今天，说说深圳最近的三个法拍房情况。

一、华侨城新天鹅堡，法拍成交单价超20万/㎡

10月7日，华侨城天鹅湖花园B栋的一套法拍房吸引19850人围观，2人报名拍卖，最后经过35轮竞价后由竞买号S2024以6127.3718万元拍下，比起拍价高出680万。

这套拍卖房源是天鹅湖花园B栋一单元3002室的房产，面积299.72㎡，起拍价5447.3718万元，市场评估价约5447.3718万元，一次加价幅度为20万元。

换句话说，该房产评估单价为18.2万/㎡，成交价则高达20.4万/㎡，成交价比市场评估价高了近2万/㎡，比目前12.5万元的指导价高了7.5万/㎡，最终溢价680万元成交。

二、华侨城纯水岸法拍成交16万/㎡

10月11日，华侨城波托菲诺纯水岸也有一套房产也成功拍卖。这是位于南山区香山中街纯水岸（十五期）二区2栋二单元2005房，面积249.66㎡，起拍价3840.万元，市场评估价约4800万元，一次加价幅度为19.2万元。

此次拍卖，吸引12503人围观，2人报名拍卖，最后经过10轮竞价后由竞买号N8477以4012.8万元拍下，比起拍价高出172.8万；比市场评估价低了787万元左右，成交单价约16万元/㎡。

三、罗湖天钻法拍成交8万/㎡，账面亏630万

有的片区热闹，有的片区却冷得让人唏嘘。

10月16日，深圳罗湖中海天钻成交了一套建筑面积约180.2㎡的法拍房。原业主2017年末以2078万元买入，当时买入单价约11.5万元/㎡，如今以1448万元被法拍成交，成交单价仅8万元/㎡。单是账面便亏损了630万，如果加上持有成本以及时间沉没成本，亏得更多。

想当年的中海天钻，原址所在的鹿丹村，可是早期深圳最好的公务员小区，聚居了不少早期干部、工程师等人物，也正是因为早期建设时使用大量海沙导致房屋工程危机。2014年，鹿丹村启动拆迁，成为深圳第一个全面旧改的商品房小区。

2015年，鹿丹村旧改地块竞拍，包括万科、中海、招商、金地等多家知名房企加入争夺，最终，中海以8.88亿元总价拿下，成为当年的地王。这就是今天的中海天钻。

2015年12月，中海天钻精装房首次开盘，均价约11万元/平，该价格在当年可是深圳顶级豪宅选手。

如今七年过去，还不到十年周期，中海天钻二手房指导价在8万左右，市场价趋同于指导价，亏损程度极高，在深圳也是相当典型。

让人戳心戳肺的是，与中海天钻同年入市开盘的华润深圳湾悦府，当时售价在13万元/㎡左右，如今二手房市场价格已经涨到30万/㎡，而且目前挂牌最低总价一套也要3500多万，就算是当年买入面积最小的悦府一套房产，如今也是妥妥的涨了一大波。

■财富分水岭，取决于方向

三个法拍案例同台出现，对比冲击有些大。当年的决策，向东、向西，似乎注定就是财富身价的分界线。

房产作为家庭财富大宗交易，一个决策影响的不止是五年、十年乃至更长时间。尤其是1500万及以上的豪宅买家，可能你做的每个决定，都会是一个财富分水岭。

所以说，买房首先是先选方向，再选房产。

方向错了，一切努力和动作，都是白费。

方向对了，产品不对，或有影响，但未必是毁灭性的颠覆。

当然，能做到不止是方向对了，房产品类也对了，那自然是两全其美，身价步步高升。只是时过境迁，很多人都错过了低成本时代。如今大浪潮冲击，真知灼见已然呈现。

而20年前@房地内参 就说过深圳楼市大格局“西比中强，中比东强，北比南强”、还有前几年提出的“地地地王、稠密价值、精密价值”等系列专业观点，依然一次又一次得到验证。