“万科·东海岸4期”考查纪要
尹香武（半求）
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〖时间〗：2007年10月08日15：10~18：00
〖天气〗：睛天、多云
〖事件〗：实地考察“万科·东海岸四期”项目
〖地点〗：盐田区大梅沙腹地菠萝山半山腰，盐坝高速公路的西北侧外环路
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考
导读：
■项目概况
【东部第一大盘收官：万科东海岸4期首批小高层11月面市】
【首次供应独立别墅：万科·东海岸4期产品介绍】
【万科·东海岸4期前身：云顶地块】
【4期为整个项目制高点：距大梅沙天然浴场1100米】
【靠近山体：防蚊防虫，有何妙招？】
■项目周边
【小区以南：6万平米绿地建设成为运动公园】
【项目配套综述】
一、内部：4期相对独立
二、外部：泛容积率极低
【时空距离迅速改变：高速路网趋于完善】
【8#地铁：特区东部从度假向居住转变】
【四周及景观】
■项目考查
【工地情况】
一、小高层施工较快，已接近尾声
二、别墅已封顶
三、4期的园林主轴：原生态“荔树溪谷”初具稚形
【小高层考查】
一、深圳首个一户一专梯：小高层首创
二、板式纯大户
三、可以看海的地下室
四、智能化系统
五、外遮阳百叶窗：效果远胜内遮阳
六、工人房带独立洗手间和阳台
【别墅考查】
一、地下室能看山看海的别墅：多采光槽设计唯有东海岸
二、深圳唯一地下室3洗手间的别墅：私家花园可做游泳池
三、一户一片天：设计功底凸显
三、格栅：线条、光影增添生活乐趣
四、内庭院、挑高餐厅预留接驳口
五、条状天然石，同色乳胶粘合
六、深圳住宅中，最好的热水系统
【大层高普遍化：买面积，更要买空间】
■数据与用料
正文：
■项目概况
【东部第一大盘收官：万科东海岸4期首批小高层11月面市】
万科·东海岸位于大梅沙腹地菠萝山半山腰，盐坝高速公路的西北侧外环路，背倚青山，面朝大海，紧邻政府规划郊野公园和华侨城生态公园。
项目总占地34.3万平方米，总建面27.5万平方米，总户数1949户，预计可居住总人数6000人左右，规划容积率0.8，东海岸也是目前深圳东部海岸线上的最大盘。
万科·东海岸前三期已销售完毕并顺利入伙，现正建设中的为第4期，同时也是东海岸的收官之作。东海岸4期总占地面积60800平方米左右、商业面积2000平方米左右、容积率0.82。东海岸4期首批单位小高层预计将于11月份发售。
东海岸所有的栋数都是居字辈的，4期分为如海逸居、天逸居等、致远居，本文提到的小高层就是致远居了。为了变于推广，在本文中以下统一称之为万科·东海岸4期。
【首次供应独立别墅：万科·东海岸4期产品介绍】
万科·东海岸4期产品包括小高层和T-House两类型。其中小高层有两栋，一栋8层（32户 ）、一栋10层（38户）2套顶层复式，面积介于250~280平方米，复式为450平方米，小高层一户一专梯总供应为72套。
另外有T-House40套，面积165-225平方米，与三期的T-H产品比较接近。4期产品中也有独立别墅，是东海岸自开发以来首次供应，总共有7套，面积383~389平方米，前后独立花园、超宽开间、留电梯位，带泳池送整层地下层（80-100平方米）。项目的别墅预计2008年年初发售。
【万科·东海岸4期前身：云顶地块】
万科·东海岸地块，其实由是由万科自己投标得到的地块和云顶公司拍卖得到的地块合组而成的。
2001年7月20日，盐田区成立以来最大面积、大梅沙唯一能够形成社区的地块土地出让，占地26.8万平米的J402-0066地块由万科以超出底价（2.36亿）1.7亿的4.059亿夺得，裸地价1515元／平米、楼面地价1925元/平米，这就是东海岸1~3期的地块。大梅沙其余的居住用地面积仅有10多万平方米，并且地块较为分散，难以形成社区规模效应。
