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投资分析
深圳楼市将迎来新冲击,如何穿越周期理性选房?

作者:房地内参 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-11-22 13:58:38点击29043


前言

近日,颇受关注的住宅项目如颐城·瑧湾悦家园(以下简称”瑧湾悦”)、天健悦湾府拿到预售证,入市在即,加上后续要入市的深铁某项目,深圳房地产市场躁动得更猛。

越稀缺的越有价值,道理大家都懂,但要做决策时却容易陷入困扰。@房地内参 不少会员也在咨询:都在前海,总价都在1000~1500万之间,该怎么选?

图片截图来源于深圳市房地产信息平台

■巨大冲击,买房逻辑要变

解决上述问题之前,我们必须要清楚:随着上层声音的逐步释放,中国楼市转折信号已经逐步出现。深圳作为资金极度敏感的城市之一,新房市场的底部构筑基本完成,真正优质房产更是实力型买家一直瞄准的对象。

但容易被忽略的是,深圳本来可建设土地就极少,加上保障房和商品房的64占比,商品房总体有效供应量持续下降,深圳商品房市场遭受的冲击、分化愈加明显。

数据显示,当前深圳商品房新增供应量只有寥寥3~4万套,但明年715新政满三年期后,根据新生儿和新落户数量预计每年将释放房票20万张,即便只有3成人有购房意向,每年也新增6万张有效房票。

而以目前深圳豪宅的供应情况来看,我们估计明年4月份以后,优质的有效项目甚至可能会断供,可入市的豪宅更是少之又少。

对此@房地内参 预判明年会出现这样的情况:10月份超大城市豪宅价格跳空高开的状况将出现,无效房产通缩,有效房产价值体现也将更加稀缺。

那么,你的买房逻辑,也必须要变了!

图片瑧湾悦实拍图,非开发商交付标准

如何穿越周期理性选房?

无效房产通缩、有效房产稀缺,是什么意思?就是有些房子会扛不住市场的冲击,但有些房子就会保持价值。所以对买家来说,有效房产则是真正追求的买入目标。

总价1000-1500万的房产,是目前深圳几个核心城区供应的主流,但并非所有都是真正有效的房产,能真正符合潮流及未来市场的,更是越来越少。所以我们才再三提醒大家,必须得擦亮双眼,真正有效房产的辨识度。

@房地内参 以近30年房地产研究及实践经验总结,当下能真正穿越房地产周期、持续保持价值、助力你实现财富升级的有效房产,应该是同时具备“稀缺的自然资源,稀缺的民生资源,稀缺的声望资源,稀缺的物管资源,稀缺的产品资源”这五个要素,而且综合表现越好,越值得优先选择。

但是,坦白说,现在深圳即将入市的新盘,并非每个都符合上述要求,有些人甚至被价格诱惑,往往有可能错过真正的好项目。

为了让大家更好地辨识,接下来,我们以前海热盘【瑧湾悦】为例,进行细化分析,以供参考。

片区分析

必须承认,真正的前海(桂湾、前湾、妈湾),是深圳有志者瞄准的中心区。深圳作为经济大城,有足够的实力打造高标准的前海中心区,毕竟这也是深圳主城区内的大片可建设区域。

加上前海规划累计超过1000万㎡的商务面积,未来将超过50万人在此就业(数据来源于前海管理局),而前海可供应的居住空间极其有限,这就使得前海本身的客户基本盘相当好。

而且,前海也在我们此前多次强调的“鹏户区”范围,整个片区都属于有效片区、有效地段,是深圳当前及未来发展的重中之重。

所以,只要资金量够得着,就尽力买入前海的住宅。至于买哪个更好更能体现价值?那就与项目的地段、资源、产品、品牌、物管这些因素密切相关。

一、其实是前海的居住中心

分析前海三湾,其实可以发现,前海内部的居住中心,是在妈湾。

不同于国际金融城的桂湾(约2.95平方公里)、科研和文化创意集聚的前湾(约3.1平方公里),妈湾定位是深港国际服务城(约7.265平方公里),不但占地面积至大、景观资源至丰富、整体容积率至低(1.28~1.48),土地留白也至多,到目前保留了平方公里级的未开发资源。

