GO
投资分析
大疫三年,“房住不炒”开始纠偏!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2022-12-14 17:06:08点击14813


导读:
■这下,深圳楼市真要回暖了?!
■对“房住不炒”的准确理解
■取消对房地产的限制,是经济所有领域的复苏前提
■2023年4月——深圳楼市关键节点!
正文:

■这下,深圳楼市真要回暖了?!

距离12月5日深圳公布有些场所出入核酸检测不必要查验已经过去了10天时间。

大疫三年,一朝“放开”,恍惚间有种梦回2019年的错觉。

随着深圳疫情防控的优化,一向被视为政策市的深圳楼市,肉眼可见的正在发生变化。

据@房地内参 粉丝爆料的一份聊天记录称,上周末两天的交易量异常,不光看房的人多,成交也多了起来。
就连躺平已久的中介们,仿佛间也恢复了往日的激情满满,有中介放风称仅上周六深圳二手房成交就达500套,新房则突破700套!
上述数据的真实性暂且不表,但该说不说,成功传出了深圳楼市的暖意。

从房企端到市场端,从“三道红线”到“三支箭”,被“房住不炒”捆绑已久的手脚,正在陆续放开。

■对“房住不炒”的准确理解

在@房地内参 看来,接下来深圳房地产的市场表现,将是对“房住不炒”的纠偏与修复。

为何这样说?

完全不否认房住不炒的高度绝对正确性,这是前提。

所谓房住不炒,明确指的是不要炒作、打击炒作。因此,对于炒作投资者,理应对其进行严厉打击。

在这种主基调下,深圳接连出台了715新政(精算级调控)、208新政(二手房指导价),无不是甫一实行,便功效卓著。

在政策的淫威之下,精准打击了善于在楼市投机倒把者的同时,也误伤了一部分刚需。

比如2020年的715新政中对深户三年社保年限的规定,堪称是百密一疏,因为这个政策的出台瞬间让生于2002年的孩子没了购房资格。

当然,政策的初衷肯定是打击外来落户炒房者,但最终却让深圳的新成年户籍遭受到了来自深圳市的限购歧视,不得不说深圳狠起来连自己人都不认!
随着政策实施的深化,对房住不炒的偏误从政策端传导向了市场端。

先是二手房成交跌穿月度成交5000套的荣枯线,紧接着3000套、2000套、872套(2月)……本以为市场底出现了,但却发现深圳楼市的底是深不见底。
多年下来,导致深圳楼市陷入了断流境地。

统观下来,房住不炒的执行已彻底沦为了房住不买、房住不卖,以至于房住不循环。

■取消对房地产的限制,是经济所有领域的复苏前提

可以认为,贯彻于深圳房地产中的“房住不炒”,多少有点矫枉过正的意思了。

就正常而言,房地产市场要保持舒畅并具备自我调节能力,需保持进入渠道100%、持有环节70%以及退出渠道30%的状态。

如果房地产丧失了流通/交换,那么价值就荡然无存。

新房自然可视为是房地产进入渠道的一部分,而二手房则兼具进入(新业主)与退出渠道(老业主)两种职能,其存在至少30%的交换是必要的。

假设30%的房产具备交易的可能性,那么真实交易的比例大概率会在15%上下浮动。但很显然,现在的严密限制措施,连这点正式交易比例都无法达到。

数据或许更为直观:

1)内网数据:11月1日,四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)内网挂盘的深圳全市出售房源数据统计,达到了102442套;
2)外网数据:11月份深圳房协统计,深圳有效二手房挂牌出售房源为4.3万套。

若以外网数据挂牌4.3万套、15%的真实交易计算,11月份二手房成交理应为6450套,但实际成交却为2590套,差了1倍不止。

需要指出的是,哪怕是2590套,这还是近几月深圳二手房成交的高点,交易被限至此,还不足以说明问题吗?

在这种情况下,取消目前的限制措施,恢复房地产的正常的流动性才是应有之义。

诚如大疫三年的大限已去,715新政误伤部分刚需的大限三年将至,在从一切为了防疫到一切为了经济的转变中,对“房住不炒”进行纠偏,理应是经济所有领域的复苏前提!

■2023年4月——深圳楼市关键节点!

在刚刚过去的经济会议中,延伸和细化了ZZ局会议的精神。

大王注意到,房住不炒的说法没再提及,取而代之的是“大力提振市场信心”,决策层想传递的声音已经力透纸背。
具体到房地产,现在深圳的救市政策仍然集中在救房企、救项目这种供给侧动作,但是对于需求端的恢复交易自由以及金融待遇改善,做得还不够。

接下来,必须尽快解除龙头城市和龙头片区的限购限售,并且针对存量市场降低按揭利率,只有这样才能真正起效。

而且解除限购政策,实现价格博弈自由,绝对没有违背房住不炒的精神。

再就是让房住可买,让房住可卖,甚至于让房住可投,因为房地产的投资需着眼于5年以上,有时间限制本身就区别于投机倒把,因为不属于炒房范畴。

如此一来,整个房地产的流量就会逐渐复苏,经济其他领域的最大障碍便可一扫而空。

截至目前,深圳并未出台全面的放松政策,@房地内参 数次预判,明年4月份大概率政策会发生变动,届时市场将会迎来放松的机会点。

但就既有的政策而言,无论是救房企还是救项目,都没有在需求端真正发力,等到需求端的政策有更好的支持声音时,深圳楼市会绝地反弹并达到高潮。

购房者是选择继续躺平?还是勇毅起身?在接下来市场分根的行情之下,将成为家庭财富格局的分水岭!



免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。