而J402－0093是2002年5月15日由深圳市云顶投资有限公司以碧轩做掩护，8299万元获得，2059元／平方米楼面地价，高出万科当年的出价8%。2004年，万科顺利收入本地块，成为现在的东海岸4期，社会应该感谢云顶投资，万科的开发水平对于保证深圳拥有有史以来最大的海滨小区，自然更有保障。
【4期为整个项目制高点：距大梅沙天然浴场1100米】
4期位于整个东海岸整个项目的东北角，三面环山，背山面海。小高层南北通透为板式楼结构，南侧一望无际的海面，东西及北侧都是原始植被的菠萝山山脉，景观难以用语言来表达，与其说东海岸钻进了菠萝山，还不如说菠萝山里长出了东海岸。
小高层的位置是整个项目的制高点，目测与山体的距离约15米左右，与都市生活截然不同，这里表现的是原始而纯粹，更多是返璞归真的居住乐趣。经过测距，东海岸与大梅沙天然海滨浴场的距离约1100米，居高临下的东海岸4期，昼夜24小时都会产生不同的观赏价值，举步既达，日常生活更具使用价值。
【靠近山体：防蚊防虫，有何妙招？】
万科·东海岸整个项目地处菠萝山的半山腰，有的栋数与山体仅15-20米的距离，给项目带来景观优势的同时，原始野生的山脉里招惹来的各种蚊子和飞虫是不可避免的。用什么样的方法，既不污染环境又能够有效的驱赶这些蚊虫，以至于不影响业主的生活，不知万科在这方面有何妙招？
■项目周边
【小区以南：6万平米绿地建设成为运动公园】
首先我们来看看项目的周围都有什么设施？根据规划，沿东海岸南侧外环路以南，总共有五个地小地块，而这五个小地块全部为公共设施用地。也就是说项目南侧没有一栋高层住宅及商业建筑，保证了东海岸的海景资源的完整。
五个小地块顺外环路一字排开倒也整齐，组成了东海岸的外部配套用地，它们分别是：8-3G2，生产防护绿地17030平方米；8-1-2T21，高速公路设施用地10154平方米；8-4G2，生产防护绿地16184平方米；8-5U21，大梅沙旅游中心公交车总站用地2802平方米；86G1，公共绿地16642平方米。
由于这五个地块与大梅沙之间隔着盐坝高速，并且有三个地块的用途都是防护绿地，也就说说项目的南侧沿线约6万平方米的公共配套用地几乎成了东海岸的私家配套设施，目前建设成为体育公园。
【项目配套综述】
一、内部：4期相对独立
项目内部的配套，3个主题广场分别是：火广场、土广场、水广场；5个泳池：齐山居游泳池、室外沙滩游泳池、SPA游泳池、室内游泳池、商业街游泳池；2个公园：山脊公园、珊瑚公园；除以上以外，还有实验幼儿园、网球场、儿童游乐场，老人运动设施等。东海岸4期另有一个蓝色会所和原生态荔枝溪谷。
在这里要特别注意的是，东海岸前一二三期共用一个会所和游泳池，而4期与之不同的是另有一个独立的会所和游泳池，也就是说，4期业主不用走那么远去一期的游泳池了。
二、外部：泛容积率极低
东海岸300米范围内分别有：市政郊野公园、市政运动公园（足球场）、大梅沙旅游中心公交车总站，稍远一点也不过是10分钟步行距离，如东部华侨城生态公园、大梅沙天然海滨浴场、梅沙小学、雅兰酒店，以及万科国际会议中心（万科总部）。
如果计算周围500米以内的建筑，那么东海岸的泛容积率是极低的，在深圳应该位居前列。
【时空距离迅速改变：高速路网趋于完善】
外环路距东海岸南边，大梅沙旅游中心公交车总站已经在正式投入使用，分别是208路（布吉—大梅沙总站）、捷运巴士（J1）（海上世界—大梅沙总站），即将开通的还有普线14（梅林一村—东部华侨城）等，方便了老人和小孩及其他家庭成员的出行。
快速和高速路方面分别有盐坝高速、盐排高速、免收过路费的盘山公路，以及正在施工中的深盐第二通道。
