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投资分析
深圳土拍的重仓区,东部居住中心已崛起

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-09-30 13:02:32点击21715


导读:

■第三轮土拍的重仓区

■必须重估,深圳东部居住中心正在崛起

■资源价值序列!西有大沙河,东有坪山河

■深圳东部人才聚居中心,教育资源丰盛

■东部人文聚集中心,家门口即可享

■楼市转折在即,此时正是择优良机

正文:

■第三轮土拍的重仓区

9月28日,深圳2022年第三批居住用地挂牌出让7宗地,1宗地流拍,6宗地出让金总额超过106亿元。据悉,此次参拍房企共16家,分别是华润、中海、招商、保利、金茂、深铁、深业、安居、嘉达、新城、汉成、湖北联投、华地、中天、永晖置业。

其中:

深圳地铁以以32.92亿元竞得坪山梓坑G14306-8011宗地;

深圳地铁以16.46亿元竞得坪山梓坑G14306-8012宗地;

深圳地铁以11亿元竞得坪山石井G13305-0046宗地;

华润置地以27.5亿竞得宝安福海A208-0991宗地;

招商蛇口以15.03亿竞得龙华福城A922-0823宗地;

以亿元拿下龙华福城A922-0823宗地,安居商品房用地

光明马田街道A629-1340宗地,无人报名流拍。

这一次,深圳土地出让的最大焦点,在坪山。

深铁一口气拿下了坪山3宗地,累计总用地面积约40万㎡,总建筑面积超过83万㎡,土地出让金总计60.38亿元,是这次土拍的最大赢家。

值得注意的是,深铁拿下的坪山3宗地,其中位于昂鹅车辆基地的两宗地,商品房毛坯限价3.53万元/㎡。另外位于石井的1宗地,限价3.75万元/㎡。

而这两宗地与惠州仅一路之隔,距离坪山中心区至少15公里,这意味着深圳城市最边缘的商品住宅售价已经突破3.5万/㎡单价。这其实是坪山房价的托底价。

■必须重估,深圳东部居住中心正崛起

作为这次土地出让赢家之一,坪山的城市价值,@房地内参 认为是时候该重新评估。

一、西有南山高新区,东有坪山高新区

现在的坪山,正在发展成深圳东部的创新型中心城区。“西有南山高新区,东有坪山高新区”已然正在成为事实。

根据坪山区“十四五”规划,到2025年,成为产业高度集聚、创新创业活跃、功能品质卓越、综合交通便利、文化魅力多元、生态环境优美、营商环境一流的现代化国际化创新型深圳东部中心城区。其中,经济总量超过1250 亿元,人均生产总值达到19.23万元,规模以上工业增加值超过660亿元。

换而言之,坪山的产业未来会更偏向走高新技术产业,发展速度,整体环境也会越来越宜居。

事实上,随着深圳东进战略的推动,政府5000多亿投资、1200多万平方米的城市更新、3000亿的产业群、51.6平方公里的国家高新区……这几年让坪山脱颖而出,正在发展成为“深圳东部高新区”。

尤其是坪山大道沿线,作为进入坪山的第一门户,定位为创新总部服务核心,打造超100万㎡创新企业总部基地,并将成为深圳东部体量大、具现代感的新地标建筑群。

据悉,其内的创新广场、潮商广场已投入使用,中天美景、新宙邦等已经封顶,还有在建中的华侨城创新双子城、世茂等过百亿投资,整个坪山门户价值体现更加明显。

二、头部房企扎堆,焕新城市界面

正是看到了坪山的巨大发展潜力,越来越多品牌开发商扎堆在此拿地。

除了此次大手笔买入坪山3宗地的深铁,其实坪山早已吸引了华润、中海、招商、深业、华侨城等头部房企入主。

根据公开资料,到目前为止,坪山已审批通过的旧改项目超过34个累计体量超过1800万㎡,总投资超过千亿,城市更新加速,进一步焕新了坪山的城市面貌与人居环境。

以位于坪山门户封面地段的君胜熙玥湾为例,与之相邻约800米的“沙湖整村统筹项目”,规划用地高达362.95万㎡,包含70万㎡商业及写字楼,相当于3个深圳万象天地,未来将建成坪山的商业商务人居中心,相当于自配一个巨无霸的综合配套,价值得以更多辐射。

