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投资分析
人才房6折批量入市,对深圳后市影响如何?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-11-11 16:06:06点击11929


导读:
■大批人才房放量,6折价格入市
■炸裂了!还将陆续有来
■对后市影响如何?该注意什么?
正文:

■大批人才房放量,6折价格入市

实话说,深圳保障房和商品房的64比例,并非新事件,但当前的楼市环境,瞬间4422套人才房的大放量,还是让不少深圳人忍不住刷屏。


一次性6个人才房项目,

总供应4422套,两房户型1957套,三房户型2465套,

单身居民、2至3人家庭可认购两房;

深户、全日制本科以上学历、满3年社保即可申请;

领军人才优先;

选房顺序通过公证摇号方式确定

……


尤其是人才房的价格,更让大家震惊,虽然并非每个项目都很便宜,但相对商品房来说,有些地段的人才房,几乎是商品房的腰斩价格,几乎是地板价入市。

比如位于宝安西乡的安居鸿栖台,毛坯均价4.29万/㎡,2023年12月20日即可交付,三房总价约370万,首付三成100万左右。

而同片区的商品房新房售价,大多在8万元及以上,即便折扣后也要7万多以上,三房总价基本上要500万及以上,首付三成至少150万。

再如位于光明科学公园板块的华侨城九樾广场人才房,含装修均价3万出头,三房总价250万左右、首付三成75万即可拿下。而同片区的新房至少4.5万,首付三成100万及以上。

人才房的单价,相当于商品房的地板价,直接腰斩一半及以上,

两年前买入光明的刚需业主,更是直言“看到这个价格心态崩了”、“商品房不止卖的贵,还豆腐渣工程”、“一样的位置,人家建的又快又好,现在才认购,同样明年6月交房,我们都月供两年了”……

由此,深圳安居房的供应放量、相对友好价格,对不少刚需的刺激还是不少的。而且还不止,后续还会有更多的公共住房入市。

■炸裂了!还将陆续有来

根据深圳“二次房改”的住房供应计划,到2035年,深圳将新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,超出商品房的数量。

十四五期间深圳规划期内计划建设筹集住房89万套(间)。其中,建设商品住房35万套;建设筹集公共住房54万套(间),包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房40万套(间)、 共有产权住房8万套。

“十四五”住房建设筹集时序表:

而且,规划期内计划供应分配公共住房34万套(间),包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房20万套(间)、共有产权住房 8 万套。

“十四五”住房供应分配时序表:

看看政府规划的公共住房供应分配,未来三四年,每年还要供应2-3套公共住房(人才房、安居房)。

而且商品住房与公共住房的整体供应占比是60%、40%,这就意味着以后进入市场流通的商品房占比是较低的,公共住房的供应量是相当大的。

尤其是在今年深圳二手房成交总量预估才2万多套、月均成交2000套的情况下,对比就更明显了。

而且,深圳安居房政策,如今尚未有明确调整方案消息,买入10年就可以换本本。同时,现在放量的大批人才房,部分地段、配套、资源较好,加上明显的价格优势,此前高位站岗买入的刚需忍不住心碎,尚在观望的刚需,则觉得是机会。

再者,深圳楼市限购限售政策始终没有放松,商品住宅限售3年,对长期自住的刚需买家来说,人才房安居房自持10年其实并无太大差异,还降低了首付、月供压力。难怪昨日这消息一出来,深圳市场其实是相当炸裂的。

只是,不少人没有意识到的是,即便是基于自住需求,一旦进入人才房或安居房系统,就意味着未来10年都被锁定了,房产金融属性完全被压制,没法市场化、有效地盘活投入资金的流动价值。

■对楼市影响如何?该注意什么?

对深圳房地产后市和商品房又有什么影响呢?

其一,现在公共住房和商品住房的64配比,意味着以后6成房源都是以公共住房为主,真正可以进入市场流通的商品房,不但量被压缩,一些有效地段房源也被占据了。这就意味着未来真正有效房产,其实是逐渐减量的。

其次,由于楼市限购限售政策,只要进入了公共住房系统,就无法释放房票(除非中途退出),这意味一半人及以上的房票萎缩。但是,对有足够资金和能力的人,受限于公共住房的户型面积,就会偏向于自己买商品房,而且是好的、面积较大的商品房。

再次,现在新规划里明确表示,公共配套要实现均等化。也就是说,无论是商品房还是公共住房,社会属性角度,大家享受的公共配套是会越来越均等化的,包括教育资源,还有可能会侧重在大型公共住房社区周边。但不同人的住宅空间,则会因自身能力的差异,而导致户型面积、装修档次会有所差异。

而在上述各项资源均等情况下,绝大多数房子差异其实是被抹平了的,真正差异就是房子本身,甚至可能会出现了隔一条路单价相差N万元的情况。

当然这是极端的,我们只是从这样的一个角度,提醒目前持有房产的人士,一定要重视真正具备优势的有效房产,尤其是都市豪宅、超级豪宅。

而且要再次提醒:有志于升级家庭居住空间的人士,一定要重点注意,要与普及化的、优惠性的公共住房实现分流,甚至要平行。而且此前多次提及的均价以下的房子一定要注意别踩坑,一定要盯紧的是真正的有效房产。


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