深盐第二通道全长11.65公里，按照双向六车道高速公路标准进行设计，全程免费通行，预计2007年底通车。通道从莲塘起钻梧桐山腹部至盐田港区，接明珠立交，与盐坝高速衔接该通道建成后将使市区和东部海岸之间的联系更紧密，实现盐田疏港交通与城市交通分离。
深盐第二通道通过盐坝高速连接东部沿海高速公路，依靠盐排高速公路融入广东省高速公路网，迅速驶入珠三角交通网络，东海岸距离高速路入口仅百米之隔，所以本项目连接深圳通往珠三角已实现了全程高速化的交通网络。
【8#地铁：特区东部从度假向居住转变】
2007年7月10日，深圳发布《深圳市地铁规划》、《深圳市城市地铁建设规划（2011～2020）》，全面覆盖包括边远街道在内的几乎深圳所有区域，
地铁区别与其它所有的地面交通方式，对乘坐客户来说，具有几乎固化的准时准点、大容量的特点，因此，其对于改变地租关系的作用甚大，地铁物业也因此成为城市居民关注的重点。
8#地铁是深圳3条滨海地铁之一，串连起深圳特区东部的罗湖与盐田，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn判断，在方便东部的同时，特区东部也将因为交通的异常便利而失去度假的身份，从而向居住区域转变，区域具备了作为第一居所的条件，这对于万科·东海岸来说，将是一大利好。
【四周及景观】
一、北侧：纯粹得只有自然，云、山伸手可触
项目的北侧是菠萝山，小高层距离山脉约15米，山林清香，久违了的鸟语，完全原始植被的山脉，怎么看，怎么听都是心旷神宜。极为纯粹，除了大自然别无其他。
二、南侧：海、城，昼夜变幻
南侧是外环路，外环路的绿化很简单，但路面装饰别具旅游味道。外环路以南是规划中的待建地，分别有高速路、公共防护绿地，以及公交总站。大梅沙公交总站也是刚开通的，目前已经在运营中。
由于项目的地势较高，所以往南，大梅沙中心、大梅沙天然海滨浴场以及无边界的海面，清晰可见。如果到了晚上，路上流动的灯光，五彩缤纷的倪红灯，碧蓝的海面，当然上面还有时圆时弯的海上明月。
三、西侧：望晚霞落雾，体美妙宁静妙
西面的景观就是山脉，菠萝山山脉伸向大梅沙海湾，当夜幕降临的时候，晚霞与山脉交织，看着一点一点隐藏落幕。
四、东侧：东部华侨城
东侧紧临是东海岸路，路的东面是空地，根据规划这两块空地也是旅游度假用地，还有一块是生产防护绿地，往远处就是东部华侨城，以及叠叠起伏的山脉了。
■项目考查
【工地情况】
一、小高层施工较快，已接近尾声
东海岸是深圳东部沿海最大的项目，只要到了大梅沙，必定会看到她，小区本身就是广告。在施工现场，施工最快的是小高层，不但已经封顶，外墙面砖也全部施工完毕，楼内也到了最后的阶段。根据项目总体计划，小高层将于11月份销售，所以施工较快，并且是独立于其他别墅区，成了两个不同速度的施工区域。
二、别墅已封顶
主出入口两侧已载植了高大的绿化，具有仪式感，其余的路口设施还没有显现形状，但放置花坛的坑已挖好。别墅大多已经封顶，有些正在楼内进行隔墙施工，只有最高处的独立别墅还未封顶，所以整个现场主体施工基本结束，剩余的都是公共及路面和楼内的施工作业。由于工地场面较大，并且有些是在进行公共路面的施工，所以工现场稍显尽可能乱。
三、4期的园林主轴：原生态“荔树溪谷”初具稚形
正对主出入口的是4期的会所，会所前面的游泳池已经浇灌好混凝土，会所内部以及各种管道的施工紧张进行中。在会所的一侧正在施工的是湿地系统，园林湿地高低落差较大，也是依据地形地势，顺山势依次向下直至会所。在现场我们看到小溪已经初具锥形，小溪的两则全部用的是二三米长的土黄色的巨石，在溪谷的顶部一些原始的荔枝林被保完好的保留着，这就是4期的园林主轴：原生态荔树溪谷。
【小高层考查】
考查结束后，可以断定，小高层致远居是东海岸同类产品中，素质最好的：
