遍地促销大降价，深圳的难兄难弟—惠州楼市也卷出天际，至暗时刻将持续蔓延，探不到底。

1、一降再降，哀嚎连片

0首付，打折卖！当深圳楼市分化惨淡之际，隔壁的惠州房地产市场更是一片哀嚎！
据惠州某豪宅销售表示，该项目8月份全场8折，还送一成首付，实际折扣能到7折，再送3年物业。

而且这绝非个例，已经是整个惠州楼市的共象。
比打7折更狠的是直接0首付。

各家开发商都在“斗狠”，赶在“金九银十”这两月里，快速去库存。据说惠州北站新城某楼盘，先在房价上打82折，然后返利23%，并强调没有手续费，这就变相地打了5.9折。这么一

对比，开篇提及的打8折，感觉都拿不出手了。

2、超级骨折背后的探因

开发商如此打骨折，导致惠州楼市越来越魔幻：优惠越来越低，低到尘埃，但成交却毫无起色。究其原因，主要有三点：

一、巨量供应，至少要4年消化。

今年1-8月惠州楼市成交量，同比去年下滑了48.6%，惠州外围的成交量更是缩减的厉害，很多楼盘的单月去化仅为个位数，甚至有些持续“鸭蛋”。

乐有家研究中心数据显示，8月惠州一手住宅网签4686套，环比下跌21%。全市一手住宅网签均价11977元/㎡，环比微跌1%。

7月以来惠州新房交易量连续两个月跌幅超2成，回落趋势明显。如果将时间线拉得更长一点，可以发现，惠州楼市已经从高峰跌落，量价暴跌。

（图源：惠州中原研究中心）

据中原数据统计显示，惠州库存量为1826万㎡，同比上升20%，去化周期为42.66个月，同比去年增加28.9个月。

2022年下半年惠州潜在新增供应套数为4.67万套，新增供应面积约为510.24万㎡，潜在供应面积环比上半年实际供应面积上升68%，同比2021年下半年实际供应面积下降20%。

以现在的供应量，估计得近4年才消化得了前几年的疯狂。

（图源：惠州中原研究中心）

二、过于依赖深圳，自身尚未形成有力支撑。

历史及数据来看，惠州楼市的发展，很大程度依赖于深圳客。而目前深圳楼市尚在横盘状态，依赖度极高的惠州更难走出独立行情。

据乐有家研究中心显示，2020年、2021年期间，惠州的深圳客超50%，是承接深圳刚需客的主要城市。其中，在惠州购房的深圳客中，有34.8%选择了大亚湾。惠州楼市一半靠深圳，深圳客退出后，惠州楼市可想而知。

而且在依赖深圳之外，惠州本土尚未形成有力支撑。去年，惠州本土购房者占惠州楼市的占比仅为23.1%。反观广佛区域，佛山本身很“争气”。

根据乐有家数据，2021年佛山本土购房者为57.7%，广州客占比为17.5%，深圳客占比为11.3%。客源结构的不同，事实上也看到了这两座城市发展的差异。

（图源：乐有家）

三、跨城地铁无望，购房欲望再降

长期依赖深圳客的惠州楼市，其实十多年来不少往返双城的购房者更期盼跨城地铁的建设。然而，前段时间出炉的深圳地铁第五期环评完全没有提到14号线延长线。

也就是说，未来五年内地铁线14号延长线，大概率无望。种种迹象来看，我们认为，惠州楼市的下跌估计还将持续更长一段时间。

大环境影响下，这种状态还可能是持久战，甚至在大湾区乃至全国楼市，也都如此。

当然，随着大会的即将召开，国庆前系列礼包的试水释放，我们期盼着，接下来会有更多有效措施的释放，为惠州乃至其他城市楼市带来更多信心。