今天从规律性上，一起来从1998年全国引入按揭开始聊到2028年，目的是《前瞻2023~2028这个五年期的风险与机遇》。

咱们国家没有对外侵略的传统，崛起是清白的，但也因此难以快速实现原始积累。而西方则是通过海盗传统、对外殖民快速实现了原始积累，进而快速摆脱了资本紧缺的阶段。

因此，我们国家在早期，其实花了不少时间来实现资本原始积累的，从新中国建立到20世纪末的50年里。那时都是在资本稀缺、以至于工具稀缺下奋斗的。

对应的就是人力过剩，在有些阶段出现过人的价值还不如牛马，因为牛马是工具、消耗少，养活人的代价就高多了，因而成为巨大的发展负担。

现在有些人非议计划生育，这是不公道的，那时如不限制生育，我国的原始积累可能还要多花30年时间都不一定能够实现，当时推动计生是这个族群智慧与务实的体现！

在资本稀缺的时候，那个时候拼命招商引资，把我们稀缺的资本引进来、而将过剩的人力通过制造链、外贸链推销出去。

在那个阶段，稀缺的资本、工具的回报率，就会高于过剩的人力的回报率。而房地产是人口的需求，人力相对廉价，所以那个时候的房价增幅基本就只是GDP的增幅。

进入新世纪之后，经过50年尤其是改开之后的20多年的积累，特别是我国2001开始加入WTO，资本稀缺开始快速缓解，进入资本充裕阶段。所以基于引进资金的招商引资活动，就逐渐不见了。

而随着资本充裕，人力开始变得越来越金贵，资本与人力就进入到了均衡阶段。资本的回报率、人力的回报率开始接近。所以新的招商引资变成了吸引先进技术、人才的形态，而不是吸引资金。

这个阶段，由于人力回报率开始提升，并与资本回报率看齐，等同于具备规律的资本、不具规模的劳动力与家庭，具备相同的价值形成能力。

这个时候，单独的房产回报率，就开始与工厂的回报率一致了。买房就是创业、买房就是老板、买房就是投资也就开始了。创业、办厂、开公司，与购房投资等位等价了，而且后者更加简单和高效。

很多人的成功或者落后，就来源于那个阶段是不是转过了脑筋。转变了的就再上一层楼，延续资本稀缺时代的老经验的，就被时代抛弃了。人际之间的差别开始从原来的当老板优于买房，逐渐演变成当老板与买房差不多。

这还不是最厉害的阶段。2008年、2013年、2018年、2023将是4个极为关键的决定性年份。

2008年是资本从充裕迈向过剩的一年，4万亿经济刺激计划叠加上各地乘数，深度金融化就开始了。

机械化，就是更多依赖于机械解决问题。电气化，就是更多依赖于电器解决问题。同理，金融化，就是以来更多的钱解决问题。

资本冲充裕快速进入过剩状态。资本过剩必然带来资本回报率的下降！于此同时，人力从原本的均衡开始稀缺了。人力稀缺化，直接导致人力回报率大幅上升，进而远超资本回报率。

人力与土地房产是镜像关系。人力的稀缺，本质上就是还能承载人的土地房产稀缺了。那么人力回报率的提升必然导致土地房产回报率的提升。

而且，由于房地产存在3倍自然杠杆、因此房价的上涨速率也改与人力涨速的3倍！因此，当全球金融海啸发生，很多人判断房地产完了，而我则提醒“进入深度金融化、要更多钱解决问题”。

镜像于人力的住宅，开始以远超资本回报率的速度涨价，进而实现了迅猛的信用扩张，拉开了历史性的一幕！

2013年，是我国M2、GDP逐渐迈向“双百万亿”的开始，也是工业化转向服务化的领节点。资本不但实现了从稀缺到均衡、从均衡到过剩，还逐渐从过剩到了泛滥。而城市呢，就从工业化时代的扩张形态，转变为服务化时代的收敛形态。服务业需要的经验知识、接近价值倒是有效人力进一步稀缺化。

