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新盘实探7:4个月劲销4套,宇宙中心怎么就不灵了?

作者:室介屋笈 类型:营销万象

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-05-06 17:37:07点击20394


导读:
■万福花园:史上去化最惨,4个月劲销4套
■开发商良心钜制,市场却不买账?
■价格坎、产权坎,配套鸡肋,万福花园果断弃?
正文:

■万福花园:史上去化最惨,4个月劲销4套

五一小长假期间,深圳哪里的人最多?很多人脱口而出“当然是景区”!是的,没错!然而各大售楼处的人头攒动,更是让人有去了景区的错觉。

看罢各家晒出的售楼处场景,不禁让人感慨深圳的新房市场可算是起来了。要论风最大的,当属宇宙中心龙华了,比如鸿荣源博誉府,中海学仕里、闻华里,卓越和奕府……

别人是未推先火,但说到龙华新房市场史上去化最惨的盘,被“美誉”为捂盘王的万福花园必须拥有姓名!

项目基本信息不再赘述,直接上图:
截至@房地内参 发稿前,万福花园已入市4月有余(2021年12月份入市),网签备案才4套。也就是说,万福花园轻松实现了月均劲销1套的“好”成绩。

别的不说,龙华可是宇宙中心啊!到底这个项目的去化缘何会这么惨?带着这个疑问,@房地内参 团队专程实地踩盘一探究竟。

■开发商良心钜制,市场却不买账?

在一个明媚的午后,@房地内参 一行从南山出发,途径南坪快速、珠三角环线高速,大概40分钟左右到达了位于龙华网红民治片区合强路与布龙路交汇处东北侧的万福花园。
因早有耳闻此前楼体与宣传折页中的对联广告,因此在快要接近项目时,大王特意留心这则对联广告是否还“健在”。

然而,取而代之的却是一栋栋楼体上尚未脱落的绿网,不免稍有失望。毕竟那是大王从业这么多年来,见到的可谓是最接地气、最实在、最有底气的宣传语了。
尤其是在如今龙头房企都相继爆雷的余震时刻,能说出“资金到位交楼保障”,这般的霸气侧漏,比起那些极尽花哨动作之能事的宣传,这才是最能挑起购房者购买欲的杀手锏吧!?

正在大王心想不能一睹芳容时,忽然营销中心(开发商口径:售楼中心)门口“万福花园 梗係OK”就赫然出现在了众人眼前。果然,还是熟悉的配方,还是熟悉的味道。
不能不承认,这波别出心裁的宣传,理应是开发商的另外一种巧思,而且营销中心开放、样板房开放与开盘摇号集中在了2周内,也是资金到位的做派。

通过@房地内参 后台粉丝们的反馈,去看过样板房的客户都在赞叹户型设计给力,不愧为刚需实用力作。
此外,项目容积率才4.32,外加小区绿化面积大、物管费低、车位充足等,看过的都得赞叹一声开发商真的良心!

那么问题来了,为何市场却偏偏不买账呢?
■价格坎、产权坎,配套鸡肋,万福花园果断弃?

所谓“花开两朵,各表一枝”。随着踩盘的深入,很快大王就发现了其中关窍……

一看价格:

万福花园的备案均价为6.98万/㎡,然而旁边的卓能雅苑二手房才5字头,单看这个价格,瞬间就觉得不接地气了。

诚然,龙华尽出伪豪宅,动辄8-9-10W是稀松平常的事,看似项目的定价公道合理。但项目虽贵为网红民治片区,却是边缘地带,怎一个偏字了得?

