最近法拍房的公告，又多起来了。

10月12日，深圳报业集团委托深圳联合产权交易所对深圳市盐田区东部华侨城天麓七区18栋整栋房产进行公开挂牌交易。


根据公开消息，华侨城天麓七区18栋，房产使用面积424.55㎡，挂牌起始价3646.8845万元，起始单价8.59万元/㎡，保证金600万元，挂牌起止日期：2022年9月27日至2022年10月27日。

据显示，该房产租赁期限为2020年12月15日至2025年12月14日。

上述房产属深圳报业集团名下物业，产权明确、无纠纷，已办理《房地产证》。标的房产未抵押，按现状转让。意向受让方须自行到标的房产所在地的政府主管部门了解房产过户等的相关规定、程序及手续。

上一次进入法拍程度的天麓房产，是在2022年8月26日，时隔2个月，法拍频率不低。

2022年8月26日，盐田东部华侨城天麓二区41栋整栋房产进行拍卖，面积1000平、起拍价5024万，缴纳保证金500万，该房产共计欠水电物业费约15万元。

当时三千多人围观，但无人报名，最终流拍。


这并非该项目的第一次流拍。

2022年6月，深圳老牌半山海景豪宅天麓3区一栋200多平米的房子在阿里法拍上架，起拍价558万，最后无人竞价流拍。

这套房是上海浦发银行深圳分行名下，位于盐田区东部华侨城天麓3区莱茵庄园46栋A501房产。

原业主无力偿还债务，在2019年把这套房作为抵债房产转移给浦发深圳分行。
浦发银行从债主变成房东，多次尝试处置这套房。

天麓A501单价2.52万元一平米，其实不算贵，这是一套建筑面积223平米的复式住宅，2012年4月竣工后，一直保持着毛坯状态。

迄今为止，天麓A501前后已经经历6次流拍。

最早于2018年9月上架，最初起拍价823万，评估价格在2019年3月达到1175万的顶峰，最后一次起拍价直降265万元，最终还是流拍。

到目前为止，天麓已经是法拍网的常客，也可能是深圳流拍记录最多的住宅小区。

据不完全统计，在阿里拍卖平台，自2017年以来，天麓累计有80次拍卖记录(含同一房产多次拍卖)，仅12套顺利成交。

上一次成功交易的一套房产，是今年6月12日拍卖的天麓6区一套建面约219平的房源，成交总价约598万，但原业主购入时价格约1079万元，等于是亏本买卖。

目前，在贝壳找房网站，只能找到少数几套天麓3区、6区和7区二手房，面积从223到353平米不等，单套总价在1231万到1944万不等。


其实，天麓也有过属于自己的高光时刻。

东部华侨城位于深圳盐田，沿山而筑，可俯瞰大梅沙全景，占地近9平方公里，是华侨城（000069.SZ）投资35亿元开发的世界级度假旅游目的地、首个国家生态旅游示范区，由酒店、文旅、地产等板块组成。

天麓是东部华侨城地产板块项目，共4个地块分8区开发（无四区），定位为洋房和别墅，于2007年开售。位置最为优越的8区于2009年年底入市，以近13万元/平方米的单价晋身深圳“楼王”。

东部华侨城天麓曾连续2年入选“中国十大豪宅”，“白色派”建筑大师理查德·迈耶亲自操刀设计了5栋房子。开发商还曾推出乘直升机看楼活动，用于接待的“春天号”直升飞机是有19座的超美洲豹AS332L机型。

时过境迁，这座半山海景豪宅，已经鲜有问津。

不但流拍频繁，甚至连中介也瞧不上的天麓，还被大部分银行拉进“黑名单”，据说90%的银行都不会接受天麓作为抵押物。

非普涨时代，更要看“房产5要素”

非普涨时代，无论是深圳还是其他城市，并不是所有豪宅都是能买的，必须要有更精准且价值的判断。否则很有可能买房亏几百万。

对此，@房地内参 多次提醒：哪怕是买第1套房，受到价值导向的影响，也要具备这样的思维。就是从以前纯粹的户型、自然资源、纯住因素，转变成：

效率是第一资源，时间是第一价值，景观是第一稀缺，声望是第一否决，物管是第一续航。
当然，我们并不是说户型、自然资源不重要，而是其重要性下降了，让位给时间、效率占先了。以前是优点的纯居住性质，甚至由于效率竞争的出现，变成了劣势。

需要特别重视的是，随着效率提升，时间成本越来越高，具备上述五个重要因素的豪宅，才是真正值得持有的资产。