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投资分析
接下来,房价还会继续上涨!理由是?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2023-02-06 11:09:06点击13577


导读:

■前言
■房价上涨的16大理由
1、城市化进程拉动房价上扬
……
4、房地产是大部分地方财政的主要收入来源
……
7、通胀预期加大,带动房价上扬
……
10、十、房子是保值增值的最佳投资
……
16、有房百姓支持房价上涨

正文:

■前言

现在的楼市,10人中大概有9人都会预测2023年房价还将继续下跌。

且下跌的理由很充分:

——人口负增长,那么多房子建了卖给谁?
——90后、00后们人手继承N套房,谁会去接盘?
——居民口袋缺钱,拿什么去支撑那么高的房价?

诸如此类……

不可否认,这些理由是正在出现或者是已经出现的现象。

但又怎样呢?难道这就是房价的决定项吗?

怕是不见得。

房地内参认为:接下来,房价(尤指一线城市)依然会涨。

只不过随着有效房产的急剧缩量,更多的房子只能做财富考虑且在价值层面出局。

遗憾的是关于价值的这场游戏,至少跟70%的人无关了。


■房价上涨的16大理由


以下是房地内参整理的房价还将继续上涨的理由(房地内参已根据时效略做调整)。

你认为哪个理由成立呢?欢迎在评论区留言交流。

一、城市化进程拉动房价上扬

截至2022年底,中国城镇化率为65.22%,较前几年增幅放缓,而发达国家的平均水平是70%以上,中国离这个水平还有很大的差距。
这就意味着还有大量的农民要进城,这些进城的农民需要住房,住房需求空间非常庞大。

中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,城市化进程的加速,必然伴随大量非城市人口涌入城市。

要知道,中国是个农业大国,农村人口占了大多数,光进城的农民,就是住房消费中一个非常诱人的数字,除非城市化进程停滞,否则农民不会停止进城的脚步。


二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期


君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进。今天的一个城市,几年前的城区范围还很小,3-5年后城区范围就成倍数扩大。


拿广州来说,几年前城区范围只有1000+平方公里,今天已经扩大到3800+平方公里。

城市的快速扩张,必然导致大拆大建,扩张后,需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外,大拆大建还导致大量的拆迁性需求,并且都是小房换大房,普通房换高档房。

不可能城市扩张后,却无人进驻,而成为一座空城。事实证明,城市扩张到哪里,人口就填满哪里。

三、经济发展离不开房地产,支柱地位无法动摇

大城市在几年前,是以房地产作为支柱产业来对待的。

当下大城市的经济发展走上正轨,房地产的支柱产业地位虽然不明显,但仍然在起着举足轻重的作用。

而在二三四线城市,房地产仍然是当之无愧的支柱产业。这就是为什么中央进行调控,有些地方政府却不愿配合的根源所在。

对于二三四线城市来说,尤其是三四线城市,产业薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地产来带动经济的发展。

房地产的开发,是城市方向的引领者,房地产开发到哪里,城市就延伸到哪里。

房地产的带动作用,是谁也不可低估的,几乎带动所有行业的发展:

比如服装、化妆品等看起来与房地产无关,实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳,开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场,无不在推动其发展的车轮。
离开房地产,各行各业都将受到不同程度的打击。

四、房地产是大部分地方财政的主要收入来源

房地产成了地方政府财政收入主要来源,这已经是一个不争的事实。

我们不说房地产对地方经济的拉动,单是房地产开发所需的土地供应,就是地方财政的支撑点。

如果缺了土地收入,地方政府的腰包就会囊中羞涩,减少了财政收入,就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

所以,无论中央怎么调控,地方政府自有算盘,拨打着自己的小九九,不能公开支持房地产,便在暗中支持,这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。

如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等,除了一线城市基本做到外,二三四线城市,基本没有实行,政府睁只眼闭只眼,实际在暗中支持房地产发展。

五、奢侈消费风起云涌,助长房价飚升

前些时间,盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费,“哥什么都没有,就是有钱”。

这与刚改革开放那阵,靠着几分胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。

中国刚富起来,由于长期以来的贫穷落后,加上文化底子薄,一旦手里有了几全钱,就“小农意识”高涨,摆阔比富,此为其一。

其二,由于不少国人手里有钱了,生活好了生活方式便发生了质变,由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生,当前国人的享受意识日益增强。
而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一,所以许多人开始换房,面积越换越大,档次越换越高。

中国奢侈消费令世界瞠目结舌,并且有风起云涌之势。这些富人买房,出手大方,一看到心仪的房子就买下,且多是一次性付款,因为他们有的是钱。

六、注意:是控制房价过快上涨,不是打压!

