GO
登陆
业内及人事
废除预售制度,取消公摊面积?别开玩笑了!

作者:室介屋笈 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-03-09 12:02:56点击5695


导读:

■两会再提取消“商品房预售制度和公摊”

■鱼与熊掌不可兼得

■“公摊面积”,到底有利于谁?

知易行难任重道远

正文:

■两会再提取消“商品房预售制度和公摊”

今年两会期间,“建议取消商品房预售制度”、“建议以套内建筑面积计价销售商品房”提案再次飚上热搜,引发网友热议。

 

预售制度、公摊制度我国内地在很大程度上借鉴了香港房地产市场的相关经验,于 1994 年开始逐渐引入该制度,并得到了其他房地产商的大力拥趸,又迅速被内地学习吸纳并付诸于实行。

纵观世界各地,似乎只有中国大陆及香港地区在商品房销售中按“建筑面积(含公摊面积)”计价,欧美国家一般都是按“室内面积”来计算房价,比如某套房的总价折合人民币为100万,“室内面积”是100㎡,那么它的单位房价就是10000元/㎡。

那么取消商品房预售制,取消公摊面积!真的能实现吗?如果能实现,离我们还有多远?

■鱼与熊掌不可兼得

近年来,商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议,引发社会各界高度关注。

商品房“预售”是一项对开发商极为有利的制度,它意味着房子还没有建成,就可以出售,拿到回款。这大大降低了开发商的资金成本,提高了资金周转率。

但是“预售”在对开发商有利的同时,对购房者却十分不利,依然是弱势群体这对购房者是极大的不公平

开发商资金链断裂,导致房子烂尾,倒霉的是购房者;

开发商在公摊面积上不清不楚,导致各种费用增加,倒霉的是购房者;

开发商在精装上压低成本,导致房屋质量不过关,倒霉的是购房者

 

只能说,购房者总是在为开发商买单。有学者曾激愤地认为,商品房预售制度是万恶之源,是房地产市场中各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为的根源之一。

特别是2020年,遭遇疫情,很多开发商面临资金问题,央行又提出“三道红线”,资金更加紧张,有些开发商更是资金链断裂,脱手,很多房子也没有完成,变成烂尾楼。

但是,从表面上看,取消商品房预售制度,实现全现房销售,因面积缩水、设计变更、延期交房、配套不周、质量欠佳等因素引发的房屋买卖纠纷确实可能会减少。

然而,可以预见的是,一旦取消商品房预售制度,必将提高房地产行业的准入门槛。

中信建投证券研究所,在全国40个大中城市中,自2012年以来,期房均价和现房均价在绝大多数月份当中,期房售价要低于现房售价约10-20个百分点,并且价差在近年来有扩大的趋势。

换句话说,如果取消预售制,房价将上涨10%-20%,增加购房者的买房成本。

此外,取消预售制度,不仅供应量会大幅减少,在住房需求不变的情况下,价格也会水涨船高,导致原本稳定的市场混乱不堪购房者买房的压力会更大

期房的风险和现房的价格,鱼与熊掌不可兼得。无论未来预售制度如何改革,希望广大购房者明白这一点。

■“公摊面积”,到底有利于谁?

如果说预售制增加了房子烂尾、偷工减料的可能性,那么公摊面积则是让业主多花了一笔冤枉钱的钱。

对于公摊面积的处理,由于目前我国尚无明确法律法规予以明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

譬如,业主并未享受到公摊面积的合法收益,公摊面积既然摊给了业主,那公摊面积所产生的收益(广告、车位、会所、超市等收益)也应当摊给业主,可事实并非如此,开发商只将公摊面积数据和费用摊给了业主,而公摊面积所产生的收益却被开发商据为己有。

 

若取消公摊面积,站在购房者立场上看,实行“套内面积”、“实用面积”固然好,可以让购房人看得清楚,买得明白,既能避免购房人利益受到损害,又能促进房地产市场交易公平、公正。

然而,长远来看房地产商受到的损失最大,若其不再能从公摊面积中获取收益,在维持房价合理的情况下,对公摊部分的重视程度就可能会下降,本该20㎡的公摊面积开发商可能就故意缩小到10㎡,严重影响购房者未来的居住体验。

公摊面积”,到底有利于谁?想要切实解决长期被诟病的公摊面积面临的各种质疑,需要进一步出台标准和细则予以明确。

知易行难任重道远

利字当头一把刀,无论是取消预售制还是取消公摊,都是知易行难。

世界上没有任何制度是完美的,商品房预售和以建筑面积计价销售制度同样如此。我们不应该将楼市所有问题都一股脑地归结到这些制度上,而应该跟进这些制度的相关配套制度,切实加强对此类制度的有效监管。

在房地产长效机制下,房地产政策的走向将是以稳定预期为主,任何一刀切地取消,既不利于购房者,也不利于开发商,更不利于整个房地产行业稳定和社会和谐。

理想是好的,但结合现实而行,还是任重道远。


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。