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投资分析
深圳楼市政策的前瞻分析

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-05-27 18:01:09点击1157


导读:
■深圳,不得不调整了!
■动新房?几率微乎其微
■二手房市场:已到警戒级关头
■如何动?前瞻分析,绝密必看。
正文:

■深圳,不得不调整了!

今天(5-13)下午,深圳刚刚开完一个针对楼市的会,大波群众已经搬好板凳坐看,深圳楼市松绑政策是不是要来了?

其实,大环境来看,深圳的经济数据、进出口数据、财政数据、一二手房数据表现堪忧,深圳楼市政策也到了不得不调整的时候。

考验1)一季度深圳GDP仅7064.61亿元,同比增长2.0%。增速低于一季度全省增速(3.3%),低于一季度深圳2021年、2020年两年平均增速(4.6%),低于一季度国内GDP增速(4.8%)。
考验2)一季度,深圳全市进出口总额7404.8亿元,同比下降2.8%。被上海赶超,而2021年深圳是连续29年贸易出口冠军。

考验3)一季度,深圳财政收入同比略增,但4月份财政收入断崖式下滑约44%。

考验4)深圳一二手房数据危机,尤其是二手房成交冰点(后续详细分析)。

加上疫情冲击、结构性通胀的侵蚀、出口增速明显放缓,内外因素叠加,综合来看,深圳城市经济面临困境,需要提振。

房地产作为一座城市发展的支柱产业,关乎上下游N多行业的生存发展。如今全国各地楼市政策也进入宽松周期,深圳作为示范城市,一直以来迟迟未有动作。如今新的一把手也到岗上任了,是时候可以有一些改变了。

综合来看,近期深圳楼市政策一定来!

但,怎么调?

本着客观研究,@房地内参 就直接分析接下来深圳可能会出的政策牌!

分析前,必须坚定表明:

无论哪个层面,各地出台的楼市松绑政策,都是坚持“房住不炒”的大方向,所有适度调控的目的,都是为了活跃市场,但不造成大涨局面。即:楼市稳健,是对各地的硬性要求,且必需形成合理循环。

深圳也不例外!

■动新房?几率微乎其微

照搬其他城市也是不可能,那深圳楼市会如何调整?

无非两个方面,一个是新房,一个是二手房。

先说新房。

@房地内参 分析认为:动新房的几率微乎其微。

一来,深圳新房成交量一年才5万套左右,是四个一线城市中最低的(上海新房成交每年约9万套、北京约8万套、广州约10万套),是全国性的微量市场。

深圳的新房供应量极低,每年基本上都是在4-5万套之间浮动,加上新房限价政策继续保持,由此可以判断会在新房市场放松的可能性微乎其微。

可以设想,一旦新房市场松了口子,大家都涌去新房市场,那与上层既定的楼市发展大方向是相悖的。

基于此分析,保持深圳新房市场当前既有的政策体系,应是必然。

■二手房市场:已到警戒级关头

既然微量的新房市场不能动,那么相对存量较多的二手房,理应担当大任。为什么?

第一,深圳商品住宅存量约200万套,虽然远低于广州的350万套、北京的560万套、上海的640万套,但与每年仅供应几万套新房的量相比,可以操作的空间更大。

第二,2021年全年深圳二手住宅成交套数仅约4.07万套,跌至10年来新低。2022年2月更是仅成交823套二手住宅,创15年来单月新低。

截止4月份数据,深圳二手房成交仍徘徊在2000套左右的冷冻线。也就是说,深圳二手房领域已经存在严重的危机,是影响深圳经济增速、民间活力的重要因素。如果任由这样的情况继续,必将危害更大。

深圳二手房政策调整,已然到了不得不动、必须要动的迫切局面。
 

https://r.sinaimg.cn/large/article/407178bce3293150014cb18caca18124


■如何动?前瞻分析,绝密必看

那么,深圳二手房领域会如何动?

基于此,@房地内参 认为,可能会有这几个大招:

1、允许卖2/3买1

什么意思?就是你卖出2套或3套房之后,允许你再买1套。

为什么不是卖1买1套?深圳的新房、存量房都是四个一线城市中最低,若卖1买1,无法更好带动二手房市场,对新房市场也是挤压。

卖2/3买1,则是更实际地考虑早期持有多套的深圳人,其实存在着迫切的置换需求,但此前又受限于限购政策难以执行。

若可以实现卖2/3套买1,合理考虑置换和改善需求,这将极大盘活二手房市场,增加二手房供应量。同时结合参考价的执行,实现盘活、稳房价,促流动,多管齐下。

这对有迫切改善意向的家庭来说,不但可以满足居住空间的需求,同时还可以实现多套一般房子置换升级成优质好房子。

2、限购政策优化的可操作性

作为先行示范区,城市发展要示范,坚持房住不炒更要示范,放开限购有违初衷,不松绑又没诚意,那么如何优化才能兼顾多方需求?

比如,有没可能取消相对淡静地区的限购;

比如,刚成年户籍、刚毕业户籍、新入籍户籍的人士购房,缩短他们的社保年限;

比如,放宽单身者、离婚者的限购套数;

比如,降低二套首付,认房不认贷;

这几个方面还是具备很大可操作空间的。

3、指导价最好不变,区别于银行端

2月份以来,大家对二手房指导价会否如何适度调整的关注度非常高。对此我们曾多次提醒:指导价定低了不利于深圳城市金融竞争力,也一定程度阻碍了市民买卖房子的流动。

但调高的话,低于30%可能就是无效的,隔靴搔痒,难以起到调节作用;大幅上调的话,二手房市场的火可能出现燎原之势,房价如何稳?

两者相衡,@房地内参 认为,二手房参考价倒不如不动,当然,我们说的不动不是无任何变化,而是不要大幅度地过高或过低,保持相当平衡。

而且,二手房参考价与银行端的评估价,其实走的应当是两个不同的体系。

深圳楼市调整政策的出台,已经是势在必行。大家继续搬板凳坐等,很快就揭晓。


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