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行业观察
前海4盘新进展:天健、深业限价盘,土豪请稍等

作者:homer 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-02-28 16:31:51点击11352


前海建设以来,进入市场的商品住宅凤毛麟角,因此每当前海有宅地出让、开工、入市都赚足眼球。

2021年已入市的天健悦桂府、龙光前海天境、招商领玺二期都是日光盘,2019年入市的颐湾府一期去化率达到9成!

2021年,前海又出让了两宗宅地,一宗是天健拿的T201-0157宅地,另一宗是深业+安居集团拿的T201-0168宅地。

这段时间实地踩盘发现,前海这两宗宅地正在火热开工建设中,不少人关注的前海时代项目三期、颐湾府2期也已动工,预计年底,前海就有四盘入市。

1、前海时代三期,估计要等下半年

第一站是到前海时代三期,沿着滨海大道,看到合围起来的工地,紧挨南山实验集团港湾小学和前海深港基金小镇。

从位置上看,前海时代所在的桂湾片区是前海核心商务和金融区,桂湾片区正在打造“国际金融城”,区位优势得天独厚。

另外,南山实验前海港湾学校就在前海时代三期家门口,这所学校隶属南山实验教育集团,是南山的名校集团之一。

配套方面,前海时代旁边就是基金小镇商业街,周边有万家、麦当劳、健身房等配套设施,还有沿街商铺以及隔壁的龙海家园商业街也能满足日常需求。

交通方面,项目北边是鲤鱼门地铁站,一出地铁站就能看到项目,距离五号线、九号线的前湾站也不远,怡海大道、滨海大道、梦海大道三条前海主通道直达东西,畅通南北,

桂庙路快速化改造(一期)工程东行隧道 (月亮湾大道-后海滨路)已通行,意味着从滨海大道东行快速化,迅速通往福田、罗湖等。

从区位以及学校、交通、商业等配套来看,是前海成熟区域之一,前海时代三期应该是受关注的,不少土豪就等着。但是据悉该项目2021年元旦前后就开工了,小编现场看到还在打地基,进程不算快,想买的估计还要等到下半年!

前海时代一期2014年开盘均价约4.2万/平,二期2017年开盘,均价约9万/平。三期直到2021年才开工,开发间隔不可谓不长,占据了前海核心板块,也许稍微慢一点,能享受更多的区域发展红利。



去年三月,前海时代二期低调卖了20套尾盘面积在128-254平之间,单价区间在8.74-11.05万元/平,总价区间在1330万-2803万元,预计三期入市价格也11万左右。

作为前海的二手房,前海时代二手房指导价10.71万/平,但真实的成交价已经15万以上。土豪翘首以盼的前海时代三期应该可以参照现在的成交价了。

2、天健T201-0157地块,快年底入市

第二站,是天健去年9月28日拿到的T201-0157的住宅地块,一到现场就听到铛铛铛机器运作的声音,工地出入口的工程车进出繁忙,到路边上也停满了施工人员自驾来的车。



T201-0157地块是天健悦桂府北面相邻的地块,具体是前海创业六路与创业九路交汇处东北侧、项目用地面23113.79平方米。

值得注意的是,T201-0157地块成交价是52.41亿元,综合楼面单价41489.87元/平方米,普通商品住房高毛坯均价为 9.2万元/平方米,全年期自持租赁住房面积28000平方米。

目前正在进行基坑工程,工程牌开工日期是2021年12月1日,竣工日期是2024年5月30日。



项目离前海湾站直线距离前海湾地铁站直线距离约1公里,步行时间约十五分钟,目前地铁通达性不强,只能寄希望于未来开建的地铁21号线了。

天健继承了深圳速度,悦桂府2019年12月拿地,2021年1月卖完,天健T201-0157地块快年底或者明年初入市。



3、深业+安居集团T201-0168,限价9.2万/㎡

去年11月25日深圳土拍大战中,深业+安居集团拿下的前海宅地,巧了不是,正是在天健地块旁边,两者仅一路之隔。

就在虎年春节前,深圳住建局发布《深业南方前海桂湾片区T201-0168号地块项目基坑支护、土石方及桩基础工程公告》。

这意味着T201-0168地块也开建了,和天健项目前后脚开工,现场看到也是一片热火朝天。


项目位于广东省深圳市前海蛇口自贸片区南山街道梦海大道T201-0168地块(创新六街与创新九街交界处),土地面积51350.36平方米,成交价为86.6525亿元,综合楼面单价41,255.24元/平方米。

这几个项目受关注的很多原因是限价。根据出让公告,该宗地商品住房限价9.2万元/㎡。另外人才房也限价5.52万元/㎡。


T201-0168西北角直面南坪快速路,虽然有小面积绿化带缓冲,以及道路做了隔音处理,但是噪音问题仍然不能忽视,打新这个楼盘的购房者选房要注意避开这一区域。

4、颐城栖湾里,基坑工程慢,人气待提升

后一站来到了颐湾府2期项目,现已更名为颐城栖湾里。

与天健、深业、深铁项目热火朝天的现场不一样,颐城栖湾里项目略微安静了一些。

现场看到合围面积很大,或与深国际智汇港同时建设,还是在基坑工程中。

颐城栖湾里是深国际智汇港先期项目的组成部分之一,智汇港先期项目的总占地面积约4万㎡,计容建面约10万㎡,总建筑面积约17.5万㎡。以商业用地为主,包含住宅、商业街区、办公楼、企业公馆等建筑群。


颐城栖湾里位于一期的东侧,紧挨月亮湾大道。直通妈湾港的月亮湾大道货柜车通行繁忙,会有扬尘噪音困扰,曾有消息说货柜车要走南坪快速,目前仍未执行。

颐湾府的商业正在招商中,一期已入伙,还有业主在装修。

项目紧邻5红线铁路公园站,虽然目前人气有待提升,不过未来深国际智汇港建成,商业、办公等业态建成,对项目周边的人气应该会好多了。

价格方面,颐湾府1期已于2019年11月开盘,当天卖了近9成,均价10.2万/平,毛坯交房,推售户型为建筑面积约120-190平。现在还在悠哉开工挖土的2期,入市估计快也要年底或明年了。

小结:

从2013年至2021年,前海有且仅有5宗住宅用地入市,供应量少需求大,这也使得前海每一宗住宅入市都成为香饽饽。

而根据现场踩盘情况所见,上述四个前海住宅项目快也要年底入市。尤其是天健地块和深业地块,由于被政府限价,一直备受关注,当属未入市先火的网红盘。虽然现在距离入市时间还早,不过有提升和置换意向的土豪,却是可以提前准备起来了。


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