导读：
■2月深圳新房均价上涨0.4%，二手下降0.2%
■一线城市二手房同比，77个月以来下跌
■深圳楼市“断流”了
■是时候抄底深圳了吗？
正文：
近日，国家统计局发布2022年2月份商品住宅销售价格变动情况统计数据：
2022年2月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降。
■2月深圳新房均价上涨0.4%，二手下降0.2%
2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。
北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。
一线城市二手住宅环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。
北京、上海和广州分别上涨0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。
2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同；二手住宅同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.6个百分点。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.1%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.7个百分点。
2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有27个和10个，环比下降城市分别有40个和57个。
70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有46个和30个，同比下降城市分别有24个和39个。
■一线城市二手房同比，77个月以来下跌
二手房价格指数方面，受二手房连续6个月的环比下跌影响，同比涨幅也撑不住了，出现了由涨转跌的态势，进一步说明二手房下行的压力较大。
这也是2015年10月份以来二手房价格指数同比下跌态势，即77个月以来下跌。
而且，70个城市中有39个城市二手房价同比下跌，比上月大幅增加了9个，其中，也不乏深圳、郑州、沈阳等一线和新一线城市，还有9个内地省会二线城市。
一方面，2月份春节影响，再加上极端天气影响，去年就地过年，今年返乡增加，但返乡置业落空；另一方面，去年四季度信用风险爆发，很多开发商过年早早放假，百强房企销售环比下降40%左右，成交量惨淡，妨碍价格稳定。
加上新房打折促销，二手房价挂牌量高企，供应量太大，而棚改和去库存政策退出以后，二手房市场失去了支撑力。
从后续二手房市场的表现看，预计有几个方面的政策会明显加快推出。
比如二手房参考价的推进工作会暂缓，部分反而会有所松绑，以减少房东顾虑加快房屋流通；比如二手房的信贷方面会加快推进和鼓励，包括公积金方面的政策也会跟进；比如二手房的个税等政策也会优化，总体上以降低交易成本为主。
不过，对于一线城市，刚需基础扎实，对政策比较敏感，当信贷额度增加、利率下降以后，需求会加速入市。加上开发商定价比较稳健，以去化和回笼现金流为目的，供需相对匹配；另外，换房需求开始积极入市，对新房的去化起到一定作用。
■深圳楼市“断流”了
需要注意的是：2月份，深圳二手住宅成交只有不到900套，这与2500万总人口、1750万常住人口、200万套商品住宅总存量的体量完全不匹配。
而且，新房的成交也开始快速放慢、还出现了一些新房打折案例，知名房地产专家@尹香武 先生在《决战提前三年打：深圳新房再震，将及所有大城！》、《半数新房，杀手将现！》中已经做了预见，并对此的定义是深圳楼市“断流”了。
断流所反应的形势一方面是严峻的，这个无须多说，经济、财政都将受到影响。
深圳出现断流，根本上是这几点原因：
首先，就是银行也严格执行参考价，而参考价普遍打了6~8折，这等同于对市民已有财富的抢劫啊。
如果市民抵御能力弱，那么财富就自然会被抢走。如果足够实力，当然就不愿意也能够不被抢走。
其次，就是由于穿透式检查，导致有房票的没钱、有钱的没房票，解决这两大矛盾的路径、也就是代持路径受到妨碍。 道路断之后，自然就难以流动。这就等同于交易缺乏了对手盘，难以流动。因此这不是购买力的问题，而是购买力分配的必然收敛所导致的。
第三，需求被延后了，但并未消失。@尹香武 先生在《决战2024，分流2022！》中分析过，新落户者、新成年户籍由于也需要3年社保，其实推迟了需求，影响了新增需求。
这一方面，每年大约新增的大约20万张房票----其中具备购买力兑现愿望的不少于9万个/年，而这些由于深圳715新政推迟的需求，会在2024年初开始逐渐浮现出来。
第四，就是并非实际的心理影响。房地产税现在虽然推迟了、虽然即使开征了规避手段也是比较多的，但是其余其它多重打压政策叠加在一起，尤其是房地产被妖魔化之后，很多人产生了观望情绪。
■是时候抄底深圳了吗？
2022年春节后，多地放松调控政策，如信贷放松、降低首付、发放购房补贴、放宽落户等。郑州更是取消了“认房又认贷”，重提棚改货币化安置，青岛即墨也是放松了限售，稳楼市导向明显。
随着政策放松，预计2季度市场会逐步回暖。
深圳作为一线城市，同时是改革示范区，政策大幅放松可能性不大，但支持刚需、提升、新市民等的结构性调整还是可以期待的。今年以来，深圳信贷环境已经逐步有所松动，房贷利率下调，放款提速。
现阶段对于购房者来说，能买入深圳的，无疑是好机会。
乐有家研究中心数据显示， 2月深圳二手住宅挂牌价维稳，但业主的溢价空间小幅上涨，若市场回暖后，市场信心增强，业主的溢价空间可能会收窄。
从房源成交来看，去年底至今，接近参考价（10%以内）的房源成交占比有减少趋势，意味着现有的笋盘被逐渐消耗，未来市场笋盘会越来越少。
乐有家研究中心表示，“2.8新政”后，深圳市场进行了长达1年的调整，量价都有明显的下调，市场逐步回归到真实水平，政策边际放松下，积压的部分需求会逐步入市，市场会逐步回暖。在市场回暖前抄底上车，无疑是划算的。