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投资分析
快!买入深圳的信号已爆发,最后的价格洼地藏不住了!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-03-31 11:58:41点击6785


导读:
■楼市正在转向!买入深圳的时间窗越来越短
■打工人的老大难,依然是上车难
■深圳1小时生活圈,最重要的闭环在哪?
■深圳最后的价格洼地,曝光了
■单价低至2.98万,上车深圳大城住区
正文:

■楼市正在转向!买入深圳的时间窗越来越短

报复性上班,报复性消费,报复性买房……早已按捺不住的深圳人,已经在行动了。

一线传来的消息:疫情解封后复工的深圳新房市场,接到买房的咨询越来越频繁,销售中心接待的客户越来越多。

最近各个销售中心发出了一连串销售喜报,深圳人已经很久没看到这样的场面了。


而且,近期释放的楼市利好信号相当频繁,这意味着留给刚需的上车时间窗越来越短!

今年两会定调要满足“合理购房需求”,主要面向的是刚需、改善购房需求。

随后,国家六部委集体为房地产发声,支持并购、信贷放松、支持合理融资需求、提振市场、帮助房企化解风险,再次释放宽松房地产政策的信号。

截至3月24日,已经有近60个城市(包括郑州、哈尔滨、南宁等省会城市、东莞、佛山等二线城市)发布楼市宽松政策,不乏放松限购、取消限售、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款、购房补贴等系列措施。

楼市松绑的信号越来越明显了。星星之火可以燎原,以目前大趋势来看,可以预见接下来加入政策松绑大军的城市还会更多。

就连隔壁的东莞,也陆续发布了两条楼市新政,要取消限价,确权后预售转现售,旨在从源头上缓解房企压力。

■打工人的老大难,依然是上车难

宽松信号包围圈下,深圳还坐得住吗?

3月29日,深圳住建局发声:二手房指导价即将适时调整。

接下来深圳大概率会上调二手房指导价,以加快一二手市场之间的流通。

3月31日,深圳今年首批集中供地挂牌公告,据出让公告,8宗涉宅地虽然都限价了,但与去年相比,大部分地块涨了5-11%,最低限价也要3.75万/㎡。这意味着以后想买入深圳的上车门槛,实际上是稳中有升。4月29日首批集中供地就要开拍了,还犹豫什么?必须是能趁早上车,就赶紧上车。

叠加系列宽松信号的出现,房企让利,现在就是最好的买房时间窗,就是城市价格洼地价值爆发的契机,更是刚需上车可以捡大便宜的最好时候!
但是,想在深圳上车,并不容易,更是很多打工人的老大难。

毕竟,手上只有五六十万的可用资金,既要顾及老人小孩,又要考虑上学教育,也不想承担过高的月供压力过大……

根据安居客监测的数据,今年2月深圳新房住宅成交均价约6.92万元/㎡,即便是坪山,新房均价也要4.81万元/㎡。以适合刚需的80㎡来算,至少350万+总价、约100万首付才碰得着深圳的上车门槛。

曾经边缘化的西部松岗、西北部的光明,房价早已突破5万/㎡;连距离深圳主城区1小时的坪山,2月新房均价也超过了4万元/㎡。

如果以交通时间来算,同样在1小时车程范围,深圳哪里的新房还低于3万/㎡?答案就在深圳最后的价格洼地——大鹏!


■深圳1小时生活圈,最重要的闭环在哪?

谈及大鹏,最为人诟病的或许就是交通不给力,其实深圳正在构建的1小时交通圈,已经把整座城市各个片区都纳入了。

也就是说,包括东部的大鹏,事实上也已经处于深圳1小时生活圈。

而且,现在的大鹏已经按下了交通轨道建设的加速键,正在新晋为深圳1小时交通圈的重要闭环。

大鹏纳入深圳1小时交通圈,为什么如此重要?

就深圳地理环境、交通环境来说,大鹏位于深圳东部,是深圳外环线交通圈的重要闭环,也是深圳市内唯一一个尚未真正通地铁的“跛脚”片区。

一旦大鹏突破了交通瓶颈,整个片区不但将完全入列深圳1小时交通圈,辖区内的产业、客流、信息流、资金流将得到更多高效流转,进一步为片区发展提速。

而且,全球最大的乐高乐园已进驻大鹏(已开工)、金沙湾水上乐园已开园,每年累计吸引人流量超过500万人次。

更何况,大鹏还有诸多国际级产业如坝光国际生物谷、建设中的国际食品谷、规划引进的海洋大学等系列利好加持,未来必将吸引大量高端人才、精致生活高净值人士在此工作、休闲、旅游、生活。系列产业、休闲流量叠加,都在推动大鹏交通必须快马加鞭。

所以,深圳全域1小时交通圈,最重要的闭环,是在大鹏。

不过值得欣慰的是,由于紧邻盐田、坪山,无论城轨、地铁、高速路都是延长线,大鹏都可以低成本地承接这两个区,而无需像其他区那样完全新建。

事实上,大鹏也不遗余力地做这件事:正在加快补短板,破解交通瓶颈,交通建设按下了加速键。

到2025年,大鹏将建成区域通达、集约高效、可持续高品质的“陆海空铁”完备的立体化交通体系,为加快建设全球海洋中心城市集中承载区和世界级滨海生态旅游度假区不断注入新动能。