加上妈湾东南向背靠大南山,西北向直面前海湾。而且前湾公园(规划中)、月亮湾公园、建面约3.6万㎡铁路公园(建设中)、丝路长廊、城市中央绿地公园集中在瑧湾悦1公里范围。本项目T102-0337宗地、T102-0338宗地西北侧拟规划公园绿地(规划中)也在报审中,生态资源丰富。这在前海CBD是的生态宜居宝地。(备注:前湾公园(规划中)、铁路公园(建设中)、周边绿地景观资源的规划方案及建设时间以政府审批意见为准)

根据规划,妈湾实际上对标了“曼哈顿中央居住区-上东区”,旨在打造前海的高端居住区,推动前海金融湾向前海生活湾进化。

就现状来看,桂湾建设基本完成,妈湾留白多未来空间大;就长远的居住感受来说,人居氛围浓、生活体验、配套多元的居住中心,其实是胜于高密度高容积率的商务中心或者科技密集区。大家看下福田中心区与香蜜湖,可以对比下。

图片妈湾规划效果图,来源网络

二、客户基本盘

基于妈湾的定位,其实这里已经聚集了世茂前海中心、香江金融中心、金立总部大厦、香融中盛总部、前海自贸、信利康总部、顺丰总部等商务集群,总体入驻率超80%,吸引着大量优质的上下游企业涌入。丝路长廊通过约2公里长的空中平台,将公园、企业总部、小区三者连接起来,客户基础极强。(备注:上述数据来源于前海管理局网站)

5号线以及15号线的铁路公园地铁站,穗莞深城际规划也在此连接。预计2023年全线贯通的妈湾跨海通道,不但将实现妈湾片区的客货分离和过境分离,还可快速直达腾讯大铲湾“企鹅岛”,实现妈湾与大铲湾空间联动。

图片地铁15号线规划图,来源于网络

这就打通两个区域的生活圈、商务圈,辐射半径进一步扩张,由此导入了至少10万腾讯企鹅岛以及其他商务客户,他们的支付能力较强,保证了项目未来的价值基础。

三、深圳未来、前海未来

根据前海管理局规划文件,前海规划建设小学1所、九年一贯制学校8所、国际学校3所。妈湾的国际学校占了4所,具备前沿教学实践的全球K-12学校——荟同学校已开学,还有深圳哈罗国际学校、礼德国际学校等。

而且,妈湾还新增规划了1所九年一贯制公立学校,瑧湾悦附近周边车行2公里(根据百度地图测量)范围内汇聚3所国际学校,涵盖幼儿园至高中全年级,这就为片区业主提供了更多元化的优质教育资源。

加上妈湾目前集中居住的群体基本上全是豪宅客户,如招商领玺、颐湾府等业主都是左邻右舍,栖湾里也是纯住宅小区,这就保证了片区居住的客群更加纯粹,圈层更加稳定且高端。

图片

图片妈湾片区配套示意图

可以说,作为前海三湾面积至大者,容积率至低者,也是留白至多者,妈湾的自然资源、民生配套资源的稀缺叠加,其实已经超越了深圳绝大多数片区,未来想象空间巨大。深圳的未来在前海,前海的未来在妈湾。

项目分析

就产品本身,我们反复强调过要选择集约化程度高的产品,可以在约1公里步行范围内实现办公、居住、商业、酒店等多重业态叠加的住宅项目,不但节约了时间,更是项目价值的基础。而且,未来的主流居住潮流,就是类似这样的集约化住宅。