国家为什么要调控房地产?

因为房地产发展过快,长期占用“超车道”行驶,严重影响其他车辆通行;因为房价上涨太快,几乎是翻着跟斗上涨的,不利于改善民生。
中央政府调控的目的非常明确,只不过大家没有解读明白。

注意,中央调控房地产,是控制房价过快上涨,是“控制过快”,控制暴利,真正意图是不要让房价涨得太快了。

但可合理上涨,是将房价控制在一起合理的上涨幅度,而不是要打压房地产,中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用是非常清楚的,不可能打压房地产。
从这个意义上来说,房地产仍然会一路凯歌,在五年内指望房价下降,无异于痴人说梦。

当然,房价的波动是有的,短期下调后很快又会上升,主线上是上升的。

七、通胀预期加大,带动房价上扬

CPI在不断上升,农产品价格屡创新高,从经济学角度来看,食品价格指数将直接反射到房价上。

看看油价这几年攀升有多快,像滚雪球似膨胀。

物价指数的走高,必然带动房价上扬,连白菜萝卜的价格都在上涨,房价没有不涨的理由。

不可能其他物价上涨,而独让房价下跌。要控制房价,就须先稳定CPI,否则控制房价只是一厢情愿罢了。

八、地价猛涨,催高房价

大家只看到房价在飞涨,实际上地价比房价涨更快。

有报道说,十年前买下的地,至今未开发,光地价就翻了几百倍,比做开发还赚钱,又省事。

地价是一年比一年高,像孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本一小半,地价上涨,房价肯定上涨。

政府采用拍卖方式出让土地,也只会加速提升地价,人为把地价炒高,除非国家改变土地出让、流转形式,否则这一方式只会把地价不断推向高点。
前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题,面粉比面包贵是很不正常的现象。

一些央企介入房地产开发,因为央企有政府背景,不缺钱,导致地王频现,这一切都成了房价上涨的背后推手。

九、建材价格攀升,成了房价的幕后推手

除土地价格暴涨外,房地产的其他方面的成本也在不断上升。

钢材、水泥等建材价格的上涨,成了房价上涨的一个隐形幕后推手。

成本增加,房屋售价无疑是会跟着增加的,并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

可能有人说,建材成本的增加,在整个成本构成中所占比例不大,并且建材价格的上升,对房价的上海影响非常有限。

诚然,建材成本的增加,在房价上涨中所形成的推动力是有限的,理由十分简单,因为到今天为止,房地产仍是暴利,是其他任何行业所无可匹敌的。
并且房地产的规模效益明显,利润略高于其他行业一点点,都足以形成巨大的利润漩涡。

尽管建材成本对房价的推动不大,但不等于没有推动,成本增加,开发商是不可能自己掏腰包的,肯定要转嫁到房价中去。

此外,建材成本上升,至少也给了开发商一个涨价的合理借口。

十、房子是保值增值的最佳投资

房子已不再仅仅是居住的,同时更是一种理想的投资产品。

在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下,房子成了百姓最为保值增值的投资产品。

从商品房诞生至今,可以说其价格行情一路高奏凯歌,只见升值,从未出现贬值的情况。

即使有价格下措的时段,那也仅是短暂的,是市场的自然震荡,并不是房子本身的贬值造成的。

许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再再而三地不断买房的原动力。

在中国,拥有5-10套房子的人并不少,而拥有2-3套房的人则比比皆是。

房子超强的增值能力,像兴奋剂一样,令国人振奋。

前些年出现的大批炒房团,也正是看上了房子的超强增值能力,并且大都从中获得了巨额利润。

十一、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响,国人总认为“有房才有家”,没有房就形同漂泊,像无根浮萍。

这一思想根深蒂固,一直在影响、左右着国人。

受这一陈腐思想的影响,国人在成年后,都为房而奋斗,所以产生了大批的房奴。

每个人成年工作几年后,就想着要买房,千方百计赚钱、省钱,目的就是要买一套属于自己的房子。

可以想象,每个成年人都想买房,一些未婚女性也想买房,男人双方在结婚前都买了房,结婚后就拥有两套房了,当然这为数不多。
但按照这一现象,中国房价没有不上涨理由,因为刚性需求大。

