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投资分析
光明滑铁卢,西乡打骨折,松岗或裸奔……深圳楼市的底,还有多深?

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-06-22 09:12:42点击20772


在《富人加仓抢房;普通人观望等待》一文中,@房地内参 提到:支撑上半年深圳楼市的,是南山、福田、宝安的豪宅,尤其是南山的豪宅平均开盘去化率都超过了76%,甚至日光。

今天想说的不是豪宅市场,而是深深陷入迷茫与挣扎的深圳刚需市场,尤其是话题中心的光明和深圳西部。

根据数据统计,上半年光明入市新盘,当日开盘去化率则低至32.19%,遭遇了“滑铁卢”式的成交暴跌。

今年上半年,光明取得预售证的新盘共6个,其中含住宅的项目4个,累计住宅1997套。

年初开盘的星河天地华邸销售成绩略有看头,但到今天为止,网签备案数据显示,星河天地华邸仍有一整栋楼尚处于“期房待售”状态。


而6月入市的特发观月台和深业云筑两个项目,预售价约4.7万元/平。数据统计,这两个项目可售住宅约1107套,但截止开盘当天只入围449批购房客,总认筹率仅40%。

更甚的是,现在光明入市的新房住宅,甚至开盘打91折毛坯价不到4.3万/㎡,但开盘当天去化率尚不足一半。也有93折开盘价不足4.4万/㎡,但751套房最终认筹率只有30%。

不止于此,加上2021年下半年入市的一些光明新盘,也在打折卖,销售期之长让不少人一脸懵“怎么还没卖完”!

半年时间,转折之大,整个市场变化之大,刚需扎堆在观望等待,不敢轻易在诸多不确定性市场中投入半辈子积蓄。曾经豪气在光明砸钱拿地的开发商,简直是在浴血奋战,各种促进销售的花式营销、一口价、特惠房层出不穷。

即便如此,去化效果依然式微。在@房地内参 看来,若整体市场环境未有明显向好信号,利率市场尚未体现更大降低空间,刚需依然会持续理性,谨慎买入。

曾经是刚需扎堆、疯狂涌入的光明,现在如此“冷门”,打得不少开发商措手不及。回看2020年的光明市场,极其火热,甚至有人宁愿加价也要买入。

当时,某粉丝客户私信我们谈某央企新房开盘的感受,就是“进入系统没两分钟,都快选光了,赶紧快手挑一个,就怕买不到”。而她当年买入的新房价格,比今年光明备案的任一个住宅新盘都要高出5000-7000元/㎡,每次对比价差,还月供时心都在滴血。

不止是光明,曾经同样火热的深圳西部,部分新房市场更是骤冷。

位于福永的润峯云上府659套开盘去化率大概87%,位于沙井地铁站附近的招商雍和府174套房源开盘去化率约80%。

这是网红盘当下的正常表现,网红盘日光已经是过去式。

再说6月15日开盘的西乡山海公馆,107批客户选501套住宅,建面约67-106㎡,备案价6.91万/㎡,打骨折后价格5.88万/㎡。开盘当天线上选房约41套,去化率仅8%,称之为上半年深圳楼市去化率最低的住宅也不为过。

更让人意料不到的是,位于地铁11号线碧头站的深铁璟城,第一批推售1243套住宅,主力户型为75-152㎡2-4房,带装修均价4.85万元,启动诚意登记后,截止6月20日有效认筹234批,有效认筹率仅19%。

对比2021年下半年入市日光且同样是地铁上盖的光明深铁瑞城,同处松岗的日光网红盘新世界松风明月,深铁璟城即便有国企品牌+地铁上盖加持,也十分“惨不忍睹”。

深圳楼市的底,摸到了吗?刚需不敢买房了吗?

有人说是疫情的影响,其实2020年的时候同样处于疫情期,只是封控得没那么频繁,多米诺骨牌效应也没有特别明显。

归根到底,一是深圳楼市政策的一直严控,首套房票太珍贵了,刚需更期待用到极致,不但要一步到位更要高价值空间。而刚需的理性,加上不少新房住宅的潜在价值,尚且不足以让买家疯狂;

二是房地产行业爆雷事件的频发,不确定因素增加,刚需手上的钱紧张,且契机尚未完全体现,“等等吧”的心态持续在发酵。

但是,从本质上来说,深圳新房住宅市场供应量是极低的,刚需群体数量也是极其庞大的,比豪宅市场客户多得多了。

目前深圳楼市呈现明显的“买方市场”,对刚需来说,反而是挑选有潜力价值房产的好时机,只是在挑选的时候对专业要求更高,毕竟再也不是过去的普涨时代可以闭眼买了。

最后再次提醒:钱是最敏感的!现在的深圳楼市,除了这些,你又看到了什么?



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