沿着楼盘周边走访,西侧是老旧的万众生活村,周围还被密集的小产权房、工业厂房包裹,整体面貌观感只能用一般来形容。
我们时常用“德不配位”来比喻一个人的德行无法与其所处的社会地位及享受的待遇相匹配,对于万福花园的价格,同样适用。

二看产权:

既然是远近驰名的捂盘王,产权必定是缩水的。万福花园的产权如今仅剩下不到46年,产权缩水程度直逼宝安鸽王泰华梧桐聚落。
大王梳理了一下万福花园晋升龙华捂盘王的个中曲折:

1998年:12月30日拿地
2005年:万福花园地块“A819-0018”国土局登记
2006-2013年:连续9年空地状态,无任何动工
2014年:上了围挡,但无动工,再度停滞
2015-2017:停滞状态
2018年:3月取得基坑支护、土方工程施工许可;6月取得项目主体施工许可证
2019年:大规模建设
2021年:12月21日预售备案
遥想1998年,彼时的龙华区尚未诞生,万福花园拿地时还是宝安区,开盘就变成了龙华区,堪称是“捂最久的地,卖最贵的房”。

魔幻的是,产权缩水的这24年,万福花园成功把房价从7000元/㎡捂到了如今的6.98万/㎡,这对于开发商和客户而言,真的是一家欢喜多家忧。

三看配套:

大家都知道,买房看配套。但客观来说,万福花园的配套有点拉胯。

◆论交通——无明显优势

作为打工人的居住天堂,近年来的龙华地铁建设正在发力,万福花园距地铁却有点远。项目距地铁5号线民治站近2公里,开车过去就要10分钟,步行近半小时。
当然了,距万福花园直线范围200米内规划了22号线民治北站,但这是规划,短期内还无法享受到地铁的便利。
要说万福花园没地铁配套,恐怕开发商一万个不同意,不过就现阶段来看,这地铁虽然有,但没啥用。

既然地铁不行,那自驾呢?南侧出门就是主干道布龙路,周边1.5KM范围内有工业路、民治大道、龙华大道、梅观高速……

乍一看密集的交通路网是真心不错,但脑子要时刻保持清醒,这是在龙华!人口密度大,人多车多且红绿灯多,一到上下班高峰期,堵在路上分分钟都想让人弃车而逃。

◆论商业——自身不足,片区来补

据开发商公布,项目自带约2100㎡商业(含净菜市场500㎡),体量小,满足日常生活所需应该无压力。
但若匹配更高的购物、休闲、娱乐等需求,还有赖于周边的绿景佐阾香颂、优城购物中心等,此外万众生活村亦有6万㎡商业规划,未来可作为商业补充。

值得注意的是,项目对面即是万众城家居馆,家居购物基本可一站式满足,算是为数不多的亮点之一。
◆论教育——学区尚可

据开发商公布,万福花园自带约2400㎡的幼儿园。

按照学区划分的话,项目在行知小学与民治中学划片范围内,两所学校均属公立学校,在整个龙华区的排名还算可以。

◆论医疗——有待完善

距万福花园最近的深圳健安医院直线距离约300米,该医院为综合性医院。

也就是说,万福花园周边无大型医疗配套,是较为明显的短板,有待完善。
小结:

整体来看,万福花园优缺点极为明显,项目本体的打造无硬伤,但对比起6.98万/㎡的均价,周边的配套属实有那么点拉胯。

考虑到片区内的城市面貌,整体居住环境短期内得以提升的几率不大。

对于开发商而言,既然直接把资金到位打在楼体上,按理说理应是不缺现金流的,那就应该不着急卖。

虽然项目既已入市,但要假借持销名义而再行捂盘之实也不失为一剂良方。毕竟拉长时间轴来看的话,再过几年,6.98万/㎡的均价更能让人接受。
但若真是如此,@房地内参 得知的消息却是“万福花园目前执行94折”,未免又透露出开发商急于卖房回款的意思……

对于购房者而言,千万不能被万福花园所在的宇宙中心网红民治片区带偏而冲动入场,544-947万的总价放在龙华并不算低。

事实上,龙华的房子,只要老老实实的打折,市场还是有大把买账的。

此刻的大王很想知道已经买的那4位到底是咋想的,与此同时也很想奉劝想要下手的:对于万福花园,还是坐等打折吧~



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评论者:李可
备案均价接近7万,溢价高于旁边的卓能雅苑2万啦,产权也缩水了24年。看了看配套也很一般,敢问这个楼盘的优点在哪?
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评论者:花花
捂最久的房卖最贵的房
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