1

深圳房地产市场现在最大的问题，其实都被错估了。

说到底还是断流的问题，而断流是因为搞得无所适从。

就比如说原来市场对价格是有一定的共识的，因为房价的涨跌其实不重要，只要有流量，涨也行跌也行，市场都是健康的。

没有流量的市场是最不健康的，而现在深圳是千万人口大城中流量最最低的城市，没有之一。

深圳现在的房地产流量还不如香港，香港已经发展多年，而且房地产市场也已经成熟多年。

2

以市价6折的人才房为例，买入之后持有10年的退出机制并不清楚，这样一来便冲垮了商品房价的认知，因此导致可售人才房放弃者众多。

此外，参考价制度进行了罕见的自我信用压缩，很多房子直接打75折、8折。但是这个跌价不是市场导致的，而是坐在办公室的几个博士和硕士想出来的。

凭心而论，他们的理论和学术素养肯定是过关的。

但是房价是市场信号，反观他们的理论离市场很远。结果市场参与者发现价格信号不是市场说了算，而是几个博士硕士说了算。

也就是说，人才房6折制度、硕士博士来定房价不是交易双方的博弈，这就导致大家没有了共识，就冲垮了原本运作良好的高效率的估价体系和习惯。

然后深圳房地产市场就出现了断流的情况，在这种境况之下，现在很多的小区单纯降价是没用的。

经常有一些无脑的人说跌价就好了，但是，跌价就好了的基础是要有流量。

现如今，把共识冲垮、无视博弈基础、把流量搞没，无论是采取涨价还是跌价，都是没用的。这是深圳目前独有的窘境。

3

深圳更大的问题在于：问题已经造成了，却缺乏拿主意的人去纠正。

没有人不知道深圳楼市出现了问题，但在问题面前，大家都当起了鸵鸟，都想把皮球踢给别人。

事实上，从715新政和208新政之后，深圳外流的资金太多了。

从人才房的认购结果来看，很多人才对于深圳无法保值增值的环境越来越犹豫。但与此同时，上海、广州甚至于北京都已经在动脑筋了。

深圳楼市敢于断流，就等同于敢于自残。只是这个表现是逐渐的，一旦积压过久，负面效应或将如山洪暴发。

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