十二、有房才结婚的观念成为房价上涨的帮凶

百姓都在骂房价太高,许多人都参与到这个“骂战”中来,殊不知自己成了房价猛涨的帮凶。

中国人对房子有着强烈的依赖心理,有些女人出嫁总是抱着一种“我把自己托付给你”的心态,自己把自己变成男人的附庸。
更要命的是,少部分思想更加保守的女人们大都嫌贫爱富,要嫁就嫁个有房的人。

如果听说对方没有房子,就会发出威胁:等你买了房再说,没买房别谈婚论嫁。这还算好点的,碰上犟的,连房也没有?那就分手,掉头就走人。
中国男人受女性的这种“压迫”,就拼命去赚钱买房,目的很单纯,就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。

许多人就这样稀里糊涂的成了房奴,等到结婚后,女人与男人一起“房奴”,共同拼死拼活挣钱还贷。

这种思想无疑成了推高房价的帮凶,如果丈母娘们不要求男方一定要有房才恋爱结婚,那么会有许多人不会加入到置业大军中去,至少会延缓。
每个人恋爱结婚都要买房,中国有三四亿家庭,就需要三四亿套房,这还不算拥有多套房的和中途换房的,无形中拉大了刚性需求。

有大量需求,房子没有不涨价的理由。

十三、政府调控不合理,变相助涨房价

面对房价直线上升局面,面对百姓对房价过高抱怨,政府只得出面实施调控,然后政府仅是“头痛医头,脚痛医脚”。

行事方式是“等出了问题才去补救”,而没有在事前拿出一整套管理规范方案,总是在穷于应付。

比如当房价高了,就调控一下;房价相对稳定了,就置之度外。这种行事管控方式,只会推高房价。

因为政府不是制订了一整套系统方案,而是临时加以调控。每次一调控,就把房地产推向了风口浪尖,将房地产从幕后拉到台前亮相,这能让房价下降吗?

因为政府隔三差五地调控一下,弄得全民都在关注房价、讨论房价,这一关注、两讨论,房地产自然热度不减,并且还会不断升温,热起来了,价格没有不涨的理由。

就像只有一个人在关注某个人时,并不会产生大的影响,但是当一万个人、十万个人、百万个人、千万个人、亿万人都在关注这个人时,这个人想不出名都难。
一旦出名,身价能不暴涨吗?

十四、居民享受意识增加缩短换房周期

根据有关部门调查研究发现,一套房子通常在住了七至八年后便会换新房。

这也就是说,一个人(家庭)在买了一套新房子七八年后,又成了业主,而且投资炒房不说。

之所以出现这种现象,是因为经济快速发展,百姓的享受意识得到加强,住了七八年后,新房就成旧房了,人们便再次换新房。

加上城市以摊大饼的方式快速扩张,即使你不换,可能也会在城市发展中被新规划拆迁。

现代社会,指望一套房住几十年,是很不现实的,这从某个侧面加大了刚性需求。

十五、开发商不轻易降价

道理非常浅显:如果开发商降价,就更没人会买。

因为买家看到开发商降价,心里就想打起算盘,终于降了,这一降可能就会降很多,并且会持续一段时间,甚至有可能起不来。

买房也和买股一样,是买涨不买落的。

今天开发商降价了,买家不会买,会等明天再降,但明天还不会买,还会等后天再降……如此,买家永远找不到一个合适的入市点。

然后就会一直观望,因为在降价时买,他们总担心今天买了,若明天继续降了,就吃亏了。

开发商是做经营的,对这种道理了如指掌。

开发商知道降价换不来销量,就只有死扛。再说了,开发商普遍对房地产的前景十分看好,除非是现金流需求,否则是不可能降价的。

极少数资金十分困难的开发商,不排除降价套现的可能。但即使有部分开发商降价,也不可能引发降价潮。所以指望房价下跌,无异于痴人说梦。

十六、有房百姓支持房价上涨

在传统媒体和网络媒体上,叫得最响的声音,是想买房置业的一部分百姓。

他们整天在高喊房价太高,以至让媒体也跟着“发喊”,从而影响到了政府,所以政府就出来进行行政干预。

但是,另一个群体也是不容忽视,尽管声音叫得不响亮,但所起的作用却不小,这个群体就是已经买了房的有房一族。

这个有房群体并不希望房价下跌,反而盼着房价上涨。因为如果房价下跌,那他们的房子就贬值了,而房价上涨,他们的房子就升值。

有房一族显然比无房一族更具实力,无论在经济上,还是在社会地位上,都高于无房一族。

并且有房一族还在某种程度上拥有一定的“操控”能力,从而掌握了操控权,他们会利用自己的“能力”来阻止房价下跌。


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