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投资分析
复盘2022深圳楼市:一夜回到1997

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2023-01-03 14:22:17点击15020


2022已是过去式,2023曙光在现。

但是回顾过去一年,深圳的房地产市场让人唏嘘不已,甚至一夜回到1997年。

深圳2022年的楼市行情,新房成交套数回到了1997年、倒退25年;二手房的成交套数回到了2002年、倒退20年,房价回到了2018年、倒退4年。

具体如下:

新房成交约34441套,成交量同比2021年下降33%,成交套数等同1997年。

二手成交约21701套,成交量同比2021年下降46%,成交套数等同2002年。

整体房价水平下降了28%,等同于2018年。

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新房的成交其实属于正常情况。而据不完全统计,2022年深圳约100个新盘入市,日光盘4个。

但是深圳的商品房供应主力已经在2007年以后转为二手房,所以二手房成交量是更为关键的数据。

但是深圳二手房市场接近断流了,不但年成交量创下近20年来新低,月均成交量更是只有1808套。

全年算下来,这个月均成交量,完全没办法对应2000万级别人口的这座超级大城,连香港都远远不如,更不及其他三个一线城市。

深圳的二手房危机、楼市断流是客观存在的,以人口比例、交易存量比例看,其严重程度或是同类城市的举世之最。只要限制政策不调整、直接行政打8折的参考价不调整,这场危机就不会结束。

如果说这之前的危机影响的还只是房地产本身,那么接下来就会产生溢出影响。

因为地产具有“价值的源头,信用的本位,剩余的归处,一切的平台”这个属性。

而我们再次回顾2022年的深圳楼市,相信再也没有比之更艰难的了。

1月,LPR调整,5年期以上LPR为4.6%,降低5个BP,一年期降低10个BP,为3.7%。5月,深圳首套利率低至4.75%。6月,深圳商务公寓认定居民居住即可转民用电价。7月,深圳公积金贷款规定征求意见,父母子女等可共同申请,最高14倍。8月,LPR迎来3连降,1年期为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。这也是中国国内利率市场难得的低点。9月,深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”在坪山顺利完成。10月,深圳住建局发布《2022年房屋租赁参考价格》。11月,央行、银保监会及证监会等部门,从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资。

同月,央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,包含16项具体举措,从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展,政策力度空前(简称:房地产金融16条)。

12月,“房地产是国民经济的支柱产业”再次被重提。

曙光再现,展望2023,即使历经风雨,我们依然砥砺前行。


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