房地产就是一切,牵一发而动全身。在深圳,无论是准备打新还是买卖二手房子的你,都必须正视这个楼市危机,何况,所有新房最终都将是二手房。


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