由于资金泛滥，因此以贷养贷等等行为变得合理化且有利流动。由于城市收敛，因此曾去房产价值开始跳涨。只要有城区抵押物，资金就蜂拥而来。甚至于没有抵押物资金也敢流过来，只不过数量少有限制。

也就是说，2013年开始金融运作开始冒头、城市收敛快速到来。而金融运作、城市收敛式存在思想、认知、门槛等等的限制的。能够提前认知到的、并且率先进入门槛的，毕竟只是少数。

因此金融运作、城市收敛的开始，实际上就是人际差距开始快速拉大的开始。从哪一年开始，价值再凝聚开始了、人际差距、片区差距开始扩大了。

为了增强金融运作的手段、为了抢占有效城区高地，加之是金融运作兴起的初期，因此玩家纷纷收购价格较低的筹码。小户型、低单价、低总价的高周转房产被抢夺一空，持续了两年之后也就是到了2015年才到了顶点。

玩家不但之前完成了原始积累、这次还借此完成了基本升级。玩家与银行体系完美融合，有些甚至成为银行的体外循环。人际差距达到了覆盖性、压制性的地步。

由此，投资讲究“面积越小、单产越高”的潮流开始告终，2015年之后逐渐地小户型开始失宠，原本谁买豪宅谁死的旧局面成为过去。市场上对小户型最后拉下帷幕是2019年提醒的《要清仓这6类房产》为标志。

由此，大户型、真豪宅逐年崛起为价值主流，但是社会对此的认知依旧是滞后的，因此错失了一轮价值浪潮。当年我提醒说，以上海汤臣一品为标志，其实超级豪宅的房价已经12年没变过了，超级都市豪宅是时候大涨了。

三年之后到了2018年，才是社会普遍认知到大户型、真豪宅的时候。而同时，2018年M2、GDP迈向《双百万亿时代》，我国又是资金上的封闭环境，能够控制资金的又是少数人，这群人力的稀缺度达到了空前的境地。

一次2018年开始，面对豪宅的投资浪潮崛起，甚至于不惜注册公司购入。以至于当年年底被禁止公司买房。

2018年之后到2022年之间，好些个超级都市豪宅实现了三年两倍（总投资回报率）、三年六倍（本金投资回报率）的价值奇迹。

而如果从2013年算起，则是五年六倍（总投资回报率）、五年十八倍（本金投资回报率）。这是多么壮阔的价值进程！

记得那时候我提醒说，超豪涨起来将比一般住宅更轻松。因为超豪的现有及未来数量更少，而其对应客户掌控的资金、因为人际差距扩大反而更多，较多的资金推动更少的标的，岂能不大涨呢。因此超豪的涨速、涨幅将远超普通住宅---普宅数量多、客户多，但是钱少。

而2015~2018年间，还出现了《超级豪宅价值浪潮》中的另外一股价值浪潮，也毫不逊色。由于一线城市房价涨速加快、导致资金有扩散要求，而且中龄化浪潮达到高峰----很多人的下一代开始独立因而开始回流各自来源省份，尤其是省城中具备国家中心地位的那些强二线城市，也开始进入服务化时代。因此《700万即可财务自由的省城浪潮》极为迅猛，三年两倍比比皆是！

上面这几个关键年份，相信深圳及一线城市、强二线城市的亲历者都能够对上号，对我的那些判断还历历在目。

而且上述都是五年一个周期，以至于过往20多年来，一线城市的购房投资者都是五年搬一次家、升一次级。那么下一个5年，也就是从2023年开始的五年里，也就是2023-2028五年间的主要看点是什么呢？

我们所要做到，依旧是要依赖于新条件，进行新调整，才能进行新洞见，进而指导新判断、新操作，进而把握新的价值浪潮。以下十条是值得高度重视的，剩余分析见《2023~2028楼市十大预判》

五年极密要件：

基于各种根本性变化，@尹香武 撰写了4万字《极密要件：再决命运的五年形势与投资判断》，有些是四十年未有的。购件找19864581383小参妹，3998元/人，提供开票信息。