三、历史性飞跃,14号线开通在即

让人期待的是,将于10月份开通的地铁14号线。

首起福田岗厦,末至坪山坑梓的地铁14号线,它的开通,如同当年 11号线之于宝安,4号线之于龙华,3号线之于龙岗,将对沿线片区的产业及土地价值,带来飞跃性提升。

其对坪山的城市价值,简而言之,就是以时间换空间。福田南山房价10万,坪山房价不到4万,地铁通勤 40分钟,这就是根本逻辑。

且看如今破6的沙井、破10的红山,已然在房地产市场得到了极大体现。

错过了当年的红山、错过了沙井,接下来千万别再错过坪山了。

何况,此次拍地价格来看,坪山房价均价超过3.53万元/㎡,几乎已是定调。而目前坪山中心区二手房市场价格已超过4万元/㎡,君胜熙玥湾与即将开通的地铁14号线锦龙站直线距离约600米,很快可便捷畅通罗湖、福田各区,足见其潜伏的巨大价值空间。

■河岸价值序列!西有大沙河,东有坪山河

片区、产业、交通都在飞跃级发展的坪山,对人居环境、宜居条件的打造,更是不遗余力。尤其是贯穿了整个坪山核心区的坪山河,更是河岸景观范本。

在坪山河沿岸走一圈,清风碧水、绿树成荫、多个景点分布,很容易让人想起南山的大沙河。

南山大沙河,上游串起了南科大、清华科研院等高校,中游与生态公园衔接,下游与深圳湾相连。现在的大沙河,不但升级成集城市景观、休闲、人文、产业于一体的生态长廊,沿岸更是串起了深圳的众多高端住宅,房价基本上都在10万+/㎡。

坪山河,是坪山区的母亲河,也是深圳五大河流之一。其源于东江淡水河上游,从西南至东北,纵贯坪山区全境,其沿岸同样汇聚着坪山优质的生活、产业配套、人文配套设施,是坪山区主要经济发展的主要动脉。

可以说,坪山河,是坪山区过去与未来发展的见证者,更将是坪山人居适宜的宝藏之地。

其实早在2016年,坪山区府累计投入约 70亿,用于坪山水环境的综合治理。

更以“重塑滨水空间,构建生态水岸,激活城市空间”为设计理念,坪山河将被打造为国际一流的景观生态河道,滨水空间将变身曼妙、生动、鲜活的城市公共客厅。

尤其是君胜熙玥湾南侧无缝接驳的坪山河锦龙大道段,更是景观突出的样板示范段。沿岸呈现的慢行水岸、庆典草坪、旱喷广场、创新广场等多个景观节点,甚至获得了2021年第五届ELA国际景观大奖“年度最佳开放空间景观奖金奖”。

坪山河样板示范段总平面图

不止如此,君胜熙玥湾的商业规划还将与坪山河沿岸的景观风格融合在一起,以来,业主下楼即可享受到更休闲的人文景观场所。

在资源价值序列中,河岸由于宜居程度高于湖、海,其实人居价值更高。君胜熙玥湾作为坪山河河岸旁物业,视野景观好,人居价值也就更高。

坪山河边上的君胜熙玥湾实景图

■深圳东部人才聚居中心,教育资源丰盛

对首次置业者和改善置业者来说,学校教育资源始终是买房置业的重要内容,是可以延续到一代又一代的核心资源。

过去孟母三迁,只为距离学校更近,以教育人。

君胜熙玥湾紧邻坪山高级中学、幼儿园,周边3公里内多所中小学环绕,如中山小学、日新小学、锦龙小学、中山中学、新合实验学校等,12年成熟教育资源聚集,居者子女不但得享良好人居氛围,教育资源选择也更从容。

幼儿园效果图

不止如此,根据坪山区教育事业发展十四五规划,到2025年,坪山区将建成深圳东部教育高地和位居全市前列的教育强区。

坪山高级中学实拍图

事实上,坪山教育高地建设已经在加速行动。除了投入使用的坪山高中园,这里已引进深圳技术大学、中国药科大学、北京中医药大学、深圳大学—希伯来学院等,致力于打造成世界一流的坪山大学城。

人才是最重要的资源,从坪山不遗余力发展人才,引进人才的举动来看,加上坪山大力推进的创新产业、科技产业、生物医药产业,估计未来这里还将聚集更多优秀人才,这样的良性循环,必将进一步提升片区科研发展,对高品质人居需求也会越来越旺盛。