1、本质就是集约化项目

瑧湾悦总占地面积约3.3万㎡,总建筑面积约25.3万㎡,涵盖5栋高端住宅、1栋奢阔公寓、1栋人才住房及主题商业街区。

其实这也是深国际与万科联合打造的三期地块,是总建面约80万㎡妈湾19单元深国际前海综合体的核心部分。

19单元规划两栋写字楼、两栋写字楼,约5.8万平方米集中商业,约4万㎡酒店(万豪集团威斯汀酒店),一所荟同学校,约8000 ㎡文化中心,1所九年义务制国际学校等配套,已经聚集了区域内至好的资源,1公里步行范围内覆盖了大型开放式街区、办公集群、多条地铁,不但集中且非常齐全。

图片深国际前海综合体分布效果图

比如瑧湾悦紧邻的前海深港数字经济小镇,出租率已经超过60%,包括纳恩博、Castlery中国区总部、锐捷网络等14家龙头企业已经进驻,还有2家独角兽+1家准独角兽企业,数字经济聚集度排名在前海靠前,商务集群氛围已是妈湾至优。

比如瑧湾悦不但自带约8400㎡的开放式复合商业街区,还与建面约5万㎡的已开业的印里商业串联起来,相当于在自家楼下即可享受到24小时立体公园生态街区,随时可以逛愈欣书店,约朋友喝SEESAW咖啡、喜茶,一起吃嗨火锅……

不止于此,万科瑧湾悦还紧邻地铁5号线铁路公园站,加上规划中的地铁15号线交汇在这里,深惠城际也将经过此。

可以说,瑧湾悦本质上就是一个多业态、集约化的综合体住宅项目。而这样的项目,不但节约了时间,还了你的效率,是当下及未来真正主流的住宅小区,价值较之单一业态的项目更强,财富属性也更高。

盘点前海待售的几个住宅项目,能在1公里步行距离真正做到商务集群、大型开放式商业、高端住宅、多地铁交汇的集约化综合项目,少之又少。

图片项目配套示意图

2、产品分析

就项目本体来说,瑧湾悦的各个楼栋设计为交错式布局,这就保证了各户型没有遮挡,即便是北向也能保证采光与通风。每座住宅配置挑高入户大堂、车库大堂。

即将推售的首批322套产品,主力户型为建面约110㎡、约170㎡的四房,做到了3米层高,2梯4户,23-32层高层建筑。

不同于市面上大多数建面约110-115㎡只做到3房,瑧湾悦即将推售的约110㎡户型,不但做到了4房,尺度感相当于市面的建面约140㎡户型;加上室内承重墙极少,后期业主直接可以根据家庭实际需求进行调整,考虑的是不同业主的不同阶段需求,灵活性比较强,对业主来说也是好的。

图片建面约110㎡户型示意图

很多人关注的建面约170㎡大户型,为了让空间尺度更大,万科特意采用LDK横厅+双龙抱珠设计,而且做到了面宽>进深,保证室内得到更大的采光面和更好的通风。

而且我们注意到,瑧湾悦建面约170㎡户型几乎是零过道,那就意味着没有任何的空间浪费,使用率更高,空间也就更大了,这应该是全市极少建面约160㎡以上实现大面宽、无过道的户型,空间感甚至达到建面约200㎡以上,既开阔又可变。

建面约170㎡户型示意图

3、品牌分析

现在被调侃“买房开盲盒”的时候,开发商品牌价值更是重中之重。毕竟品牌越大越有住房保证、物业保证、价值保证。

况且,全球来看,随着财富增加,身价提升,人们对其居住小区的品牌要求越高。毕竟这关乎的不止是里子,还有面子。

瑧湾悦是万科和深国际联合打造的前海“瑧”系项目,也是深圳万科第五个“瑧”系项目。

说到万科“瑧”系项目,很多人都不陌生,从香蜜湖到深超总、再到前海湾,瑧湾汇、瑧山府、瑧山道、瑧山海,任一个项目都得到了市场及客户的验证,是深圳豪宅客户和新贵追逐的典型项目。

瑧湾悦不但延续还升级了万科臻系的格调,我们认为其展示的价值空间还是非常值得期待的。

4、物管分析

物管的重要性,不但体现在项目服务,更是未来的价值保证。对项目来说,一个小区物业水平如何,甚至影响了项目未来的价值空间。可以说,物管就是小区价值的保障与续航。

38年深圳万科积累了深厚的豪宅开发经验,万科物业也深得业主的认可。以服务超 2200 万位用户的经验积累升级而成的万科瑧系物业,为瑧湾悦业主提供的服务,享受的不但是万科社区2.0的全系服务,更是整个万科体系的理想人居生活范本。

价格及价值分析

大家都很关心的价格又如何?

