导读：

■0人报名，半岛城邦83套法拍房流拍

■半岛系列一直风波不断

■豪宅商业为何难找买家？

正文：

■0人报名，半岛城邦83套法拍房流拍

不出所料，起拍价超8亿的半岛城邦花园四期83套房流拍了！

最尴尬的是，上架这些天以来，尽管围观人数超过了1.6万人，但报名人数一直为0，仿佛一拍流拍在最开始就已经成为定局。

之所以流拍，最关键的原因在于这83套房产均是商业产品，没有住宅。总建面约23344.19㎡，尽管估值约11.56亿元，与8.09亿的挂牌价存在一定的倒挂，但依然无人出价。

拍卖公告显示，83套房源权利人是深圳半岛城邦置业有限公司、深圳市益田集团股份有限公司（共同拥有）。

竞买公告中显示，83套房中1N3房、1N4房、1N5房有人占有使用为正在经营状态，并且在法院是否负责清场一栏没有注明，后续买家可能需要自己清场。

另外，鹏信资产评估出具的评估报告显示，这批房产可能存在欠缴纳的工程款等，所以有意向参与竞拍的买家还是要谨慎。

■半岛系列一直风波不断

在如今的市场之下，尽管是半岛城邦，商业产品遇冷也不足为奇，但围绕半岛城邦系列的风波可是没间断过。

作为曾经深圳豪宅风向标，半岛城邦是深圳开发周期最长，也是最赚钱的滨海豪宅项目，十年的涨幅领跑全深圳。即使是这样令人无比憧憬的豪宅海景房，也难逃各种风波的命运。

近几年的半岛系列一直是风波不断。比如说在1996年就拿了地，5期开发的周期很长，产权严重缩水，被戏称为是年龄最大的豪宅。

半四也是维权不断、交付逾期、母公司业绩预警、被强制执行多笔资金……半五也是迟迟没见动静，好不容易出个消息，还是深陷财务危机不得已全员待岗，变局之下，半五走向也是扑朔迷离。

如今，招商蛇口出手了，不过从招商局官网来看，至今没看到过更新协议。距离当时签协议，已经有8个月了。

从这次8亿多的法拍房来看，截止目前，招商局的参与也没有改变半岛城邦沉重债务的现状。但也不要太过乐观，双方签署的只是“战略合作协议”，表明了“合作意向”，还没正式敲定，存在一定的不确定性，所以半岛城邦五期短期内可能还无法面市……

（1）预售资金空手套：或存在未网签备案就获银行放款（有房源有可能网签后放款），且本应被监管的建设装修资金可能挪去它用。

（2）买卖合同连环套：摇号购房当天，让业主们鱼贯而入几分钟内签订数十页各种不平等条款的合同。

（3）天鲲精装白手套：让自己的关联子公司代替开发商主体承担精装修责任，以便甩锅装修建筑公司。

■豪宅商业为何难找买家？

那么，此次半岛城邦四期商业产品为什么会沦落到一拍流拍的地步呢？

房地内参认为，主要有以下几个方面因素：

1、产权不明晰

该批被拍卖房产的产权并非是半岛城邦独有。据拍卖详情公告：该83套房产的权益属于深圳半岛城邦置业有限公司、深圳市益田集团股份有限公司（共同拥有）。

2、房产属性商业用途

此次拍卖的83套房产用途均属于商业、超市、餐饮，不是住宅。否则在拍卖市场必定会掀起一场腥风血雨。

3、交易税费占比较高

交易税费占比较高，商业地产在二手房市场上买卖，出让方缴纳的税费较多，总计为本手买卖合同价与上手买进合同价差额的50%左右。

据推算，标的价格+税费相关，竞拍人至少需要超过10亿的资金，才有望拿下这批房产。

因此房源虽然上架一周了，但暂时无人报名，究竟花落谁家还不得而知。

4、交楼风险

该拍卖标的总建面约23344.19㎡，市场估值约11.56亿元，其中有3套正处于经营状态。并且根据评估报告显示，这批房产可能存在欠缴纳的工程款等。也就是债务人拒不交房或者存在长租租客不交房，还有就是商业物业拍卖可能存在拖欠税费的情况。

5、负债累累，资金断裂

半岛城邦公司除了开发半岛城邦赚钱，其他产业的投入都是亏钱的，这样会导致购房人担忧。
半岛城邦置业有限公司背后的南海控股,不仅有半岛城邦置业，还从事大地影院的经营、电影发行及其他电影相关业务及新媒体业务等板块的业务。其中大地影院就受疫情影响，2021年底600余家影院全部暂停营业。到2022年3月份，大地影业已经停牌。其余各项投资也都亏损，把公司一步步拖入了泥潭，业主极其担心该房屋将变为烂尾楼。

当然，在法拍房市场似乎有一个约定俗成的定律，即一拍流拍的情况下，接下来再上架大概率价格还会下探，不排除潜在买家正在等待降价后重新上架，以待捡漏。

就目前来看，如果半岛城邦四期83套商业法拍房降价后重新上架，你以为被成功拍出的几率有多大呢？