■东部人文聚集中心,家门口即可享

聚居的高层次人才多了,对各项综合配套的需求也必将越来越多。所幸的是,坪山已经在加大力度,在商业、文体等各项综合配套设施建设。而且目前君胜熙玥湾1.5公里范围聚集的商业、人文设施,已是目前乃至未来坪山集中且高端。

比如除了项目自带的5660㎡商业可以满足日常生活需求外,熙玥湾业主步行500米即可到达坪山天虹商圈、步行900米即可到益田假日世界,购物休闲十分方便。加上一河之隔的力高金街、泰禾广场、沙湖70万㎡商业商务规划等,成熟高端商圈相当于就在自家门口,便捷得享。

商业街区效果图

不止如此,这里作为坪山中心区,汇聚的区级文体设施也是密集的。比如步行1.5公里即达坪山体育中心,跑步、打球随时可以去;喜欢打网球的,即可到深圳目前建造标准最高的坪山国际网球中心,说不定还可偶遇世界级网球明星。

喜欢阅读、展览的居民,还可以驱车15分钟到达坪山文化中心(“六馆一城”),一家人在文化中心观看演艺、美术馆看展、书城或图书馆阅读、影城看大片……不出坪山即可享受得到媲美于福田中心区的各项高端人文配套,身心受益。

加上距离项目约4公里的燕子湖国际会展中心,致力于打造成“深圳新城市会客厅”,运营中的国际会展中心、格兰云天星级酒店,不但全面提升了坪山配套水平,更让坪山人民便捷享受到更多与世界接轨的优秀会展资源。

■买入深圳高性价比居住中心

上述提及的君胜熙玥湾,扼守坪山门户、坪山河岸封面地段,约18万㎡总建面形成的6栋围合错落式住宅小区,不但在内部形成了超大中心花园,更向外延伸至坪山河,藏风聚气的宜居环境,让居者享有更开阔的景观资源和视野。


园林效果图

尤其是在户型设计上,君胜熙玥湾的产品面积覆盖约79-84㎡3房1.5卫,89-94㎡3房2卫,115平米4房2卫,对首次置业者来说,不但总价适宜,首付成本、月供成本更低,更保证了宜居空间。

效果图

在样板房开放当天,@房地内参 参观时多次被君胜熙玥湾的贴心暖到了。

比如在79-84㎡户型,考虑到刚需对房间数量的要求、居住人口增加的需求,不但设计成三房两厅,在常规1个卫生间基础上,还增配了0.5个次卫,且独立开窗,不但解决了早上洗漱使用高峰期的烦恼,也让家人日常生活更自如。

客餐厅与大进深阳台连成一体,公共空间十分开阔;主卧双面采光,采光通透性佳。还有入户自带功能玄关,U型厨房+大台面也让家庭主妇有了更多发挥空间。

约88-94㎡三房两厅两卫的亮点在于:动静分区,超长入户玄关,全屋收纳空间巨增;主卧套房设计,客厅带大进深阳台、U型厨房自然通风采光。对成长型家庭来说,十分适宜。

最恰到好处的是约115㎡四房两厅两卫。四开间朝南设计,采光佳。主卧套房,私密性更强,采光通透。其他三个房间都自带飘窗,好看又实用。餐客厅一体,尺度十分大气。

如果家里有两个孩子,父母长住,也完全可以满足。加上餐厨空间十分阔绰,厨房实用性能强,完全可以满足多人口家庭聚餐生活需求。

■楼市转折在即,此时正是择优良机

看到现在的坪山发展如此迅猛,估计五年前没有买入这里却转道惠州的购房者,早已悔意翻滚了吧。

必须承认,目前的坪山,是深圳的价格洼地,依然被低估,一旦市场回归正常水平,未来还将焕发更多魅力,城市价值、人居环境还将得到更出色体现。更何况,就目前深圳楼市形势来看,估计很快将在明年迎来极大转折时机。

对首次置业者或刚改买家来说,现在是置业择优的极佳时机;而买入深圳城市价值的高性价比片区,可以选坪山。加上开篇提及的深铁大力入主坪山,前景更不可估量。

而君胜熙玥湾占位的“坪山门户+创新总部基地+坪山河封面资源+12年教育资源+成长型三房户型”,当属得享坪山优质综合资源的人居之选。14号地铁线开通倒计时,君胜熙玥湾也开盘在即,要上车的快去看。


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