▲ 大鹏新区“十四五”轨道交通建设示意图



1)结束“手无寸铁”:龙大城际、32号线、23号线在此设站

推进深惠城际大鹏支线、8号线三期规划建设,尽快结束大鹏“手无寸铁”局面,加快融入深圳乃至粤港澳大湾区轨道体系。

轨道方面,龙大城际已动工。起点为龙岗龙城站,终点为大鹏新大站,分别设龙城、坪山、葵涌、大鹏、新大等5座车站。

建成后,可通过坪山站与深大城际跨线运行、五和站与深惠城际跨线运行,实现大鹏至深圳机场T4、60分钟内直达前海。

还可以无缝接驳地铁地铁1、3、4等20条地铁线路,还可以便捷换乘5条城轨、4条高铁,还可以换乘机场APM线路和坪山云巴线路。
规划中的地铁32号(8号线延长线)、23号线(连接坪山16、14号线),都在葵涌设有站点,未来将实现大鹏与深圳各城区的紧密连接,居民出行便利性将极大提升。

这也就意味着,届时龙大城际大鹏支线、32号线(8号线延长线)通车后,近邻葵涌站的卓越城·蔚蓝铂樾府业主,通过城轨、地铁,一站便可到达坪山站,1小时内便可贯通罗湖、福田、龙岗、南山前海等各个中心区。


2)补足交通短板,就是填平房价洼地

正在重点建设的外环高速大鹏新区段、大鹏大道、盐坝高速市政化改造工程对外通道规划建设,将构建“三横两纵一圈”干线路网结构。

如此,无论城轨、地铁、快速路,预计五年左右,大鹏都将全部落实到位,真正成为深圳1小时交通圈的核心成员。



而这将带来什么惊天变化?

以同属深圳东部的坪山为例,原本也是深圳边缘片区,随着平盐通道、东部过境高速已开通、南坪三期、外环也已开通,加上即将开通的14号线,16号线,坪山由此先一步纳入深圳1小时交通圈。

正因为各方面交通便利了,坪山房价也蹭蹭蹭上扬,这两年更是迈入了4万+时代,约90㎡装修三房总价基本上在350万左右。

坪山交通便利了,大鹏也是受益者。因为从坪山前往大鹏,其实车程只需约15分钟。但一套同面积房子,总价却相差了50万-100万甚至更高。

开车来往过的朋友感受更深,从坪山燕子湖国际会展中心到大鹏葵涌,快的甚至只需14分钟,慢的也只需要18分钟。15分钟即可为买房人节省了高达100万元的购房款,多划算!

其实,当一个片区交通短板补上后,房价洼地必然随之被填平。而在交通短板补上之前买入这个片区,实际上业主享受的就是巨大的红利。

▲ 大鹏新区“三横两纵一圈”干线路网体系

■深圳最后的价格洼地,曝光了

连坪山的交通红利时代都过去,在深圳,哪里还能找到这样的房价低洼片区呢?

回看西部的松岗,在地铁11号线和6号线、外环高速通车的多重加持下,不少次新房价格已经超过5万;

再看叠加了高铁站+多条地铁线+多条高速的光明,次新房单价则要6万及以上。

现在,只剩下大鹏了!

作为深圳1小时交通圈最后的闭环,龙大城际已动工、地铁32号(8号线延长线)、23号线(连接坪山16、14号线)正在不断落实,大鹏正在隐藏的巨大红利,多少深圳人却没有真正重视起来,这是刚需的巨大损失!

何况,一旦真正纳入深圳1小时生活圈,受惠的不止是片区房价,更是辖区的系列产业、信息、资金等多方面流动。

最值得惊喜的是,这里的新房单价仅2.98万元/平米起,相当于松岗的1/2、南山福田的1/4……绝对是深圳市内最后的价格洼地。

换而言之,渴求尽快上车深圳的刚需,购买约90平米新房,在这里完全可以省下至少约100万总价。

相比之下,我们完全可以认为,这里就是深圳刚需目前以较低首付、较低月供即可买入的价值高地,而且还是带装修的三房,更紧邻优质公立学校。

■单价低至2.98万,上车深圳大城住区

赶在这样的政策风口期、房企让利期,大鹏作为深圳的价格洼地,交通提速之际,这对刚需买家来说极其友好。

而且,与百合外国语学校师出同源的大鹏外国语小学已确定,将于今年秋季开学。

而距离这所36班制优质公立学校最近的一个小区,笔者获悉,该项目新房单价低至2.98万元起,总价仅246万起,即可买入深圳200万㎡大城住区优学优装3房。

这是深圳目前抄底便能上车名校学区房的机会,更是刚需在能力范围尽快上车的极佳选择。深圳人快动起来,别再等了!


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