一、深圳首个一户一专梯：小高层首创
很多楼盘为了节约空间，做得越来越密集，比如小高层和高层，往往是一梯三户或者一梯四户。这样房屋朝向很难令人满意，有暗房、阳台不方正、通风不好，并且很多业主上班高峰时段等电梯比较麻烦。
而东海岸4期的小高层则是采用了一户一专梯的设计，电梯直达户内的入户庭院，从首层大堂到家里保证了业主的安全及私密性。在深圳，万科·东海岸是第一次采用一户一专梯的小高层。
二、板式纯大户
小高层为纯板式结构，完全南北通透，每个房间都有窗户甚至阳台，确保不同的房间都能观赏到户外不同的景观。小高层有两种户型，三房二厅+工人房建筑面积约250平方米，四房二厅+工人房建筑面积约280平方米。所以供应全部为纯大户型，新政以后的稀缺，甚至是绝版户型，这样一来，居住人群就更加纯粹。
三、可以看海的地下室
由于合理利用了坡地，因此视觉上小高层地下有两层，地下一层是车库，地下二层是入户大堂。洒店式大堂层高5米，除承重墙外，其他全部为全落地玻璃。
坡地形成的落差，使人如果在入户大堂的入口处，向南面望出去，就看到了前面的别墅屋顶以及大梅沙的海景，所以从车库以上的楼层都可以看到外面的海景和山景。车库也都是架空的，和背面的山体部分平行，靠南及两侧全部是落地窗，完全自然通风采光。
虽然结构是地下室二层，其实小高层的地下二层高度与项目最南端来比较，约有20米的高度差，并且地下两层既挑高又架空，所以相当于四个楼层的高度了，就成了不在地下的地下室，地下室也可以看海。
四、智能化系统
小高层的家居设计采用了较先进的智能化系统，在门的两侧分别有两个电源箱，已经预留了灯光、电视、空调、电动窗帘等一体化的控制系统接驳口，与红树西岸有得一比。
最另人感到安全的还是智能卡，在入户大堂业主凭磁卡在电梯感应处刷卡，然后电梯就会自动识别业主资料，直达业主的房号。来访及其他人员可由大堂服务人员进行确认协助到访。
五、外遮阳百叶窗：效果远胜内遮阳
在小高层阳台的一侧，我们看到了专门预留了放置中央空调的空调位，小高层预留中央空调空调位是比较少见的。另外，阳台防护栏杆的底部除了防护台以外，还有一层滑道，这个滑道就是专门安装百页窗的。
本项目所使用的是外遮阳百页窗。首先是可以左右推拉，其次就是百页可以上下转动，外遮阳百叶窗内是铝合金，外被一层木质包围，美观大方，可灵活满足遮阳，通风，采光的需要，具有可调节性，可以根据季节或日照变化情况调节百叶窗开启或关闭状态，以满足采暖采光需求。
六、工人房带独立洗手间和阳台
工人房是和入户庭院相连通的，而入户庭院和客厅之间也有一扇玻璃门，所以如果有的家庭有必要的话，主人和工人的区分就会更加合理。并且工人房配有独立的洗手和阳台，通过玻璃窗也可实现自然通风采光，这样的设计突显人性化的一面。
【别墅考查】
一、地下室能看山看海的别墅：多采光槽设计唯有东海岸
别墅的地下室超大，约250平方米，有三个房，其中在房间的两侧及靠近外墙位置设计了多个采光槽。采光槽最宽有两米，窄一点也有1.5米，三个房也被分隔成上下跃式结构，丰富了地下室的功能，可以做酒窖、娱乐室，影院及台球室健身房等。当我们来到靠南侧的地下室时，站在地下室通过落地窗可以看到外面的山和海景，在地下室能够看山看海的房子巩怕也只有东海岸了。
二、深圳唯一地下室3洗手间的别墅：私家花园可做游泳池
别墅前后都有约50平方米的私有花园，其中南面的花园是长方形，低于别墅地平线，所以可以做成私家游泳池，花园的外围是天然石围，其中有面墙是条形水泥柱围起来的、若隐若现。
别墅的地下室一共有三个洗手间，可同时满足大型活动如厕的需求。另外，有一个采光槽，上面是采光，下面则是下降板的，宽约2米长约3米，因为上面通天又是降板，所以这个地方装饰成假山戏水也别有一凡风情。
