■中国人居“升级”史

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。——杜甫

疫后时代，“阳”群密集，居家隔离的我们，对居住空间的感受越来越深。为此，今天我们忍不住回顾了一下国民人均居住面积的发展史。

查阅资料发现，早在1978年，中国城镇人均居住面积才3.6㎡，人均住宅面积更是只有6.7㎡。当时的筒子楼比比皆是，住得局促又难受。

老百姓的住房问题亟需解决，为此1998年国家开启了第一轮“房改”，彻底取消住房分配制度，市场化改革开启，从此房地产逐渐成为我国经济的支柱，带动我国经济实现了跨越式的发展。

第一轮房改后，房地产市场被彻底激活，楼市迎来了黄金时期，从1998年全国城镇居民人均住房面积仅只有18.7㎡，到2020年，这个数字已经大幅增长到了近40㎡，普通人的居住条件发生了天翻地覆的变化。

■矛盾仍突出，需求仍存在

这些年来，我们的居住条件越来越好，导致人们对“居住”的期望值日渐抬升。

根据国家统计局《中国人口普查年鉴-2020》内容显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76㎡，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18㎡。

但是这在住房紧张的大城市，并没有得到缓解。

尤其是一线城市北京、上海、广东人均住房建筑面积分别为34.89、32.28、33.84㎡，都没有达到全国平均水平。

再来看国际数据的对比。美国人均住房面积为67㎡，澳大利亚为62.4㎡，英国为49.4㎡，中国台湾为46.86㎡，连人多地少的岛国日本人均住房面积都达到38.81㎡。

目前来看，我国的人均住房面积依然小于美欧日等发达国家，距离日本还有5%的提升空间，距离英法德还有20%的提升空间，距离美国则有一倍以上的提升空间。

目前中国的人均居住面积是近40平米，而发达国家以典型的美国为例，人均居住面积是68㎡。

不止如此，中国的40㎡和美国的68㎡之间还有一个很大的区别——国内是以建筑面积来计算的，而美国，包括欧洲一些发达国家，是以使用面积来计算的。

所以，在人均居住面积方面，还有很大的可增加、可改善的空间。

对此，住建部住房政策专家委员会副主任认为，对比发达国家经验，中国城镇化预计还有20个点的提升空间，房地产行业差不多仍有20年的红利期。

■2035年人均居住面积超40㎡？ 人均100㎡？

以我们身处的深圳为例，人均住房空间的提升其实更明显表现在最近十多年。

以前没有住宅限购时，投资者更热衷中小户型，因为这些户型的流动性更有保障，租赁出售更高效些。所以那时候的讲究就是“面积越小、单产越高”。

深圳自2010-9-30每家限购两套开始，购房资格就有了价值，为使房票的价值得到最大程度的发挥，购房者当然是超越一步到位、变成追求一步到顶。

最开始的2年、即2012年中之前，人们的感受还不明显，只是最先进、先知的一群在行动。数据可以体现得更加明显。

2011年，深圳人均居住面积达到27.94平方米/人，2012年开始下降，但2012、2013年的降幅不大，到了2014年人均居住面积较上年陡降了6.4平米，至2017年低至十年的谷底，为19.7平米/人，2018年是深圳启动“二次房改”的时间，当年的人均居住面积开始回升，较上年增加了1.3平米/人。

2020年8月，深圳官方曾披露数据显示，深圳常住人口人均居住面积约28㎡，相比于全国40㎡，仍然存在12㎡差距，还有极大极大的提升空间。

■这条路，依然任重道远

怎么做到的？2021年7月9日，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）。

根据征求意见稿，深圳在国土空间总体规划中合理安排生产、生活、生态空间，在保障总体用地结构均衡的前提下，逐步提高居住和公共设施用地规模和比例，确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40㎡以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。

我们知道，目前深圳已经进入人均GDP有望超过高收入经济体中位数，随着未来居民收入的提升，住宅改善需求也会不断释放，而面积提升是住房改善的一个重要指标。

加上深圳保障性住房的大量供应，假以时日，深圳人均居住面积也将从过去不足20㎡，逐步增加，甚至达到30㎡、40㎡也有可能，更宽裕的还将达到50-60㎡。

其实早在2012下半年开始，深圳的先进群体便开始释放“大有好处”的舆论，@房地内参 当时便预判了“大平层的春天到了”。

后来，深圳的大平层户型标准一致被拉高，这在豪宅领域表现的特别明显：从最初的140㎡大平层，然后两年一个台阶、每个台阶+50平米，2010~2022的12年时间里从140㎡为主流干到了主流350㎡，400+开始层出不穷。

其实在超级豪宅领域，我们认为，人均居住标准应该达到100㎡及以上才更适合。当然，这是极个别的，并非普遍。

但毋庸置疑的是，人居这条路，依然任重道远。