瑧湾悦的备案均价10.6万元/㎡,带装修,总价约1018万元起,2024年12月底交付。天健悦湾府毛坯限价9.2万/㎡,带装修均价约9.7万/㎡,总价约943万/套起,2025年10月底交付。

前海有些项目是毛坯交房,交付后需要自己装修,不仅麻烦还耗时耗精力,而且后续居住上可能会带来较多的噪音和其他影响。有些项目则要到2025年底才能交付,差不多迟了一年时间。

如果是同一时期买入预售新房,总价差不多的情况下,瑧湾悦的时间成本其实更低,相应也减少了部分沉没成本,可以交付给业主。

综合上述,以均价10.6万元/㎡来算,前海住宅未来价值表现将如何?

参考项目周边的二手住宅,大多数楼龄较长,相对老旧,其实并无什么可比性;次新盘前海时代CEO公馆二手房成交价18万/㎡;同在妈湾片区的次新房如招商领玺、颐湾府、栖湾里(未交付)等,都是开盘均价均超过10万/㎡的高端小区,居住群体相当稳定又高端,保证了片区的调性和价值。

再看同属万科臻系的瑧山府,开盘时政府限价均价约9.7万/㎡,精装交付,当天售罄,如今二手房指导价约13万/㎡,实际售价约19-20万/㎡,而且二手房源放盘极少,业主都惜售自持。而一路之隔的次新盘,开盘售价相差不多,如今二手房售价却低了约3-4万元/㎡。

再综合项目的地段、资源、产品、价格以及金融属性等来看待前海住宅的未来价值,估计大家心底已经有一把秤衡量。不多说,留给时间验证。

年底打新机遇,祝你好运!

整体来说,前海住宅都是稀缺的,毕竟供应量太少了,所以只要有资金有房票有机会,别放过。

尤其是年底之际,越来越逼近明年4月份、10月份的几个关键节点,深圳房地产市场或将出现变局,但无论怎么变化,考验的就是买家对真正好产品的甄选能力,但真正好的有效房产又越来越少,竞争激烈必然更加白热化。

再次强调:前海目前待售的新盘住宅,都是属于有效片区、有效地段、有效房产范畴,都是值得打新的,只是个盘更考验大家对产品的把控和甄别。综合地段、资源、品牌、产品、配套、物管等各项要素,无论现在还是长远来看,综合价值强的项目则是优选。

提醒:年底深圳新房大战已经上演,打新机遇与风险并存,明珠也会蒙尘,穿透迷雾才能看透本质,祝福准备打新的你,选到好房,收获更多财富!

图片瑧湾悦实拍图,非开发商交付标准

声明:本文仅代表作者个人观点,本文中引用的数据及图片并非开发商提供,与开发商无关。

①教育配套免责:本文仅对周边教育氛围进行宣传,具体学校建成、开学时间及入学条件、学区划分均以政府相关政策及学校相关规定为准,相关教育资源是否引入、运营时间、课程设置、收费标准等,以相关教育机构实施为准,不作为开发商承诺

②涉及“前湾公园”“铁路公园”免责:前湾公园(规划中)、铁路公园(建设中)、周边绿地景观资源的规划方案及建设时间以政府审批意见为准

③涉及“连廊/天桥/连桥”免责:项目用地红线外所有天桥、连廊均尚在规划中,具体实施方案以政府意见为准。

④涉及“15号线地铁/铁路公园地铁站”免责:地铁(15号线,规划中)及铁路公园站的相关规划信息来源于《深圳市城市轨道交通第五期建设规划(2023年-2028年)》,地铁建设方案和建成时间以政府意见为准。


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