三、一户一片天：设计功底凸显
在别墅的屋顶我们看到，东海岸的别墅和十七英里的别墅有太多的地方，都象是一个模子扣出来的，外墙底部是天然石，顶层用的是原木格栅。从外面看上去，更多的一面面墙，而到了别墅的里面无论是通风，采光还是户外的景观都被最大限度的挖掘。
这种设计，首先是对外的隐私性，联排别墅的两家人甚至是对面的靠的近，容易对视，顶部高达3.60米的墙体完全将这种暴露对视现象彻底解决，可能会有网友说，墙多了怎么通风采光呀?这就体现设计的功力了，本项目的别墅墙不多但刚好挡住了对面的视线，既使有墙，在户内，仍然通天达地，墙有点高但墙体也都有窗子透风采光，在保证了每户都有一片天地的同时，巧妙的解决了隐私和对视问题。
三、格栅：线条、光影增添生活乐趣
本项目的的别墅主要构件是由两种格栅组成，一种是木格栅，一种是水泥格栅，并且也都不是在同一个位置，有在顶楼的格栅，有在阳台的格栅。格栅与天台花和阳台之间的搭配，光影和线条的结合无意中产生了更多的情调和生活乐趣。
四、内庭院、挑高餐厅预留接驳口
别墅的一楼为跃式结构，挑高餐厅与内庭院之间公一墙之隔，并且预留好了未来改动结构的接驳口，同时在二楼的墙面也都有采光窗，无论是挑高餐厅还是内庭院可以稍做改动增加二到三个房间。
五、条状天然石，同色乳胶粘合
靠近外环路的别墅，外墙采用了一种新的石材，由于外形是条形，所以叫条状天然石。条状天然石呈黑色，外侧呈半圆形，一条一条用粘合剂直接贴在墙面上，无须钩缝，并且很有质感，这种石材在深圳还是很少出现。
另外，除了条状天然石以外，底部和顶部的外墙也是天然石，特别是外墙的天然石使用了和墙体同色的乳胶加以固定，原石的大量应用让人感受到不错的质感。
六、深圳住宅中，最好热水系统
早前就听说项目的水系统设计属于顶尖水平，包罗万象集水器以及分水器、热回水系统、集热式热水器，到了厨房果然如闻所言。一般的厨房水管只有两或三条，而本项目的厨房水管则多达五条，其中有一条保障实现即开即热功能，即无须等待，出来的就是热水，这在冬天还是很体贴的。
【大层高普遍化：买面积，更要买空间】
小高层的净层高为3.30米、别墅的净层高为（客厅净3.40米、餐厅5.58米、房间2.87米、地下室2.90米）。科技可见，本项目基本实现了所有空间的层高极大化，买房子，在面积之外，还应该关注到空间，而决定空间的，就包括面积与层高，层高高，意味着空间感更好。
■数据与用料
【测量数据】
一、小高层
楼板厚：13公分
洗手降板：38公分
房间净层高：3.30米
入户庭院净层高：3.28米
消防楼梯净层高：3.17米
消防楼梯宽：2.33米
二、别墅
客厅净层高：3.40米，
餐厅净层高：5.58米
房间净层高：2.87米
洗手间降板：35公分
地下室净层高2.90米
楼梯宽：1.02米
顶部外墙高：3.60米
LOW-E玻璃厚：2.5毫米
【部分用料】
凯论牌水泥、赛力特粘合剂、广州日立电梯、澳世牌涂料、川路牌塑胶管.........
背山面海的东海岸(效果图)
大梅沙天然海滨浴场与东海岸
菠萝山里长出来的东海岸：已入伙的东海岸社区
时空距离迅速改变：高速路网趋于完善
周边道路的绿化很简单，但路面装饰别具旅游味道
在东海岸小高层的5楼看出去的大梅沙景观
西边菠萝山山脉伸向大梅沙海湾，望晚霞落雾，体美妙宁静
东海岸4期极具仪式感的主入口
会所正在内部装修
东海岸4期独立的游泳池
园林效果图
小高层酒店式大堂
外遮阳百叶窗：效果远胜内遮阳
深圳住宅中，最好热水系统
预留好了未来改动结构的接驳口，同时在二楼的墙面也都有采光窗
条状天然石，这种石材在深圳还是很少出现
格栅，线条、光影增添生活乐趣
别墅地下室完全自然通风采光
别墅客厅外的景观
一户一片天：设计功底凸显
半实半虚的窗台外侧
外墙
联排别墅已经封顶
别墅园林